Cette tendance apparaît dans de nombreuses régions du pays : les activités de développement se concentrent entre deux zones métropolitaines, généralement le long d’une ou plusieurs autoroutes qui les relient. Orlando à Tampa le long de la I-4 est un autre excellent exemple, et il y en a des dizaines d’autres à travers le pays.
De New Braunfels à San Marcos, en passant par les banlieues plus proches, le tronçon entre Austin et San Antonio commence à se remplir, offrant aux jeunes familles et aux célibataires une alternative à l’accession à la propriété. La carte ci-dessous, présentant les données de CoStar et complétée par des recherches originales de Hunter Housing Economics, montre les unités construites à louer (« BTR ») qui ont déjà été construites, ainsi que celles qui sont en construction et proposées dans cette zone. Les logements BTR comblent l’ensemble des ménages jusqu’alors non desservis qui souhaitent un logement en banlieue avec une cour ou un petit espace extérieur privé, mais qui n’ont pas les moyens (ou choisissent de ne pas acheter) une maison unifamiliale.
Une grande partie des développements BTR qui complètent désormais des unités dans des zones comme San Marcos et New Braunfels sont des maisons unifamiliales individuelles, et à mesure que l’on se rapproche des plus grandes villes d’Austin ou de San Antonio, on trouve plus de maisons en rangée et plus de « horizontal » le style « appartement » (également appelé « cottages » plus agréables), qui offre aux locataires une meilleure expérience de vie que les appartements classiques, dans la mesure où ils offrent une entrée au rez-de-chaussée et généralement une maison entièrement indépendante, avec des fenêtres sur quatre côtés, et une petite cour arrière. Ce type de produit de location commence tout juste à décoller et rencontre une forte demande de la part des célibataires, des couples, des retraités et des propriétaires de chiens. (L’avantage pour les propriétaires de chiens est qu’ils peuvent laisser le chien sortir par la porte arrière au lieu de le mettre en laisse et de le promener dans les couloirs et/ou les ascenseurs pour sortir).
Comme les cottages, les maisons de ville construites pour la location ont tendance à se développer à proximité des grandes villes. Les maisons en rangée offrent généralement plus de superficie, mais aussi plus de murs partagés, et se trouvent généralement dans des emplacements de type « intercalaire ». Il existe des preuves d’un soutien du marché plus loin des grandes métropoles, à condition qu’elles se trouvent à proximité des écoles et des commerces. Les zones au sud d’Austin, comme Buda et Kyle, connaissent une forte croissance de leur population et de leurs ménages, amplifiée par une migration continue de Californiens à la recherche d’un environnement moins fiscal et d’un coût de la vie plus bas en général. De nouvelles écoles y surgissent, qui attirent les nouveaux habitants. Les allègements de loyers en vigueur il y a un an sont désormais supprimés, augmentant ainsi les loyers effectifs. La demande familiale est sous-satisfaite dans cette région. Par conséquent, les loyers des nouvelles maisons en rangée ou duplex dans cette région peuvent atteindre 2 600 $ par mois pour les unités de 3 chambres et 3 000 $ par mois pour les unités de 4 chambres, s’ils comprennent des plans d’étage bien pensés et de meilleures caractéristiques et commodités que les logements existants. maisons de la région. Le coût pour posséder des unités similaires est proche de 3 200 $ par mois.
Il existe une prime de loyer importante par rapport aux logements locatifs appartenant à des particuliers, en particulier les logements qui ne se trouvent pas dans une communauté planifiée. Recherche par Hunter
Cette année, Housing Economics a quantifié la prime dans le sud des États-Unis à 265 dollars par mois. En pourcentage, les locataires sont prêts à payer 13,3 % de plus pour une maison en rangée nouvellement construite que pour une maison qui n’est pas neuve, selon les résultats de l’enquête. La prime par rapport à un appartement en location s’élève quant à elle à 24,3%.
Dans la zone au nord de San Antonio, les projets BTR tels que Pradera, Village at Vickory Grove, Eschelon at Monterrey Village et Springs at Alamo Ranch ont donné de bons résultats. Les loyers dans cette zone peuvent atteindre jusqu’à 2 500 $ par mois.
Un autre exemple de ce type de « remplissage » entre les grandes villes se trouve en Floride, le long du corridor I-4 entre Tampa et Orlando. Cette carte montre les bâtiments construits à louer
des développements qui existent déjà à Tampa, s’étendant principalement vers le nord à l’heure actuelle. De l’autre côté, à partir d’Orlando, il y a eu quelques projets BTR à Kissimmee et à St. Cloud, au sud d’Orlando, ainsi qu’à l’ouest, principalement près de l’Interstate-4.
L’activité de développement de projets de construction à louer ralentit actuellement, et nous assisterons certainement à une forte réduction des mises en chantier de BTR l’année prochaine, en raison d’un manque de capitaux. Les développeurs qui envisagent d’entrer sur le marché en 2025/2026 trouveront probablement un plus petit nombre de projets s’ouvrant autour d’eux. Certains de nos clients se préparent à reprendre ce qui pourrait apparaître comme des projets BTR « en difficulté » l’année prochaine, alors que l’on s’attend à ce que certains investisseurs qui ont immobilisé des terrains se retrouvent financièrement dans l’incapacité de finaliser l’achat. Le manque de capitaux dans ce domaine pourrait représenter une opportunité pour les investisseurs bien capitalisés de décrocher un contrat ou de conclure une transaction qui n’est pas disponible actuellement. L’année prochaine devrait être intéressante pour les investisseurs et les développeurs de BTR.
