Les petites maisons passent un moment. Les réseaux sociaux regorgent à la fois de passionnés de réduction des effectifs et de personnes qui construisent des ADU (unités d'habitation accessoires) dans leur jardin pour gagner un peu d'argent sur Airbnb. Vous avez peut-être même pensé à en construire un vous-même. Peut-être avez-vous un vieux hangar à l’arrière ou un joli terrain libre.
Relooker une structure existante semble séduisant, mais est-ce une bonne idée ? Si vous envisagez d'y dormir ou de le louer, vous devez garder à l'esprit de nombreuses considérations juridiques et de sécurité. Pour les ateliers de jardin et les remises, vous disposez de plus de flexibilité. Ci-dessous, nous avons discuté avec Kathryn Linea Rund, designer et experte en aménagement du territoire et en conformité aux codes, pour vous aider à décider comment gérer votre espace de jardin.
Tiny Home vs ADU : quelle est la différence ?
Tout d’abord, clarifions un peu la terminologie. Quelle est la différence entre une petite maison et une ADU ? Pouvez-vous utiliser les termes de manière interchangeable ? Parfois, dit Rund. Cela dépend vraiment de l'endroit et à qui vous demandez.
Qu'est-ce qu'une petite maison ?
En deux petits mots, « petite maison » peut signifier différentes choses pour différentes personnes, explique Rund. « Beaucoup de gens croient qu'une petite maison est sur roues et sur un châssis, comme leur prédécesseur abordable avant eux, la remorque simple largeur. » D'autres utilisent la superficie en pieds carrés, avec une limite de 200 pieds carrés. L’Oregon, où vit Rund, définit le terme comme « des structures conçues pour offrir aux consommateurs des options de logement à faible coût ou de taille minimale ».
Qu'est-ce qu'un ADU ?
Les logements accessoires sont un peu plus explicites, dit Rund. Une ADU est « une habitation accessoire à l’habitation principale de la propriété ». C'est un terme de zonage, avec des implications juridiques strictes. Alors que les petites maisons peuvent être la seule maison sur un terrain, une ADU ne le peut pas, par définition. « Il s'agirait d'une structure et d'une résidence complètement différentes de la structure résidentielle et de l'habitation existantes », explique Rund.
En d’autres termes : « Une petite maison peut être une ADU, et une ADU peut être une petite maison, mais toutes les ADU ne sont pas des petites maisons, et toutes les petites maisons ne sont pas des ADU », explique Rund.
Ajout d'un ADU : ce qu'il faut considérer
À en juger par le nombre d'émissions de télévision et de stars de YouTube parlant du mouvement ADU/Tiny Home, il peut être tentant de jeter une couche de peinture sur votre hangar, d'installer des lampes solaires et de mettre un terme à cette journée. Et c'est très bien si vous voulez juste un espace de détente dans votre jardin pour faire du bricolage ou vous détendre et lire.
Mais si vous cherchez à constituer un investissement durable, il est important de faire vos devoirs. Cela commence par le zonage. «Le zonage est essentiel lorsqu'on envisage d'ajouter une ADU», explique Rund. « Chaque État, comté et ville est différent. » Voici les principales implications du zonage que Rund vous recommande de prendre en compte avant de vous lancer :
Permettre
« En fonction du zonage, vous pouvez être autorisé à placer purement et simplement un ADU », explique Rund. D'autres zones ne peuvent autoriser l'ADU qu'en vertu de ce qu'on appelle un « permis d'utilisation conditionnelle », qui constitue essentiellement une exception à la loi de zonage. Certains endroits n'autorisent pas du tout les ADU. « Le but des zones détermine réellement l'utilisation de la propriété », explique Rund. Il est donc important de vérifier auprès de votre bureau d'urbanisme et d'autorisation.
Exigences en matière d'empreinte
« Les exigences en matière d'empreinte dans les différentes zones peuvent être problématiques pour le développement d'une ADU », explique Rund. « La plupart du temps, les codes d’aménagement du territoire réglementeront la quantité d’aménagements et d’espaces ouverts sur une propriété en utilisant deux tactiques : les retraits et la couverture du lot. »
- Revers créer une « bulle d'espace non constructible autour du périmètre intérieur de la propriété », explique Rund. « Les structures ne sont pas autorisées à empiéter sur cet espace, vous pouvez donc limiter la taille du bâtiment par rapport aux limites de propriété. »
- Couverture du terrain les exigences fixent un pourcentage maximum de la propriété pouvant contenir des structures résidentielles. Selon Rund, ce pourcentage se situe généralement entre 30 et 60 %, davantage pour un zonage à plus forte densité. Cela « limite naturellement la taille de votre logement ».
Densité des zones
Rund affirme que la densité des zones contrôle l'apparence d'un quartier. « Le zonage à faible densité nécessite généralement une taille minimale d'habitation plus grande », par exemple 1 000 pieds carrés pour le rez-de-chaussée. À mesure que la densité augmente, le logement peut devenir plus petit. « Il n'est pas rare de voir des limites minimales de 500 pieds carrés », explique Rund, éliminant ainsi toute possibilité de « véritables petites maisons ».
Stationnement et autres considérations
Envisagez-vous de conduire une remorque Airstream dans votre jardin et d’accrocher un bardeau ? Encore une fois, ces choses sont réglementées. « Si la maison se trouve sur une caravane, elle est considérée comme un camping-car et il est interdit de l'utiliser comme logement permanent dans de nombreux codes municipaux », explique Rund. Les villes limitent l'endroit où vous pouvez les placer, et ils n'ajoutent pas de valeur puisqu'ils ne sont pas considérés comme des biens immobiliers.
« D'autres considérations sont les exigences de stationnement par logement », explique Rund. Les villes exigent souvent des allées à surface dure et imposent des abris d'auto et des garages lorsque les gens construisent une nouvelle résidence sur leur propriété.
Puis-je convertir mon hangar en AD ?U
Rund le déconseille. « Je ne recommanderais pas de convertir un hangar en petite maison pour plusieurs raisons, mais surtout parce que cela n'est pas sûr et ne vous permet pas d'économiser de l'argent », explique Rund. Les maisons sont construites « avec une construction coupe-feu spécifique, de sorte qu'elles brûlent sans interruption pendant plusieurs heures, afin que les gens aient le temps de se réveiller et de s'échapper », explique Rund. « Les hangars ne sont pas construits selon ces normes. »
« Vous pourriez acheter un cabanon et le mettre aux normes en effectuant des rénovations complètes, mais cela ne vous fera pas économiser d'argent et ce sera seulement plus problématique que de concevoir une véritable petite maison », explique Rund.
À propos de l'expert
Kathryn Linea Rund est le conseiller en conception stratégique et en développement chez Real Estate Bees. Elle est experte en aménagement du territoire et conformité aux codes, CAO/BIM et conception résidentielle et durable. Elle est également propriétaire des studios de design Kathryn Linea Rund de Sweet Home, Oregon.