Les immeubles d’appartements locatifs sont achetés et vendus régulièrement. Pour tenter de promouvoir le logement abordable, certaines juridictions ont adopté des lois accordant aux autorités gouvernementales, aux entités à but non lucratif ou aux locataires un « droit de premier refus » chaque fois qu’un immeuble d’appartements locatifs est sur le point d’être commercialisé. Plutôt que de permettre à un propriétaire capitaliste maléfique d’acheter le bâtiment, un chevalier blanc pourrait l’acheter au même prix et maintenir les loyers à un niveau abordable.
Tout cela semble génial. D’un point de vue pratique, cependant, rien n’empêche ce chevalier blanc ou tout autre chevalier blanc de participer au processus ordinaire de vente d’un investissement immobilier, comme n’importe quel autre acheteur. Si le chevalier blanc a les moyens financiers d’acheter un immeuble au prix du marché, il peut alors faire appel à un courtier en placements immobiliers, comme tout autre acheteur. Ce courtier sera ravi d’informer le chevalier blanc des propriétés appropriées qui sont sur le marché et qui n’attendent que des offres. Un chevalier blanc peut participer à n’importe quel processus d’appel d’offres comme n’importe qui d’autre. Si le chevalier blanc offre le prix le plus élevé – ne serait-ce qu’une centaine de dollars de plus que celui du prochain enchérisseur – il peut acheter ce qu’il veut.
Un tel chevalier blanc peut regretter d’avoir payé la valeur marchande, car la valeur marchande suppose généralement des loyers marchands. Si le chevalier blanc facture des loyers inférieurs aux loyers du marché, il pourrait se retrouver dans l’incapacité d’exploiter l’immeuble et de couvrir le service de sa dette, en supposant qu’il ait recours à un financement par emprunt ordinaire. En réponse, le propriétaire du chevalier blanc réduira probablement les projets d’entretien et d’investissement, sauf en cas d’urgence, garantissant ainsi que le bâtiment se détériorera avec le temps. C’est ce qui se passe dans les immeubles de la New York City Housing Authority et dans les immeubles à loyer réglementé. Cela reflète une croyance apparente parmi les décideurs politiques progressistes selon laquelle si vous possédez un bien immobilier, vous obtenez de l’argent automatiquement et n’avez pas à trop penser à autre chose.
Bien sûr, le chevalier blanc pourrait compenser les loyers inférieurs au marché en obtenant des subventions ou des contributions des gouvernements (c’est-à-dire des contribuables, cela devient donc simplement une autre forme de redistribution des revenus) ou des philanthropes. Mais ces subventions ou contributions pourraient mieux compléter le paiement des loyers par les locataires pauvres qui vivent dans des immeubles de moindre qualité qui ne sont pas commercialisés. C’est beaucoup plus simple. Cela représente bien moins un fardeau financier à long terme que de devenir propriétaire du bâtiment.
La législature du Colorado a récemment adopté une législation sur le droit de premier refus qui pèserait sur les ventes de propriétés locatives multifamiliales. La législation prévoyait des exigences de préavis, des délais d’attente et des procédures permettant aux chevaliers blancs d’intervenir et d’égaler le prix d’achat négocié sur le marché des immeubles d’habitation locatifs. Il faut reconnaître que le gouverneur du Colorado, Jared Polis, a opposé son veto.
Dans son message de veto, Polis a déclaré qu’il soutenait la capacité des gouvernements locaux « d’acheter ces propriétés sur le marché libre » – exactement le point évoqué ci-dessus – mais a reconnu qu’un droit de premier refus obligatoire ne ferait qu’ajouter « des coûts et du temps aux transactions ». » Il craignait également d’imposer des charges supplémentaires, des incertitudes et des retards sur l’ensemble des transactions immobilières. Il a souligné que la législation du Colorado était trouble et ambiguë, laissant de nombreuses questions sans réponse. C’est typique de tout droit de premier refus, un arrangement qui conduit souvent à des litiges désagréables et difficiles. Le Colorado a été bien avisé d’éviter tout ce gâchis.
Maintenant que certaines juridictions disposent depuis un certain temps d’une législation ROFR, il devrait être possible d’évaluer si ces mesures ont effectivement conduit à la création ou à la préservation de logements abordables. Les exigences ROFR ont-elles réellement créé des avantages qui justifiaient de peser sur l’ensemble du marché de la vente d’investissements multifamiliaux ? Ceux qui soutiennent ou s’opposent à la législation peuvent tirer des leçons de leur expérience. C’est un projet qui dépasse le cadre de cet article.
Si, comme le pense l’auteur, le droit de premier refus n’est pas la panacée pour les logements locatifs inabordables, qu’est-ce qui pourrait mieux fonctionner ? Pour parler franchement : construire davantage de logements locatifs. Les États et les villes, de New York à la Californie, en passant par le Colorado, devraient trouver un moyen de permettre aux promoteurs de construire plus facilement, plus rapidement et à moindre coût des logements locatifs à tous les niveaux du marché. Tandis que ces États et ces villes réfléchissent au logement locatif, ils devraient également se débarrasser de la réglementation des loyers, qui conduit à une surconsommation et à un sous-investissement dans le logement. Ces deux mesures rétabliraient d’ici peu un marché du logement locatif fonctionnel, à tous les niveaux du marché, à peu de frais pour le gouvernement.
