Les villes universitaires, les villes industrielles de l’énergie, les villes du Midwest et du Nord-Est ont dominé les augmentations des prix des loyers le mois dernier, tandis que la croissance des loyers de la Sunbelt, qui avait grimpé en flèche pendant la pandémie, a succombé à une forte vague de construction.
Les villes jumelles du Texas, Midland et Odessa, sont en tête de la liste des 20 petites villes analysées par RealPage, la société de logiciels pour appartements de la région de Dallas, affichant une croissance des loyers de 13,8 % le mois dernier par rapport à l’année dernière pour les nouveaux baux d’appartements. Les villes de forage pétrolier rivalisent avec la croissance des loyers à deux chiffres que les villes de Floride affichaient en 2021 et l’année dernière. Madison, dans le Wisconsin, qui abrite le campus principal de l’Université du Wisconsin, a suivi Midland/Odessa avec un gain de 8,8 %.
Les prix des loyers sur les petits marchés n’ont pas augmenté en raison de la demande extrêmement forte d’appartements. Ils avaient suffisamment d’activité économique pour remplir les appartements à un rythme qui dépasse l’offre d’appartements existants. Aucun des marchés ne dispose d’importantes réserves de construction de nouveaux appartements pour freiner la hausse des loyers.
« Il s’agit plutôt d’une histoire d’absence d’offre », a déclaré Carl Whitaker, directeur de la recherche et de l’analyse de RealPage, lors d’une présentation Web sur les conditions du marché la semaine dernière.
New Haven, dans le Connecticut, a enregistré la plus faible croissance d’une année sur l’autre parmi les 20 villes suivies par RealPage, soit 4 %. Mais cela a dépassé les grands marchés tels que Miami, qui a enregistré une croissance de 1,2 % en septembre, et Orlando, où les loyers demandés ont chuté de 2,4 % par rapport à l’année dernière, selon le dernier rapport d’Apartments.com. Les deux villes sont en tête du pays en termes de croissance des loyers à deux chiffres à la fin de 2021 et au cours de l’année dernière.
Les loyers des appartements ont grimpé en flèche sur les grands marchés de la Sun Belt, où la croissance de l’emploi et de la population a explosé au cours des dernières années, principalement en Floride, au Texas, en Caroline du Nord, en Caroline du Sud, au Tennessee et en Géorgie. La demande avait dépassé l’offre d’appartements existants.
Les promoteurs ont répondu avec des niveaux historiques de construction de nouveaux appartements, freinant finalement le rythme fulgurant de la croissance des loyers de Sun Belt. La demande d’appartements a chuté l’année dernière, les locataires restant tranquilles face à leurs inquiétudes concernant l’économie.
La demande globale d’appartements à travers le pays a augmenté au cours des neuf premiers mois de cette année après une année 2022 terne. Jay Parson, économiste en chef de RealPage, a déclaré lors de la présentation que « nous constatons que les gens commencent à se sentir mieux face à l’état du monde ». et leur position dans celui-ci.
Le ralentissement de l’inflation a été un facteur important. L’indice de confiance des consommateurs du Conference Board a atteint en juillet son plus haut niveau depuis deux ans, bien qu’il ait depuis légèrement chuté en raison de la hausse des prix de l’essence et du coût des produits d’épicerie.
Mais la demande ravivée reste bien inférieure au montant de l’offre nouvelle après que la construction ait atteint des niveaux historiques en 2022. La hausse des taux d’intérêt a ralenti les mises en chantier. Si la demande continue d’augmenter, l’écart avec l’offre pourrait être réduit l’année prochaine et jusqu’en 2025.
Le même, mais différent
La croissance de l’emploi, sous une forme ou une autre, a été un facteur pour de nombreux marchés à travers le pays, mais à des degrés divers.
Midland/Odessa n’a aucune unité en construction. Mais la demande d’appartements est présente pour le moment avec la hausse des prix du pétrole. Le secteur pétrolier et gazier crée des emplois lorsque les prix du pétrole sont élevés, et ces emplois disparaissent lorsque les prix du pétrole baissent.
« C’est une étude de cas parfaite pour l’économie », a déclaré Sam Tenenbaum, un économiste de Cushman & Wakefield basé à Austin, au Texas, dans une interview. «C’est l’un des environnements de loyers les plus volatils du pays.»
La croissance des loyers a été plus élevée en 2018, une période avant la pandémie qui a vu une activité pétrolière et gazière en plein essor. La pandémie a fait chuter les loyers après la chute des prix du pétrole.
Le sud de la Floride a attiré de nombreux emplois du nord-est et du Midwest en raison de la météo et d’un environnement considéré comme plus favorable aux taxes professionnelles ainsi qu’à l’absence d’impôt sur le revenu de l’État.
