À ce stade, la crise du logement aux États-Unis est bien documentée. Le pays manque d’environ 6,5 millions de maisons et les développeurs ne semblent pas pouvoir construire assez vite pour répondre à la demande. Les experts s’attendaient à ce que la hausse des taux d’intérêt exacerbe la pénurie de logements en bloquant les activités de développement et en ralentissant davantage le pendule de l’offre et de la demande de logements, mais en mai, il y a eu de bonnes nouvelles. La construction résidentielle aux États-Unis a bondi, en hausse de 22 % malgré les attentes d’une baisse de l’activité de construction neuve. En fin de compte, les faibles niveaux de l’offre de logements ont suffisamment accru la confiance des constructeurs pour compenser les préoccupations économiques et la hausse des coûts. Selon la National Association of Home Builders/Wells Fargo Housing Market Index, la confiance des constructeurs augmente pour la première fois en un an.
La confiance contribue à accélérer les opportunités alternatives pour la construction de maisons, et les centres commerciaux obsolètes se sont hissés en tête de liste. Alors que le résidentiel se fait rare, les centres commerciaux souffrent d’un problème d’abondance. Les gens n’utilisent pas ou n’ont pas besoin d’autant d’espace de vente physique qu’avant. Étant donné que le commerce de détail a toujours suivi les toits, la plupart des centres commerciaux se trouvent déjà dans des centres densément peuplés, les endroits exacts qui ont le plus besoin de logements. La dynamique pousse les promoteurs à réaffecter les sites des centres commerciaux à des projets à usage mixte qui peuvent fournir à la fois les logements et les commerces dont les communautés ont besoin pour prospérer. La nouvelle vague de construction de logements a commencé à augmenter les offres pour les sites de réaménagement de centres commerciaux à travers le pays.
Le logement est un choix idéal pour le réaménagement des centres commerciaux, et c’est l’utilisation la plus fréquemment poursuivie par les promoteurs. Dans une analyse de 135 projets de réaménagement de centres commerciaux, JLL a constaté que 53,6 % comprenaient des logements. Comparativement, moins de 34 % se convertissent en bureau, la deuxième utilisation la plus ajoutée. Cela ne signifie pas que la vente au détail est terminée. Lors de la reconversion d’un centre commercial, 85 % des projets conservent des commerces sur le site, illustrant l’intérêt de fusionner les usages en un seul développement.
Il n’est pas difficile de voir l’intérêt de convertir des commerces inutilisés en logements. Les centres commerciaux sont souvent situés dans des endroits attrayants où les gens veulent vivre, contrairement aux projets de bureaux ou industriels qui peuvent se trouver dans des zones indésirables pour un usage résidentiel. L’empreinte d’un site commercial (étendu, plat et construit pour l’usage des consommateurs) est également facilement adaptable à un usage résidentiel. Et pour les détaillants, il y a un avantage supplémentaire : le logement soutient le commerce de détail et le commerce de détail a besoin de résidence pour survivre. Avec des résidents (c’est-à-dire des consommateurs) sur place, le logement peut occuper une position d’ancrage dans la propriété, en adaptant le modèle de vente au détail standard aux habitudes de vie et d’achat modernes.
Il existe des exemples réussis de ces projets émergents à travers le pays. Dans le comté d’Orange, en Californie, le Westminster Mall se transforme en un complexe à usage mixte avec 3 000 unités résidentielles, 425 chambres d’hôtel et des espaces verts, tandis que le Laguna Hills Mall est en train d’être réaménagé en 1 500 logements, plus des bureaux, des hôtels et des espaces commerciaux, tous plus adaptés aux besoins de la communauté. Il existe de nombreuses possibilités pour des concepts similaires à travers le pays. L’Urban Land Institute et la National Multifamily Housing Council Research Foundation estiment qu’il y a 1 milliard de pieds carrés de commerces de détail obsolètes aux États-Unis, ce qui signifie que ces projets sont susceptibles de devenir plus courants.
Bien que le logement soit compatible avec le format du centre commercial, réaménager une propriété dans un nouvel usage n’est jamais une entreprise simple. Pour commencer, les développeurs doivent faire attention à sélectionner le bon site pour leur projet. C’est-à-dire sélectionner des sites qui se trouvent sur des marchés ayant un besoin clair de logements et une offre excédentaire de commerces de détail – la dynamique particulière qui rend viable un projet de conversion de centre commercial en logement.
La dynamique du marché n’est qu’un élément parmi d’autres. Un projet de conversion nécessitera probablement des ajustements au zonage et aux droits pour refléter la nouvelle utilisation ; les promoteurs pourraient également revoir les incitations fournies par les gouvernements locaux pour convertir les biens immobiliers sous-utilisés en logements. Il y a aussi des nuances opérationnelles. Les développeurs doivent travailler en étroite collaboration avec la direction pour naviguer dans les relations existantes avec les locataires, notamment en traitant les contrats de location existants et en négociant des sorties anticipées. Une fois terminé, le développeur peut également avoir besoin d’exécuter une nouvelle stratégie de location de locataires pour capturer les entreprises et les concepts de vente au détail qui s’alignent mieux sur le nouveau format à usage mixte.
En raison de la complexité de l’exécution d’un projet de réaménagement ainsi que des différents besoins opérationnels d’une propriété à usage mixte, de nombreux promoteurs et gestionnaires immobiliers poursuivent des partenariats stratégiques. L’année dernière, par exemple, JLL et les centres commerciaux Poag ont conclu un accord pour que Poag fournisse des services de développement aux propriétés gérées par JLL, tandis que JLL fournit des services de gestion pour le portefeuille de 10 propriétés de centres de style de vie de Poag. Le partenariat illustre la relation symbiotique entre le redéveloppement et les fonctions opérationnelles, ainsi que l’intérêt croissant des propriétaires pour la poursuite des opportunités de redéveloppement.
Les projets de réaménagement de centres commerciaux sont l’occasion d’apporter une offre de logements essentielle aux communautés et aux quartiers qui en ont le plus besoin. Alors que les promoteurs devront rechercher un amalgame de solutions de développement pour créer une offre suffisante pour répondre à la demande de logements, les réaménagements de centres commerciaux poussent certainement l’aiguille dans la bonne direction.
