Lorsque les propriétaires veulent construire quoi que ce soit, ils doivent obtenir un permis de construire. Pour de nombreux projets, ils doivent souvent également obtenir un large éventail d’approbations discrétionnaires des autorités municipales. Ces permis et approbations exigent souvent qu’un développeur fournisse une gamme d' »avantages communautaires » en échange, ce qui peut entraîner une négociation prolongée. La municipalité essaie d’en extraire le plus possible – parcs, améliorations de la circulation, routes, autres améliorations d’infrastructures – tandis que le promoteur essaie de comprendre comment avoir encore un projet qui pourrait rapporter de l’argent.
Dans ce sens, il y a quelques années, le gouvernement municipal de Nashville a adopté une loi stipulant que toute personne souhaitant obtenir un permis pour construire une maison ou certains autres bâtiments doit construire un trottoir le long de son terrain à côté de la rue. De plus, le demandeur de permis doit accorder à la municipalité une servitude permettant au public d’utiliser le trottoir. Dans certains cas, le demandeur de permis pouvait sauter la construction du trottoir en payant à la municipalité le coût estimatif de la construction du trottoir sur la propriété du demandeur – environ 200 $ par pied linéaire – afin que la municipalité puisse construire un trottoir ailleurs.
Deux résidents de Nashville qui voulaient des permis de construire ont poursuivi la municipalité devant un tribunal fédéral, arguant que la loi sur les trottoirs constituait une prise illégale de propriété privée. Ils ont déclaré que le gouvernement utilisait sa capacité de refuser des permis pour accomplir gratuitement quelque chose pour lequel il aurait autrement dû payer – la construction de trottoirs et la création de servitudes pour rendre ces trottoirs utiles au public.
Le tribunal de première instance s’est « facilement » rangé du côté de la municipalité. Lorsque les plaignants ont fait appel devant la cour d’appel fédérale du sixième circuit, ils ont obtenu un bien meilleur résultat.
La cour d’appel a conclu que si la municipalité avait simplement voulu des servitudes de trottoir, elle aurait dû les payer. Si la municipalité veut contourner cette exigence en fixant la servitude de trottoir comme condition à l’octroi d’un permis de construction, il doit y avoir une certaine logique et proportionnalité au lien. Si la condition est liée à l’impact d’un projet de développement sur le public, alors elle est probablement valide. Mais le gouvernement ne peut pas nécessairement utiliser les conditions du permis de construire comme un mécanisme pour imposer à un seul constructeur un coût que le gouvernement lui-même devrait assumer. La condition ne peut pas non plus être liée à quelque chose de totalement indépendant du projet de développement, comme l’obligation de faire un chèque pour que le gouvernement puisse construire un trottoir ailleurs. Tenant compte de toutes ces considérations, le Sixième Circuit a conclu que la loi sur les trottoirs de Nashville accomplissait une prise inconstitutionnelle.
La base de la décision de l’affaire semble plutôt molle et imprévisible. On pourrait raisonnablement soutenir que la construction d’un trottoir devant une nouvelle maison est plutôt directement et nettement liée à l’utilité de la maison, à son interaction avec la voie publique et à l’impact de la maison sur la communauté. Le coût de la construction de ce trottoir ne semble guère extraordinaire ou disproportionné par rapport au coût d’autres travaux de chantier pour la maison et la maison elle-même. Bien sûr, cet argument échoue en partie si le demandeur de permis était simplement tenu de faire un chèque pour que le gouvernement puisse construire une longueur de trottoir similaire ailleurs.
L’affaire Sixth Circuit suggère un scepticisme judiciaire à l’égard des exactions gouvernementales pour des projets de développement. Cela suggère que le gouvernement ne peut pas simplement demander tout ce qu’il veut comme prix des permis ou des approbations. Au lieu de cela, il y a des limites. Ils sont significatifs. Si cela énonce en fait correctement la loi applicable, cela pourrait alors remettre en question une grande partie des marchandages et des exactions gouvernementales que tout développeur d’un projet substantiel doit endurer dans le monde d’aujourd’hui.
