L’année 2023 a été une année faste pour le marché de la construction résidentielle. Les statistiques immobilières récentes montrent qu’un peu moins de 1,5 million de logements ont été achevés au cours de l’année, soit le plus grand nombre en un an depuis l’activité pré-crise financière mondiale de 2007. Pourtant, le logement est toujours considéré comme inabordable, même avec 1,5 million de logements supplémentaires mis sur le marché. Comment est-ce possible ?
La crise de l’accessibilité au logement est un problème complexe que l’offre seule ne peut pas résoudre de manière réaliste. Examinons certains de ces facteurs pour mieux comprendre l’accessibilité au logement et pourquoi elle ne s’améliore pas.
Comment la demande de logements est-elle déterminée ?
Commençons par examiner la demande de logements. C’est un facteur déterminant dans l’accessibilité des logements existants sur le marché, et il vaut la peine de l’étudier, car la demande de logements elle-même est un monde de zones grises.
La demande de logements est définie en comparant deux facteurs : le nombre de logements disponibles sur le marché par rapport au nombre de familles susceptibles de rechercher un logement à un moment donné. Le nombre de logements sur le marché peut fluctuer, mais définir « susceptible de rechercher un logement » revient à essayer de viser une cible mouvante. Au cours des dernières années, les marchés du travail, les taux d’intérêt, l’inflation, le travail à distance et d’autres facteurs socioéconomiques ont redéfini la façon dont nous achetons tout, en particulier les achats importants comme les maisons.
Mais quelle que soit la manière dont on définit la demande, il est clair qu’elle est en augmentation. Chaque année, le nombre de personnes à la recherche d’un logement est supérieur au nombre de logements disponibles, et la situation continue de s’aggraver.
Avec une production en plein essor, pourquoi les logements ne sont-ils pas abordables ?
Malgré l’essor de la production en 2023, les logements restent inabordables en 2024. Les règles de l’offre et de la demande suggèrent que l’augmentation des stocks entraînerait une baisse des prix, alors quel est le problème ? Comment est-il possible que 1,5 million de logements aient été achevés en 2023, mais que l’offre n’ait pas augmenté ?
L’offre ne dépasse pas la croissance
Selon un récent rapport de Zillow, à tout moment en 2022, environ 3,55 millions de logements étaient disponibles à la vente ou à la location. Plus de 8 millions de personnes ou de familles étaient « susceptibles de rechercher un logement » tout au long de l’année. Cela représente un déficit de 4,5 millions de logements, soit 200 000 de plus que l’année précédente.
Et la situation continue de s’aggraver. Ce chiffre de 8 millions représente une augmentation de 1,8 million par rapport à 2022. Ces chiffres représentent une augmentation significative par rapport aux années précédant la pandémie, créant encore plus de pression sur un marché immobilier déjà surchargé.
Compte tenu du déficit existant et de la croissance du nombre de familles, l’ajout de 1,5 million de logements ne fait qu’effleurer la surface. Bien sûr, cela modifie légèrement le ratio acheteurs/logements disponibles, mais cela ne suffit pas à compenser le problème d’offre qui contribue aux prix inabordables. L’absence d’activité de construction forte avant la pandémie a creusé un trou dont l’activité de construction actuelle ne semble pas pouvoir sortir.
Toutes ces informations nous montrent que l’offre et la demande ne changent pas beaucoup malgré le nombre record de logements construits. Dans ce cas, les prix des logements ne devraient pas baisser, ce qui ne fait qu’aggraver les problèmes d’accessibilité financière.
Les propriétaires hésitent à vendre
Un autre facteur qui joue dans le problème de l’accessibilité au logement est que la plupart des propriétaires d’aujourd’hui sont réticents à vendre, même si leur maison vaut deux ou trois fois le prix qu’ils ont payé pour l’acquérir. Comment cela est-il possible ? À cause des taux d’intérêt.
Au moment de la rédaction de cet article, le taux hypothécaire actuel se situe entre 7 % et 8 %. Si un propriétaire devait vendre sa maison maintenant, il lui faudrait encore un endroit où vivre. Cela signifie souvent qu’il devra contracter un autre prêt hypothécaire avec un taux d’intérêt plus élevé que son prêt hypothécaire actuel. De plus, le type de maison qu’il pourra se permettre sera probablement très similaire à celle qu’il vendrait, même s’il réalise un profit considérable et verse un acompte important.
Et s’ils louaient ? En mai 2024, les loyers ont augmenté en moyenne de 30,4 % à l’échelle nationale entre 2019 et 2023. Même si cela peut être une option, ce n’est pas une option attrayante.
Ainsi, étant donné que de nombreux propriétaires sont réticents à mettre leur maison sur le marché immobilier, ceux qui sont sur le marché sont susceptibles de demander une prime, ce qui aggrave le problème de l’accessibilité au logement.
Certaines zones sont pires que d’autres
L’accessibilité au logement est un défi national, mais certaines régions sont plus touchées que d’autres. Les marchés côtiers sont ceux qui en souffrent le plus. Les régions de Boston, Sacramento, Portland, San Diego, San Francisco, San Jose, Seattle, Minneapolis, Los Angeles et Austin sont celles qui ont le plus de mal à gravir les montagnes de l’accessibilité.
Ces zones sont généralement prisées par les jeunes professionnels qui élèvent des enfants. Les systèmes scolaires, les soins de santé et les opportunités d’emploi exceptionnels de ces zones augmentent la demande de logements et, par conséquent, les prix. Étonnamment, deux de ces villes (Austin et Seattle) ont également connu les plus fortes augmentations de l’offre de logements, prouvant que l’offre à elle seule ne peut pas résoudre le problème de l’accessibilité.
Alors qu’est ce qui peut être fait?
Il n’existe pas de commutateurs à actionner ni de boutons sur lesquels appuyer pour mettre un terme au problème de l’accessibilité au logement. Mais les experts estiment que certaines mesures pourraient aider :
- Soutien politique et plus d’argent dépensé pour le développement de logements abordables
- Rezonage des zones de maisons unifamiliales pour permettre la construction de logements multifamiliaux
- Simplification du processus d’approbation des permis de construire pour permettre une construction plus rapide
- Créer des fonds fiduciaires pour le logement abordable ou élargir les fonds existants
Bien qu’aucune de ces stratégies ne constitue une solution en soi, elles constituent chacune un pas dans la bonne direction. Le nombre de familles augmentant plus vite que le nombre de logements achevés, nous aurons besoin de toute l’aide possible pour relever le défi de l’accessibilité au logement aujourd’hui et à l’avenir.
Sources
- Business Insider, Pourquoi la pénurie de logements aux États-Unis s’aggrave (2024)
- Zillow, la pénurie de logements s’est aggravée malgré le boom de la construction pendant la pandémie (2024)
- Fast Markets, Analyse du marché immobilier américain : Sommes-nous au milieu d’une crise d’accessibilité ? (2o24)
