New York intensifie sa guerre contre l’immobilier

Par Samuel Benchemoul

New York intensifie sa guerre contre l’immobilier

La législature de New York a adopté un projet de loi qui, s’il était signé par le gouverneur, divulguerait publiquement les noms de chaque investisseur immobilier ou autre investisseur jouant un rôle important dans toute société à responsabilité limitée exerçant ses activités à New York. Le législateur s’est inspiré de la loi fédérale sur la transparence des entreprises adoptée il y a quelques années, qui exigeait de déposer les mêmes informations et davantage auprès d’une agence fédérale. Là-bas, tout est censé rester confidentiel, sauf si cela est nécessaire pour faire respecter la loi. L’obligation de dépôt fédéral commence en janvier 2024, à moins d’être reportée, ce qui semble probable.

Les législateurs de New York ont ​​décidé que le système fédéral n’était pas suffisant. Leur nouvelle loi créerait un tout deuxième système qui lui serait propre. Il différerait du système fédéral à plusieurs égards. La différence la plus importante est que le système proposé par New York ne maintiendrait pas la confidentialité de l’adresse commerciale de chaque LLC et des noms des propriétaires de LLC qui ont un « contrôle substantiel » de la LLC tel que défini dans la loi fédérale. Ces informations deviendraient accessibles au public à toute personne disposant d’une connexion Internet. Ce qui est peut-être inquiétant, c’est que le nouveau système divulguerait également tout ce que le secrétaire d’État de New York décide de divulguer.

En revanche, le système fédéral naissant exige la déclaration confidentielle (mais pas la divulgation) des noms et adresses personnelles de toute personne ayant un « contrôle substantiel » de la LLC. Le système fédéral exige également, de manière assez étonnante, un dossier mis à jour chaque fois qu’une de ces personnes déménage dans une nouvelle maison ou un nouvel appartement. Le système de New York ne le ferait pas.

La législation new-yorkaise ordonnerait au secrétaire d’État de New York d’élaborer un processus permettant aux personnes détenant des intérêts dans des LLC de garder leur nom confidentiel. La législation fixerait des normes assez élevées en matière de non-divulgation, comme la participation à un programme de protection des témoins ou à un programme de dénonciation. Les problèmes ordinaires de confidentialité ne suffiraient probablement pas.

Le Parlement a justifié son nouveau projet en déclarant, entre autres choses, que « la propriété anonyme d’une partie importante de l’immobilier à New York entrave l’élaboration des politiques et bouleverse des siècles de précédent en obscurcissant la réponse à la question : qui possède quoi ? Toute transparence est automatiquement bonne, selon le Parlement.

La transparence créera cependant de nouvelles opportunités de harcèlement. Les organisations de locataires de New York et d’autres groupes progressistes ont prouvé qu’ils étaient passés maîtres dans l’art de faire campagne contre tous ceux qu’ils n’aiment pas, en particulier les propriétaires d’immeubles. Le nouveau système de divulgation proposé par les LLC donnera à ces groupes de l’eau nouvelle pour leur moulin. Une fois qu’ils auront décidé de s’en prendre à une LLC, ils seront en mesure d’identifier exactement où ils devraient protester et piqueter. Les documents déposés à New York permettront également aux manifestants d’identifier des individus qu’ils pourront ensuite essayer de faire honte publiquement pour les péchés présumés de la LLC.

Avec un peu plus de recherches (en dehors du système de divulgation LLC), les manifestants et les piqueteurs seront souvent en mesure de déterminer leurs adresses personnelles, de sorte qu’ils pourront y aller manifester et y piqueter s’ils le jugent opportun.

Le législateur cite le blanchiment d’argent et d’autres activités criminelles comme justification majeure de son système de divulgation des LLC, mais le nouveau système de reporting fédéral répond déjà de manière adéquate à ce programme. Dans cette mesure, le système new-yorkais ferait entièrement double emploi et n’ajouterait rien. Son principal impact consistera en une énorme perte de vie privée sans raison convaincante.

Les commentateurs ont suggéré que toute personne possédant une LLC faisant des affaires à New York pourrait répondre à la législation proposée, si elle devient loi, en passant d’une structure LLC à une société de personnes, une société en commandite ou une structure d’entreprise. Après tout, la législation ne concerne que les SARL, et non les autres types d’entités commerciales. D’un point de vue pratique, cependant, les législateurs sont suffisamment intelligents et agiles pour étendre rapidement la portée de leur nouvelle création s’ils le souhaitent.

Au moment de la rédaction de cet article, le gouverneur n’a pas signé la législation sur la divulgation des LLC. Peut-être se rendra-t-elle compte qu’elle peut démontrer le nouvel état d’esprit prétendument « favorable aux affaires » de New York en utilisant son droit de veto.

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