Charlotte, en Caroline du Nord, est l’un des endroits les plus chauds des États-Unis. De 1990 à 2000, sa population a augmenté de 36,6 % : passant de 395 934 personnes à 540 828. De 2000 à 2010, il a encore augmenté de 35,2 % : de 540 828 à 731 424 personnes. Et bien que moins mais néanmoins impressionnant, de 2010 à 2020, la population de Charlotte a augmenté de près d’un cinquième, passant de 731 424 personnes à 874 579.
Toute cette croissance n’a pas conduit par hasard à une forte augmentation de l’activité du marché immobilier à Charlotte. La ville bouillonnait déjà avant la frénésie d’achat de maisons induite par la pandémie en 2021 et 2022. Poursuivez votre lecture pour découvrir les principales tendances qui se développeront sur le marché immobilier de Charlotte en 2023 et la probabilité d’un krach du marché immobilier.
Marché du logement à Charlotte 2023 : aperçu
Grâce à notre analyse des données sur le logement provenant de Redfin
RDFN
Le prix de vente médian d’une maison dans la région métropolitaine de Charlotte a atteint un sommet de 410 000 $ en juin 2022. Pas plus tard qu’en juillet 2023, le prix de vente médian était de 400 000 $. En septembre 2023 (données les plus récentes disponibles), le prix de vente médian dans la région métropolitaine de Charlotte était de 390 000 $ – inchangé par rapport à septembre 2022.
Pour la ville de Charlotte proprement dite, les prix des logements ont atteint un sommet en juin 2023, avec un prix de vente médian de 425 000 $. Cela représente une augmentation de 5,1 % par rapport aux 385 500 $ de septembre 2022. Plus important encore, les nouveaux niveaux de prix plus élevés sur le marché immobilier de Charlotte établis à la suite de la pandémie sont là pour rester. La comparaison des prix moyens des logements sur 12 mois rend cela plus clair. Pour la période de 12 mois d’octobre 2022 à septembre 2023, le prix de vente médian moyen à Charlotte était de 399 573 $. Comparez cela à 319 083 $ pour la période d’octobre 2020 à septembre 2021 et à 271 873 $ pour la période d’octobre 2019 à septembre 2020.
Vous trouverez ci-dessous un tableau des 24 marchés immobiliers de la région métropolitaine de Charlotte que nous avons examinés, classés par ordre de plus forte croissance d’une année sur l’autre des prix des logements :
La ville de Waxhaw, située entre 25 et 30 miles au sud de Charlotte, a connu la plus forte croissance d’une année sur l’autre des prix de l’immobilier. C’est également l’une des villes à la croissance la plus rapide de l’État. D’un prix de vente médian de 600 000 $ en septembre 2022, les prix ont augmenté de 30 %, pour atteindre un prix de vente médian de 780 000 $ en septembre 2023. La ville de Matthews est plus proche de Charlotte et au sud-est. Son prix de vente médian a augmenté de plus d’un quart (27,2 %), passant de 458 000 $ en septembre 2022 à 582 500 $ en septembre 2023.
Pendant ce temps, Weddington, qui se situe entre Waxhaw et Matthews, a connu la plus forte baisse des prix de l’immobilier d’une année sur l’autre. Mais ils descendaient de très hautes hauteurs. En septembre 2020, le prix de vente médian à Weddington était de 730 277 $. Il a ensuite grimpé à 1 224 997 $ en septembre 2022. Un an plus tard, le prix de vente médian a chuté de 20,4 %, à 975 000 $ en septembre 2023.
Les stocks sur le marché immobilier de Charlotte continuent de baisser
Contrairement à de nombreux autres grands marchés immobiliers, comme celui de Las Vegas, qui ont vu leur stock de logements s’accumuler, à Charlotte, ce n’est pas du tout le cas. Seuls cinq des 24 marchés immobiliers que nous avons analysés dans la grande région de Charlotte ont connu une augmentation des stocks disponibles d’une année sur l’autre. Pour l’ensemble de la région métropolitaine de Charlotte, les stocks disponibles ont chuté de 16,2 %, passant de 8 720 logements à vendre en septembre 2022, à 7 305 logements en septembre 2023. À Charlotte proprement dite, la baisse a été plus prononcée, avec une baisse de 22,1 %, de 2 476 logements disponibles. logements disponibles en septembre 2022, jusqu’à 1 929 logements disponibles en septembre 2023.
