À quel point la hauteur est-elle trop élevée ?

Par Samuel Benchemoul

À quel point la hauteur est-elle trop élevée ?

Il semble que Wall Street ait abandonné l’immobilier résidentiel. En 2021 et 2022, l’enthousiasme des investisseurs semblait sans limite. Ils ont investi des milliards dans la région, désireux de profiter de la hausse des loyers. Selon John Burns Research & Consulting, les grands propriétaires, au plus fort de ce boom, ont acheté près de 2,5 % de toutes les maisons américaines. Mais depuis, la marée s’est calmée, les propriétaires n’ayant acquis que 0,4 % des logements aux États-Unis au cours du deuxième trimestre de cette année, la période la plus récente pour laquelle des données complètes sont disponibles. En comparaison, les acheteurs individuels ont maintenu leur intérêt. Le rythme des achats a fluctué d’un mois à l’autre à mesure que les prix des logements et surtout les coûts de financement ont augmenté, mais toute hésitation causée par des considérations de coûts n’est guère comparable au recul soudain des investisseurs.

Ces tendances fondamentalement divergentes soulèvent naturellement la question de savoir quel groupe a raison. L’argent intelligent de Wall Street a-t-il émis un avertissement que les individus n’ont pas réussi à recevoir, ou ces individus en savent-ils quelque chose de plus que les grands investisseurs ? La question est à la fois naturelle et informative, mais le fait est que ces groupes n’évoluent pas à contre-courant. Les gros sous et les individus jouent à des jeux presque entièrement différents. Les calculs de l’un ont peu de rapport avec les calculs de l’autre, et à ce qu’il semble aujourd’hui, les deux sont tout à fait rationnels.

Du point de vue de l’investisseur, il y a de nombreuses raisons de reculer. Au cours de la dernière année et demie, les coûts de financement ont augmenté de près de cinq points de pourcentage, tandis que, selon le Census Bureau, le prix médian d’une maison vendue aux États-Unis a augmenté de près de 8,5 %. Dans le même temps, les hausses de loyers ont nettement ralenti. Les données fournies par iPropertyManagement montrent que les loyers moyens à l’échelle nationale, après avoir augmenté de 12,1 % de 2019 à 2021, ont en fait chuté de plus de 9 % en 2022 et restent en 2023 en dessous des sommets de 2021. Le rendement des investissements immobiliers résidentiels a souffert en conséquence, il n’est donc pas étonnant que les sociétés de placement immobilier (REIT) et d’autres investisseurs aient perdu leur appétit pour de nouveaux achats. La façon dont les actions des REIT unifamiliales se négocient désormais avec une décote de 20 % par rapport à leur valeur d’actif brut est un bon exemple de la situation et d’une attente générale selon laquelle les choses pourraient empirer.

Certaines de ces considérations sont importantes pour les acheteurs individuels. La National Association of Realtors (NAR) compare les revenus des ménages aux coûts de financement et aux prix des logements pour calculer ce qu’elle appelle un « indice d’abordabilité ». Ce calcul indique que l’accessibilité financière a chuté d’environ 17 % au cours des 12 derniers mois. Il ne fait aucun doute que ces faits découragent les acheteurs potentiels et pourraient exclure certaines personnes du marché. Mais plutôt que d’abandonner la région, comme l’ont fait les gros nantis, cette augmentation des coûts incitera probablement les gens à baisser la répartition des prix et à acheter moins de maisons dans un endroit peut-être moins recherché que ce qu’ils avaient initialement prévu. Ils ont tenu bon tant bien que mal parce que d’autres considérations – qui ne s’appliquent pas aux investisseurs – motivent les acheteurs individuels.

L’une de ces considérations est un besoin physique continu. Au cours des 18 dernières années, selon le Bureau du recensement, les États-Unis ont vu la formation de familles augmenter de plus de 3 %. Parce que la construction nette de maisons n’a pas suivi, le pays fait face à plus de personnes à la recherche d’une maison unifamiliale qu’il n’en existe. Ces gens paieront s’ils le peuvent plutôt que de continuer à partager ou à vivre dans des logements exigus. À cela s’ajoute la motivation intangible mais néanmoins significative de s’efforcer et, si nécessaire, de s’efforcer de donner à sa famille ce qu’elle veut et qu’elle mérite aux yeux de chaque soutien de famille.

Les acheteurs individuels – parfois explicitement, parfois implicitement – ​​effectuent également un calcul crucial que les investisseurs ne font pas. Dans le contexte inflationniste qui sévit actuellement dans notre économie, la propriété offre un énorme avantage, même si elle implique de soutenir un prêt hypothécaire à taux élevé. Une fois les choses réglées, quel que soit le nombre, le coût du logement reste fixe. Cela vaut beaucoup pour n’importe quelle famille de fixer le prix d’un gros budget familial alors que tous les autres coûts de la vie augmentent, diront certains de manière imprévisible. Cela vaut même la peine d’étirer le budget actuel pour ce faire.

Cette dernière considération explique sans doute pourquoi, lors de la dernière grande inflation des années 1970 et 1980, époque où les coûts hypothécaires étaient astronomiques, l’achat de maisons s’est poursuivi, malgré les coûts élevés. En effet, ces achats ont suffi à faire grimper les prix de l’immobilier encore plus rapidement que l’inflation. Le ministère du Travail enregistre que les prix à la consommation ont augmenté en moyenne de 6,2 % par an entre 1970 et 1990. Les prix des logements, selon le Bureau du recensement, ont augmenté pendant cette période de 8,6 % par an. Cela valait la peine de régler ce poste budgétaire, même si cela impliquait une première contrainte financière.

Les comparaisons de comportements dans des secteurs disparates de l’économie sont toujours risquées. C’est certainement le cas dans ce cas. Les investisseurs n’ont pas nécessairement tort et semblent certainement rationnels selon leurs propres calculs. Il en va de même pour les acheteurs individuels selon leurs calculs de valorisation très différents.

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