Miami compte 31 631 appartements en construction, soit 26 % des 120 317 unités existantes, selon Cushman & Wakefield. Austin, au Texas, un autre marché d’appartements solide, compte 41 972 unités en construction, soit 15,7 % des unités existantes.
Les données de Cushman & Wakefield couvrent les immeubles d’appartements comptant 50 logements ou plus, qui sont généralement considérés comme de qualité investissement. D’autres sources incluent tous les immeubles d’appartements de moins de 50 unités. La plupart, sinon la totalité, des appartements neufs construits sont de qualité investissement.
Un taux d’inoccupation plus élevé fait généralement suite à un important pipeline de construction. Le taux d’inoccupation à Austin est en augmentation depuis plus d’un an et se situe désormais à environ 10 % pour le troisième trimestre. Cela a conduit à une baisse des loyers demandés de 4,8 % sur un an le mois dernier, la plus forte baisse parmi les 40 principaux marchés suivis par Apartments.com. Miami est en hausse à 6,5% après avoir atteint des creux historiques pendant la pandémie.
À titre de comparaison, à Madison, le dernier rapport sur le marché des appartements de la société de courtage Cushman & Wakefield montre 2 593 unités en construction, ce qui représente environ 4,4 % des 57 288 unités existantes. Madison a connu une légère croissance de l’emploi.
Le taux d’inoccupation à Madison est de 3,5 % pour le troisième trimestre, selon Cushman & Wakefield, augmentant à un rythme plus lent en raison de la relative pénurie de construction. La croissance de l’emploi dans la région métropolitaine évolue dans une direction positive depuis plusieurs années, dépassant les niveaux d’avant la pandémie en 2021. Le chômage a atteint son plus bas niveau depuis une décennie en avril à 1,6 %, mais a augmenté à environ 3 % en août, ce qui était juste en dessous du niveau national. moyenne de 3,8%.
La ville possède également le plus grand campus du système de l’Université du Wisconsin. Cette année, les inscriptions à l’automne étaient de 1,3 % plus élevées que l’année dernière, soit 50 255 étudiants, ce qui exerce une pression sur le parc d’appartements local.
Il y a une pénurie de logements étudiants, mais davantage de développements privés sont à venir. Les promoteurs ont 4 480 lits en route, ce qui le place au septième rang du pays en termes d’offre, selon la société d’analyse de logements étudiants basée à Atlanta, College House.
Une dynamique similaire s’est produite à College Station, au Texas, siège de Texas A&M ; Lexington, Kentucky, siège de l’Université du Kentucky ; Champaign-Urbana, Illinois, siège de l’Université de l’Illinois ; et Fayetteville, Arkansas, qui abrite l’Université de l’Arkansas ; et Lincoln, Nebraska.
Croissance de l’emploi dans la fabrication automobile
Au-delà des villes universitaires, des villes comme Youngstown, Ohio, et Columbus, Géorgie, ont enregistré une croissance des loyers grâce aux emplois provenant de la construction automobile.
General Motors et la société sud-coréenne LG ont ouvert un projet de batteries à Warren, près de Youngstown, en 2022, créant des emplois qui ont modestement contribué à inverser une baisse de l’emploi qui a duré près d’une décennie. GM avait fermé son usine automobile dans la région en 2019 après 53 ans, une activité qui était tombée à quelques milliers de travailleurs alors qu’elle en comptait environ 15 000 dans les années 1970.
Le fabricant d’électronique taïwanais est désormais propriétaire de l’usine et prévoit d’assembler des véhicules électriques pour la startup Fisker en 2025. Youngstown n’a pas eu beaucoup de nouveaux appartements depuis plus d’une décennie, et il n’y a pas de construction actuellement.
La croissance des loyers à Columbus, en Géorgie, à environ une heure et demie au sud d’Atlanta, a été de 4,5 %. La croissance de l’emploi est modeste grâce à l’ouverture par Hyundai d’une usine KIA le long de l’Interstate 85 en 2009 à West Point. Les fournitures ont suivi pour créer plus d’emplois. En juillet, Hyundai a annoncé une expansion de 200 millions de dollars pour construire un véhicule électrique.
Imperium Development, basé à Alpharetta, en Géorgie, construit le plus grand projet d’appartements sur trois actuellement en cours dans la région. Ses 300 logements ouvriront en mars prochain.
« Aucun nouvel appartement n’a été construit là-bas » depuis la Grande Récession de 2007-2009, a déclaré Greg Power, directeur général d’Imperium, dans une interview. « Maintenant, le prochain défi consiste à surmonter les problèmes d’infrastructures municipales tels que les égouts. »
