Le logement est devenu de plus en plus cher. Selon la National Association of Realtors, les taux hypothécaires ont augmenté en moyenne de plus d’un point de pourcentage au cours des 12 derniers mois. Le prix moyen d’une maison a également augmenté. Pris ensemble et mesurés par rapport aux revenus des ménages, les statisticiens de l’Association estiment que l’accessibilité à la propriété pour l’Américain moyen a chuté de près de 10 % au cours de l’année écoulée et se situe aujourd’hui à son plus bas niveau depuis 2011. Economics 101 nous dirait que la demande devrait relâchez-vous. Pourtant, les ventes de logements continuent d’augmenter. Le Bureau du recensement rapporte que les ventes de maisons privées ont légèrement diminué en octobre, la période la plus récente pour laquelle des données sont disponibles, mais restent quelque 18 % supérieures aux niveaux de l’année dernière. Les ventes ont résisté, au mépris de la théorie standard des prix, car les Américains sont toujours très préoccupés par l’inflation.
En effet, le comportement du marché immobilier, plus que tout autre indicateur économique, indique que les Américains, bien que conscients du ralentissement récent des taux d’inflation, s’inquiètent du fait que l’économie est loin d’être tirée d’affaire sur cette question. Ils craignent une hausse du coût de la vie et manifestent cette peur en se ruant vers la meilleure couverture contre l’inflation à leur disposition – l’accession à la propriété – et l’obtiennent même si cela signifie étirer le budget de leur ménage jusqu’à la limite. Peu de propriétaires peuvent citer des chiffres, mais l’histoire de la dernière grande inflation guide leurs décisions. Du milieu des années 1970 au milieu des années 1980, le fardeau écrasant d’une inflation de 6,2 % par an suivi par le Bureau of Labor Statistics était encore surmonté par une hausse de 8,7 % de la valeur de l’immobilier résidentiel enregistrée par le Census Bureau. La différence de 2,5 points de pourcentage a plus que compensé le fardeau du paiement des taux hypothécaires qui ont atteint deux chiffres au cours de cette période.
Pour d’autres, la logique de la propriété est convaincante d’une manière encore différente, même si cela signifie payer des taux hypothécaires élevés et épuiser le budget du ménage pour ce faire. Une fois la maison sécurisée, qu’elle soit financée par un achat au comptant ou par un prêt hypothécaire à taux fixe, même à taux élevé, la famille a fixé le prix d’un poste budgétaire important – le logement – un grand réconfort lorsque l’on craint que tous les autres prix augmentent. de manière imprévisible. Pour ceux qui se méfient de l’inflation – et c’est le cas de la plupart des gens en dehors de la Maison Blanche – la tranquillité d’esprit acquise de cette manière vaut bien les contraintes budgétaires. L’abordabilité peut empêcher un achat aussi important ou dans un endroit aussi souhaitable qu’espéré, mais ces avantages justifient une baisse de la répartition des prix. Et ce type d’achat a soutenu la demande, malgré la hausse des coûts.
Les prix auraient pu céder malgré ce soutien à la demande si l’offre n’avait pas également diminué. Il semble que les propriétaires existants, en particulier ceux qui ont acheté aux taux hypothécaires très bas qui prévalaient jusqu’à l’année dernière, n’ont aucune envie de renoncer à de tels avantages. Si, pour une raison quelconque, ils doivent changer de résidence, ils s’accrochent à l’hypothèque initiale et à la maison à laquelle elle est attachée et louent le bien, encouragés encore par la hausse de 11 % des loyers nationaux enregistrée entre 2021 et 2022. Ils louent alors en leur nouvel emplacement jusqu’à ce que les conditions pour un nouvel achat soient plus favorables. Ensuite, ils vendent l’ancienne maison pour en acheter une nouvelle. Dans le même temps, les constructeurs d’habitations, rapporte le Bureau du recensement, ont réduit la construction de maisons unifamiliales, de quelque 4,4 % au cours de l’année dernière, et certains, notant la hausse antérieure des loyers, se sont tournés vers la construction de propriétés locatives. . Conjugués, ce déplacement des constructeurs et le ralentissement relatif de l’offre de logements en propriété disponibles à la vente ont soutenu les prix dans ce segment du marché tout en provoquant un arrêt brutal cette année de la forte tendance haussière des loyers.
Comme c’est souvent le cas, la question est plus complexe que de simples considérations entre l’offre, la demande et les prix, en particulier dans le cas d’un produit comme le logement, qui dure bien plus longtemps qu’une coupe de cheveux. Si et quand les craintes inflationnistes s’estompent et que la Réserve fédérale commence à baisser les taux d’intérêt, les choses sembleront tout aussi perplexes car cette confluence de motivations fonctionne à l’envers.
