Les États-Unis se considèrent depuis longtemps comme un bastion du libre marché ouvert aux investissements. Mais les préoccupations concernant la sécurité nationale – et certaines démagogies politiques – pourraient fermer les portes aux acheteurs étrangers, en particulier lorsqu’il s’agit de terres agricoles.
Par Kelly Phillips Erbéquipe Forbes
Le procureur général Tim Griffin n’a touché que 160 acres de terres agricoles dans un État où 14 millions d’acres sont consacrés aux fermes. Mais il s’agissait du premier coup d’envoi d’une bataille à laquelle se préparent récemment les États des États-Unis.
Griffin a ordonné à Northrup King Seed Co. de vendre ces acres dans le comté de Craighead dans un délai de deux ans, tout en lui infligeant une pénalité de 280 000 $ pour avoir omis de divulguer en temps opportun sa propriété étrangère. Northrup, a-t-il souligné, est une filiale de Syngenta Seeds, LLC, qui appartient en dernier ressort à China National Chemical Co., une entreprise publique.
Selon Griffin, la propriété foncière viole la loi 636, signée par la gouverneure républicaine Sarah Huckabee Sanders en avril, qui interdit à une entreprise « interdite » contrôlée par un parti étranger d’acquérir ou de détenir des terres publiques ou privées dans l’État directement ou par l’intermédiaire de partis affiliés. . Interdit inclut les entreprises liées à un pays soumis à la réglementation fédérale sur le trafic international d’armes (ITAR), comme la Chine. Sanders elle-même a organisé une conférence de presse plénière pour annoncer la mesure coercitive. « Nous ne pouvons tout simplement pas faire confiance à ceux qui prêtent allégeance à une puissance étrangère hostile », a-t-elle déclaré.
« Nos habitants de l’Arkansas sont des Américains dirigés par des Américains qui se soucient profondément de servir les agriculteurs de l’Arkansas », a répondu Saswato Das, directeur des communications de Syngenta GroupDas, dans une longue déclaration envoyée par courrier électronique à Forbes. « Cette action nuit aux agriculteurs de l’Arkansas plus que quiconque. »
Selon Syngenta, elle possède environ 1 500 acres de terres agricoles aux États-Unis (environ la taille de quatre fermes moyennes de l’Iowa), qu’elle utilise pour la recherche, le développement et la production afin de répondre aux besoins des agriculteurs américains et de respecter les réglementations qui l’exigent. pour tester les produits qu’elle vend aux États-Unis sur le sol américain. Seulement 200 de ces acres ont été achetés depuis que Syngenta, à l’origine une société suisse, est passée sous contrôle chinois en 2017. La superficie de l’Arkansas est détenue depuis 1988. « Personne en Chine n’a jamais ordonné à un dirigeant de Syngenta d’acheter, de louer ou de faire autrement. s’engager dans l’acquisition de terres aux États-Unis », déclare Das.
Malgré la rhétorique inhabituellement enflammée de Sanders, la loi de l’Arkansas n’est pas une exception. Deux douzaines d’États interdisent ou restreignent désormais la propriété et les investissements étrangers dans certains types de biens immobiliers et une douzaine d’autres envisagent des projets de loi dans ce sens.
C la propriété étrangère des terres américaines est faible et la Chine n’est qu’un petit acteur. Pourtant, la propriété étrangère augmente à un rythme accéléré.
Au 31 décembre 2021 (dernière date pour laquelle les données sont actuellement disponibles), les étrangers ont déclaré détenir une participation dans plus de 40 millions d’acres, soit 3,1 %, de toutes les terres agricoles privées des États-Unis, contre 37,6 millions d’acres et 2,9 %. en 2020. En moyenne, les propriétés étrangères de terres agricoles américaines n’ont augmenté que de 0,8 million d’acres par an entre 2009 et 2015. Cependant, depuis 2015, elles ont augmenté près de trois fois plus vite, à une moyenne de 2,2 millions d’acres par an. C’est tout selon le ministère américain de l’Agriculture, qui est tenu de contrôler la propriété en vertu de l’Agricultural Foreign Investment Disclosure Act de 1978, ou AFIDA. En vertu de la même loi, les personnes étrangères qui acquièrent ou transfèrent un intérêt sur des terres agricoles doivent déclarer les transactions dans un délai de 90 jours. Certains États ont également des exigences en matière de déclaration des terres.
Chine? Ses investisseurs ne possèdent que 383 935 acres, ce qui représente moins de 1 % des acres détenues par des étrangers. Notamment, ceux des pays que nous considérons comme nos amis – le Canada, les Pays-Bas, l’Italie, le Royaume-Uni et l’Allemagne – sont les plus gros détenteurs étrangers.
