La ville de New York et sa région environnante ont reçu beaucoup d’attention négative en raison de la perte de population. Mais le secteur des appartements dans la région métropolitaine ne semble pas en ressentir les effets.
Pour la deuxième année consécutive, les professionnels de l’immobilier ont classé une partie de la zone métropolitaine comme la meilleure pour acheter des appartements, selon le rapport annuel « Emerging Trends » de l’Urban Land Institute publié le 31 octobre.
Jersey City, dans le New Jersey, juste en face de Manhattan, de l’autre côté du fleuve Hudson, s’est hissé au sommet des perspectives d’investissement dans les appartements l’année prochaine parmi les près de 2 000 professionnels de l’immobilier interrogés pour le rapport de l’organisation de recherche et de politique à but non lucratif. L’arrondissement de Brooklyn, à New York, occupait la première place dans le rapport influent de cette année et a toujours une recommandation d’achat sur la liste pour l’année prochaine.
Tous deux reflètent l’attitude des investisseurs immobiliers qui a commencé à changer en 2022 avec le ralentissement de la croissance des loyers sur les marchés de la Sunbelt, où les pipelines de construction d’appartements ont atteint des niveaux historiques. Les taux d’inoccupation augmentent, ce qui fait baisser les loyers, l’offre de logements neufs dépassant la demande des locataires.
Les recommandations d’achat, cependant, ont été atténuées dans le rapport de l’ULI pour 2024 par rapport à son rapport pour 2023. Moins de personnes ont obtenu la recommandation d’achat que dans le rapport de l’ULI pour 2023, et le niveau d’enthousiasme pour l’achat était plus faible. La hausse des taux d’intérêt a joué un rôle majeur dans la chute des ventes d’appartements cette année et a supprimé l’appétit d’investissement, les investisseurs et les propriétaires voyant s’il y aurait un allègement des taux d’intérêt l’année prochaine.
Pourtant, les métropoles du Nord-Est et du Midwest sont désormais en tête du pays en termes de croissance des loyers, persuadant les investisseurs de les considérer comme des endroits potentiels pour acquérir des propriétés s’ils parviennent à conclure un accord qui fonctionne dans l’environnement actuel. La construction d’appartements n’est pas aussi répandue sur ces marchés, et la demande est suffisante pour faire monter les loyers et baisser les taux d’inoccupation.
« La ville de New York est le marché le plus étroit du pays en termes de taux d’inoccupation, donc les locataires sont poussés vers le New Jersey, qui connaît actuellement l’une des plus fortes croissances de loyers du pays », a déclaré Sam Tenenbaum, économiste multifamilial pour le secteur commercial. société de courtage immobilier Cushman & Wakefield.
Le taux d’inoccupation à New York est d’environ 2,5 %, selon les données de Cushman & Wakefield. Et c’est là où se trouvaient les postes vacants avant que la pandémie ne fasse grimper ce chiffre à environ 3,6 %.
Le déclin de la population de la Big Apple
Il semblerait contradictoire qu’un métro qui a perdu environ 400 000 habitants entre 2020 et 2022 ait un taux d’inoccupation aussi faible.
La ville de New York à elle seule a perdu 468 000 habitants entre avril 2020 et juillet 2022, selon les données du Census Bureau. La population actuelle s’élève à 8,33 millions d’habitants, contre 8,8 millions à la mi-2020. Le métro, qui comprend Jersey City, compte environ 19,6 millions d’habitants, en baisse par rapport au sommet de 20 millions de 2020, mais toujours au-dessus de la tendance historique.
Tenenbaum a souligné que la croissance des ménages stimule la demande d’appartements, et non la population. Dans le cas de la ville de New York, les loyers continuent d’augmenter en raison de facteurs tels que la difficulté de construire de nouveaux appartements combinés à un faible taux d’inoccupation des appartements, à la croissance nominale de l’emploi et à la croissance des ménages, a-t-il déclaré.
En septembre, le marché de la ville de New York a enregistré une croissance des loyers d’une année sur l’autre de 2,1 %, contre une croissance de 1,2 % à Miami, selon Apartments.com. La croissance annuelle des loyers à Miami a culminé à 17,2 % à la fin du premier trimestre de l’année dernière.
Mais le taux d’inoccupation dans la région de Miami, l’un des bénéficiaires de la migration de la population new-yorkaise, a désormais dépassé les 7 %, selon les données de Cushman & Wakefield. Le taux d’inoccupation devrait augmenter en raison d’un pipeline de construction d’environ 31 000 appartements, qui se situe toujours à un niveau historiquement élevé.
Le métro de New York compte plus de 61 000 unités en construction, soit le nombre le plus élevé du pays. Mais le pourcentage d’appartements existants est plus faible qu’à Miami. Cushman & Wakefield présente le métro de New York avec environ 882 000 unités, contre plus de 120 000 à Miami. L’entreprise suit les propriétés comportant 50 unités de plus, ce qui est généralement considéré comme de qualité investissement.
Acheter ou conserver
Dans le rapport ULI, Jersey City a obtenu la recommandation d’achat pour 2024 de la part de 61 % des personnes interrogées. Brooklyn a obtenu un score de 70 % l’année dernière mais de 53 % pour 2024.
Madison, dans le Wisconsin, qui abrite l’Université du Wisconsin, arrive juste derrière avec 60 %. Columbus, Ohio, où la construction de deux usines de puces Intel est en cours et alimente la croissance de l’emploi, arrive en troisième position avec 59 %.
De nombreux métros Sunbelts sont tombés en disgrâce cette année. Les villes de Floride, Jacksonville, Tampa et Miami, ont été retirées du Top 20, laissant West Palm Beach comme seul participant du Sunshine State. Raleigh/Durham, Caroline du Nord, Knoxville, Tennessee et Oklahoma City, Oklahoma, étaient les seules métropoles Sunbelt avec au moins 50 % à acheter.
Seulement 42 % des personnes interrogées ont donné une recommandation d’achat à Nashville, dans le Tennessee, que le rapport classe au premier rang pour les perspectives immobilières globales l’année prochaine et l’un des marchés d’appartements les plus dynamiques du pays.
Les six derniers en 2024 ont des recommandations supérieures à 50 %. Charleston, Caroline du Sud, San Antonio, Texas et Charlotte, Caroline du Nord, sont à égalité avec la recommandation de détention la plus élevée de 55 %. San Antonio ne figurait pas sur la liste pour 2023.
Mais 67 % des professionnels de l’immobilier interrogés l’année dernière avaient Charlotte comme achat cette année, mais sont passés à un achat de 40 % en 2024. Charleston a obtenu une recommandation de 65 % pour cette année. Ce chiffre est également passé à 40 % l’année prochaine.
Carl Whitaker, directeur de la recherche et de l’analyse chez RealPage, société de logiciels multifamiliaux, s’est dit surpris de voir Charleston si bas. « Il y a eu un développement fou là-bas, mais les performances ont été bonnes, voire excellentes, par rapport aux normes nationales », a déclaré Whitaker.
