L’Association nationale des agents immobiliers a perdu une affaire antitrust. Voici ce que cela signifie

Par Samuel Benchemoul

L'Association nationale des agents immobiliers a perdu une affaire antitrust.  Voici ce que cela signifie

Les dernières années ont été une période mouvementée pour le secteur immobilier ainsi que pour les agents et courtiers qui le gèrent.

Comme si la crise du logement ne suffisait pas, certaines des plus grandes sociétés de courtage immobilier du pays ont été critiquées dans le cadre d’un procès fédéral antitrust. Un jury a déclaré certains agents immobiliers responsables (même si la décision fera probablement l’objet d’un appel), avec 1,8 milliard de dollars de dommages revenant aux vendeurs de maisons.

Mais de quoi parle cette affaire judiciaire et qu’est-ce que cela signifie pour les professionnels et les constructeurs ? Continuez à lire pour en savoir plus.

Sitzer contre NAR : une introduction

Sitzer contre NAR est un recours collectif dans lequel les plaignants prétendaient que la National Association of Realtors était de connivence pour maintenir les commissions des vendeurs artificiellement élevées. Les détails sont compliqués, mais voici les problèmes :

  • Les commissions pour les ventes de maisons varient entre 5 et 6 % du prix de vente.

  • Cette commission est généralement partagée entre l’agent du vendeur et l’agent de l’acheteur. Le vendeur paie la totalité de la commission.

  • Les vendeurs voulaient négocier les taux de commission, mais affirmaient que les agents vendeurs ne les baisseraient pas. Ces agences ont affirmé que la réduction de la commission n’attirerait pas autant d’acheteurs, persuadant ainsi le vendeur de maintenir les commissions fixées.

  • Le rôle des agents acheteurs diminuant, les plaignants estimaient qu’ils avaient le droit de négocier ces frais. Ils ont intenté une action contre le NAR pour récupérer les frais et apporter lumière et transparence à l’achat et à la vente de biens immobiliers.

Finalement, les plaignants ont gagné. Le juge a statué que les défendeurs devaient rembourser 1,8 milliard de dollars aux vendeurs touchés par ces tactiques.

Comment l’immobilier va changer

Le procès n’ayant été décidé que récemment, il est difficile de prédire exactement comment le secteur immobilier réagira. Cependant, il est raisonnable de supposer qu’il y aura une augmentation de la transparence globale et des changements dans la manière dont les agents sont rémunérés.

Le NAR soutient qu’il encourage la transparence. L’association professionnelle a exhorté les agents à recourir aux contrats d’agence-acheteur. Les entrepreneurs décrivent les termes et conditions entre un acheteur de maison et un agent immobilier. Cela permettra aux acheteurs et à leurs agents de comprendre clairement comment et combien ils sont payés, évitant ainsi de futures poursuites.

Il est également probable que la rémunération des agents acheteurs changera. Plutôt que le vendeur paie la totalité de la commission, les acheteurs pourraient commencer à payer pour leurs propres agents. C’est ce qu’on appelle le découplage, et cela pourrait devenir un mot à la mode dans le secteur immobilier.

Les agents acheteurs peuvent également éviter les pourcentages en faveur de taux forfaitaires ou horaires. Reste à savoir si ces types de paiement encouragent ou découragent les agents acheteurs à travailler plus dur. Mais ils sont plus faciles à négocier que les pourcentages payés par le vendeur et fixés par l’intermédiaire de son agent.

Il est également de plus en plus courant que les acheteurs et les vendeurs renoncent complètement au processus d’agent. Au lieu de cela, ils inscrivent eux-mêmes leurs maisons et font des offres sans l’aide d’un agent. Cela pourrait devenir plus populaire à mesure que les frais payés aux agents acheteurs changeront.

Quel est l’impact de la décision sur les constructeurs ?

Cela aura probablement un impact sur les constructeurs de plusieurs manières.

Premièrement, les constructeurs qui ont entretenu de bonnes relations avec les meilleurs agents immobiliers devraient continuer à le faire. Ces agents seront résilients et flexibles dans le cadre des nouvelles structures de commissions, et ils continueront à jouer un rôle important sur leurs marchés immobiliers locaux.

De plus, comme de plus en plus d’acheteurs cherchent à acheter sans représentation, le marketing deviendra plus important pour les acheteurs. Plutôt que de compter sur un agent pour organiser une visite guidée, ces acheteurs voudront voir plus de photos, de vidéos et d’autres contenus du constructeur lors de leur recherche de maison. Cela signifie que les constructeurs devront peut-être améliorer leur présence sur les réseaux sociaux et sur le Web.

Que doivent faire les constructeurs maintenant ?

Les impacts de la décision du tribunal ne se sont pas encore concrétisés. Certains experts du secteur estiment que les appels pourraient avoir plus de succès lorsqu’ils seront portés devant des tribunaux supérieurs. Cependant, les constructeurs devraient envisager quelques actions clés.

La première est de faire attention. Nous ne savons pas quel sera le résultat de ces décisions, les constructeurs doivent donc rester attentifs et informés. Reconnaître les changements de l’industrie au fur et à mesure qu’ils se produisent aidera les constructeurs à s’y adapter.

Deuxièmement, augmentez votre présence sur Internet. Si les acheteurs cessent d’utiliser leurs propres agents, les créateurs de contenu produits sur leurs comptes de réseaux sociaux ou sur leurs sites Web deviendront plus importants.

Un meilleur contenu vidéo, y compris des procédures pas à pas et des vidéos personnalisées qui aident le client à connaître le constructeur, peut devenir tout aussi important qu’une inscription MLS. Dépenser plus d’argent pour ces formes de médias, ou même pour un service marketing pour les gérer, aidera les constructeurs à présenter leurs maisons à davantage d’acheteurs.

Et bien sûr, restez flexible. Le procès pourrait probablement donner du pouvoir aux vendeurs et aux acheteurs de différentes manières. Cela peut signifier travailler et consulter directement les acheteurs tout en maintenant une équipe d’agents immobiliers crédibles et compétents.

Cet exercice d’équilibre peut être un défi, en particulier pour les constructeurs habitués à laisser simplement les agents gérer l’ensemble de leur processus. Cependant, ce type de flexibilité pourrait être essentiel pour maintenir ou accroître les niveaux de ventes futurs.

Laisser un commentaire