Bien qu’il n’existe actuellement aucune loi fédérale qui empêche les personnes, entités ou gouvernements étrangers d’acquérir ou de détenir des terres agricoles, et que les mesures les plus récentes ont été prises dans les États, certains membres du Congrès se saisissent également de la question. Cette année, le député républicain du Texas, Ronny Jackson, a réintroduit le Foreign Adversary Risk Management Act, appelé FARM Act, qui désignerait la chaîne d’approvisionnement agricole comme une infrastructure critique et limiterait la capacité des étrangers à obtenir d’importantes terres agricoles aux États-Unis. La mesure siège actuellement en commission.
Pendant ce temps, au Sénat, une mesure bipartite des sénateurs Michael Bennet (D-CO), James Lankford (R-Okla.), Jim Risch (R-Idaho) et Thom Tillis (RN.C.) soumettrait certains achats de terrains par des entités étrangères à un examen supplémentaire, mais pas à une interdiction pure et simple. Comme on pouvait s’y attendre, son nom est tout aussi intelligent : la loi SOIL (Security and Oversight of International Landholdings). Cette mesure est également à l’étude en commission.
Même sans nouvelle législation, le gouvernement fédéral s’apprête déjà à limiter davantage la propriété foncière étrangère lorsque la sécurité nationale est potentiellement en jeu. C’est l’explication fournie par le Comité pour les investissements étrangers aux États-Unis (CFIUS) lorsqu’il a proposé plus tôt cette année des règles relatives à la propriété immobilière à proximité des bases militaires. Les règles ajouteraient huit installations militaires dans le Dakota du Nord, le Dakota du Sud, la Californie, l’Iowa et le Texas à la liste actuelle et réviseraient la signification de « installation militaire ».
Le CFIUS a le pouvoir d’examiner, de renégocier, d’appliquer et d’imposer des conditions aux transactions, y compris les acquisitions immobilières, qui pourraient avoir un impact sur la sécurité nationale des États-Unis. Cela comprend également les investissements et les acquisitions d’infrastructures, telles que les transports, les télécommunications, la santé publique et l’énergie. Les législateurs ont cherché à étendre l’autorité du CFIUS alors que les investisseurs étrangers de certains pays, comme la Chine, achètent des terres.
Cet particulièrement les terres agricoles, existent depuis des décennies. En fait, c’est ce qui a motivé la loi de 1980 sur la taxe sur les investissements étrangers dans les biens immobiliers (FIRPTA), qui utilise les taxes pour freiner les achats à l’étranger.
En vertu de la législation fiscale américaine, les personnes non américaines sont généralement imposées sur certains types de revenus d’origine américaine, comme la rémunération d’une société américaine, mais pas sur les gains en capital. Avant le FIRPTA, les contribuables étrangers pouvaient éviter de payer l’impôt sur les plus-values lorsqu’ils vendaient un bien immobilier, ce qui leur conférait un avantage fiscal perçu comme injuste par rapport aux contribuables américains.
La FIRPTA a ajouté l’article 897 au code des impôts, qui rend la disposition d’un intérêt dans un bien immobilier américain soumise à l’impôt. Et pour garantir que l’Oncle Sam soit payé, le Congrès a exigé en 2015 que les acheteurs américains retiennent un pourcentage – généralement 15 % – du prix de vente de leur propriété qu’ils paient aux vendeurs étrangers et qu’ils remettent ces fonds à l’IRS. Si cela s’avère supérieur à ce que le vendeur étranger doit, celui-ci peut déposer une déclaration de revenus et demander un remboursement.
Des exigences supplémentaires en matière de déclaration à l’étranger ont suivi. En 2018, la loi de 2018 sur la modernisation de l’examen des risques liés aux investissements étrangers, ou FIRRMA, a été promulguée. Il vise à « renforcer et moderniser » la manière dont le CFIUS examine les effets des transactions d’investissements étrangers sur notre sécurité nationale. La FIRRMA a élargi le pouvoir de l’agence pour, entre autres choses, examiner certaines transactions immobilières à proximité immédiate d’une installation militaire ou d’une installation ou d’une propriété du gouvernement américain présentant des sensibilités en matière de sécurité nationale, ainsi que tout investissement sans contrôle dans des entreprises américaines impliquées dans des activités critiques. technologie, infrastructure critique ou collecte de données personnelles sensibles sur les citoyens américains. En 2020, le Trésor a publié des règles finales liées à la FIRRMA, y compris des exigences de déclaration et des exceptions pour l’Australie, le Canada et le Royaume-Uni. Contrairement aux règles connexes, la FIRRMA ne ciblait pas initialement des pays spécifiques, s’appuyant plutôt sur une juridiction élargie. Les exclusions signifient que les investisseurs éligibles de ces pays ne sont pas soumis à certaines règles et restrictions.