À Indian Trail, une banlieue au sud-est de Charlotte, à côté de Matthews, les stocks disponibles ont été réduits de moitié. Il a diminué de 51,7 %, passant de 172 logements disponibles en septembre 2022 à 83 logements disponibles en septembre 2023. Cette diminution des stocks exerce très probablement une pression à la baisse sur le nombre d’inscriptions actives, qui a diminué de 45 % d’une année sur l’autre. De l’autre côté se trouve Harrisburg, une banlieue au nord-est. Son inventaire a augmenté de 23,1 %, passant de 65 maisons à vendre en septembre 2022 à 80 maisons à vendre en septembre 2023. En conséquence, les prix y ont chuté, le prix de vente médian à Harrisburg ayant chuté de 7 %, passant de 505 500 $ en septembre dernier à 470 000 $ en septembre.
Le pourcentage d’annonces actives avec des baisses de prix a diminué
L’un des indicateurs les plus utiles pour analyser l’activité du marché immobilier est le pourcentage d’inscriptions actives mensuelles dont le prix affiché a été réduit. Lorsque les vendeurs tentent de déménager, le pourcentage d’annonces actives avec des baisses de prix augmente généralement. D’un autre côté, lorsque la demande est élevée et les stocks faibles, il est plus probable que les baisses de prix diminuent.
C’est essentiellement ce qui s’est produit dans la majeure partie de la région de Charlotte. Dans la ville de Charlotte, un tiers des annonces actives en septembre 2022 présentaient des baisses de prix. Ce chiffre est tombé à seulement 27,1 % en septembre 2023. Pour l’ensemble de la région métropolitaine de Charlotte, près de 35 % des inscriptions actives ont vu leurs prix baisser en septembre 2022, avant de tomber à 27 % en septembre 2023.
Vous trouverez ci-dessous un tableau détaillant les tendances du pourcentage d’inscriptions actives avec des baisses de prix dans les 24 zones que nous avons analysées sur le marché immobilier du grand Charlotte :
Le résultat d’un krach du marché immobilier à Charlotte
D’après les données et notre analyse, il ne semble pas que le marché immobilier de Charlotte va s’effondrer. L’un des principaux indicateurs d’un krach immobilier imminent est la constitution d’un stock important de logements. Cela ne s’est certainement pas produit sur le marché immobilier de Charlotte. S’il est vrai que les maisons à vendre restent sur le marché plus longtemps que l’année dernière dans la région métropolitaine de Charlotte, dans la ville de Charlotte, les maisons proprement dites passent moins de jours sur le marché que l’année dernière.
Un autre élément important à prendre en compte lorsque l’on tente d’anticiper un krach concerne les ratios ventes/listes des marchés immobiliers dans une certaine zone. Par exemple, lorsque vous avez un ratio prix de vente/prix catalogue de 99 %, cela signifie qu’une maison a été vendue 1 % en dessous de son prix catalogue. Un ratio prix de vente/prix catalogue de 101 % signifie qu’une maison s’est vendue 1 % au-dessus de son prix catalogue. Pendant les bulles immobilières, les ratios ventes/liste ont tendance à dépasser les 100 %, à mesure que l’achat d’une maison fait grimper le prix de vente final. Dans les krachs immobiliers, l’inverse est vrai, car le prix initial affiché reste sur le marché sans être vendu et a donc un prix de vente final inférieur lorsqu’il est finalement acheté.
Sur le marché immobilier de Charlotte, les ratios ventes/inscription sont restés très stables au cours des trois, voire cinq dernières années. Il y a eu des fluctuations, certaines villes dépassant 100 %, mais le ratio ventes/inscription le plus élevé atteint sur le marché immobilier de Charlotte était de 101,1 %, à Matthews en septembre 2023.
