Les prêteurs sous réglementation fédérale, comme les banques, jouent toujours un rôle majeur dans le financement de l’immobilier commercial. Alors que l’immobilier commercial se heurte à des vents contraires, les emprunteurs auront souvent besoin d’un allègement de la part de ces prêteurs, mais les prêteurs réglementés craignent généralement de faire quoi que ce soit qui pourrait amener les régulateurs à hausser les sourcils ou à poser des questions difficiles. Cette mentalité conduit souvent les prêteurs réglementés à se comporter avec un niveau de flexibilité, de créativité, de coopération et de rapidité qui rappelle celui de l’Internal Revenue Service. Résultat : les négociations de redressement peuvent devenir difficiles, voire impossibles. Parfois, un prêt qui aurait pu être « économisé » si on lui avait accordé plus de temps et si TLC se retrouvait en défaut de paiement et était saisi.
Les régulateurs fédéraux des banques ont peut-être tenté de changer un peu cette dynamique lorsqu’ils ont récemment publié une déclaration politique commune sur les accommodements et les restructurations en matière de prêts immobiliers commerciaux. Reste à savoir si quelque chose a réellement changé.
La déclaration politique s’ouvre en reconnaissant « l’importance pour les institutions financières de travailler de manière constructive avec les emprunteurs CRE qui connaissent des difficultés financières ». Il fait référence à une déclaration politique publiée en 2009, une autre époque où l’immobilier commercial était également confronté à des problèmes. La déclaration politique d’aujourd’hui ne prétend pas révolutionner la réglementation bancaire, mais elle réaffirme que les prêteurs doivent faire preuve d’une certaine flexibilité et de jugement dans leurs relations avec les emprunteurs en difficulté. Il rappelle deux principes généraux des orientations de 2009 :
(1) Les institutions financières qui mettent en œuvre des accords prudents d’accommodement et de restructuration des prêts CRE après avoir effectué un examen complet de la situation financière d’un emprunteur ne feront pas l’objet de critiques pour s’être engagées dans ces efforts, même si ces accords aboutissent à des prêts modifiés présentant des faiblesses qui entraînent des conséquences négatives. classification.
(2) Les prêts modifiés accordés à des emprunteurs qui ont la capacité de rembourser leurs dettes selon des conditions raisonnables ne seront pas soumis à une classification défavorable uniquement parce que la valeur de la garantie sous-jacente a diminué jusqu’à un montant inférieur au solde impayé du prêt.
Ces principes généraux semblent plutôt bons, si les prêteurs réglementés osent les appliquer. Les orientations des régulateurs encouragent également le recours à des mesures à court terme pour aider les emprunteurs à traverser les périodes difficiles, plutôt que de déclarer ces emprunteurs en défaut. Les aménagements à court terme ou temporaires « peuvent atténuer les effets négatifs à long terme sur les emprunteurs en leur permettant de résoudre les problèmes affectant la capacité de remboursement et sont souvent dans le meilleur intérêt des institutions financières et de leurs emprunteurs », selon les régulateurs.
Comme toujours, la valorisation compte. Les régulateurs souhaitent que les prêteurs réfléchissent sérieusement à la valeur, mais celle-ci peut dépendre du contexte. Par exemple, si un prêteur a l’intention de travailler avec son emprunteur pour qu’un projet puisse atteindre une occupation stabilisée, il peut alors considérer la valeur de marché « comme stabilisée » lors de l’évaluation de la garantie – à condition que les hypothèses et les conclusions de l’évaluation soient raisonnables. D’un autre côté, si le prêteur envisage de procéder à une saisie, il devra alors envisager dans son analyse une analyse de la « juste valeur » inférieure de la garantie. Comme c’est si souvent vrai, la « valeur » implique un jugement plutôt que quelque chose de fixe, immuable, scientifique et objectivement déterminable. (Letitia James pourrait ne pas être d’accord.)
Les régulateurs veulent ignorer les « difficultés financières » temporaires associées au secteur d’activité d’un emprunteur, avant qu’un prêteur n’ait besoin de classer un prêt comme non performant.
Les principes énoncés par les régulateurs semblent donner aux prêteurs immobiliers commerciaux sous réglementation fédérale une certaine marge de manœuvre pour « donner un coup de pied plus tard ». Cette stratégie a plutôt bien fonctionné après 2009 et la Grande Crise financière.
Mais cela pourrait être différent cette fois-ci. En 2009, les difficultés de l’immobilier commercial semblaient motivées par la panique générale au sein du système financier. Au bout d’un moment, la panique s’est estompée. Ensuite, l’immobilier commercial s’est rétabli et s’est très bien comporté. En revanche, la détresse actuelle provient principalement d’une augmentation considérable des taux d’intérêt entraînée par l’inflation. Personne ne s’attend à une baisse prochaine des taux. Les taux d’aujourd’hui suivent généralement les taux historiques tels qu’ils existaient pendant des décennies avant que la Grande Crise financière n’inaugure une décennie et demie d’argent artificiellement bon marché. Ils pourraient simplement refléter un retour à la norme. Si tel est le cas, les taux semblent moins susceptibles de baisser et d’alléger la pression sur les emprunteurs immobiliers commerciaux qui ont besoin de se refinancer. Les emprunteurs, les prêteurs et les régulateurs devront éventuellement trouver une solution à ce problème. En attendant, un peu de répit ne peut pas faire de mal.