aucun État n’interdit la propriété étrangère de toutes les terres. Mais deux douzaines interdisent toute propriété étrangère (ces États sont l’Alabama, l’Arkansas, la Floride, l’Idaho, l’Indiana, l’Iowa, le Kansas, le Kentucky, la Louisiane, le Minnesota, le Mississippi, le Missouri, le Montana, le Nebraska, le Dakota du Nord, l’Ohio, l’Oklahoma, la Pennsylvanie, Caroline du Sud, Dakota du Sud, Tennessee, Utah, Virginie et Wisconsin.)
Il est remarquable que 10 de ces lois soient nouvelles cette année, selon Micah Brown, avocat et personne-ressource sur les questions de propriété étrangère au National Agricultural Law Center, une unité de la division de l’agriculture de l’Université de l’Arkansas.
Les politiciens d’autres États, dont l’Arizona et la Californie, proposent leurs propres mesures. Plus tôt cette année, le Sénat du Texas a adopté un projet de loi qui limiterait la propriété étrangère de terres par des citoyens ou des entités de Chine, d’Iran, de Corée du Nord et de Russie, y compris des restrictions sur l’achat de terres agricoles, de bois sur pied et de droits pétroliers et gaziers. La mesure, qui est morte à la Texas House, a été considérée comme une réponse directe à l’achat de 130 000 acres de terrain près de la base aérienne de Laughlin, dans le comté de Val Verde, au Texas. Une entreprise chinoise a acheté le terrain, attisant les soupçons. Forbes avait déjà couvert la vente en 2021, notant que la société appartenait à un milliardaire immobilier basé au Xinjiang, Sun Guangxin, qui aurait dépensé plus de 100 millions de dollars pour acheter des terrains dans le Lone Star State.
La loi de Floride, signée par le gouverneur Ron DeSantis en mai, donne un autre aperçu de la part des récentes activités visant la Chine. La loi, entrée en vigueur le 1er juillet 2023, interdit aux personnes qui ne sont pas citoyens américains ou résidents permanents et dont le « domicile » est en Chine, à Cuba, au Venezuela, en Syrie, en Iran, en Russie ou en Corée du Nord d’acheter certaines terres agricoles et d’autres terres situées dans un rayon de dix milles de zones réglementées, y compris des bases militaires et des infrastructures telles que des aéroports et des usines de traitement des eaux usées. La loi impose des sanctions pénales à toute personne ou société immobilière qui vend sciemment un bien immobilier dans le Sunshine State à toute personne concernée par l’interdiction. Il est révélateur que la sanction la plus sévère, potentiellement criminelle, s’applique uniquement aux personnes impliquées dans des transactions ayant un lien avec la Chine. La sanction pour les transactions impliquant les autres pays couverts est un délit.
La loi n’oblige pas les personnes ou les investisseurs chinois (y compris les partenariats ou autres entités) ayant des liens existants avec l’immobilier en Floride à se départir de leurs propriétés, mais ils seront tenus d’enregistrer ces intérêts auprès de l’État d’ici janvier 2024, sauf exception de minimis. s’applique – cette exception couvre les intérêts inférieurs à 5 % dans une société américaine cotée en bourse qui possède des terres en Floride.
En mai, des citoyens chinois vivant et travaillant en Floride ont poursuivi l’État devant le tribunal de district américain du nord de la Floride, affirmant que la nouvelle loi était inconstitutionnelle et créait des sanctions disproportionnées fondées sur la race, l’origine ethnique, l’aliénation et l’origine nationale. Les plaignants ont demandé en vain une injonction pour empêcher l’application de la nouvelle loi. Mais ils ne sont pas encore terminés. Ashley Gorski, avocate principale de l’American Civil Liberties Union, qui fait partie des représentants des plaignants, affirme que la loi « fait des ravages dans la vie des plaignants et d’innombrables autres immigrants en Floride qui cherchent à acheter une maison. Cette loi discriminatoire est injuste, injustifiée et inconstitutionnelle, et nous sommes impatients de faire valoir notre cause devant la cour d’appel. »
Pour l’instant, rapporte Brown, le procès de Floride est la seule contestation en cours d’une loi sur la propriété étrangère, et l’Arkansas est le seul État à avoir engagé une action coercitive contre un investisseur étranger interdit. Mais ne vous attendez pas à ce que cela dure longtemps. « Gardez à l’esprit que bon nombre de ces nouvelles lois sur la propriété étrangère sont entrées en vigueur récemment au cours des derniers mois ou semaines », a déclaré Brown.
