Un allègement est nécessaire pour les propriétaires de logements à loyer réglementé à New York

Par Samuel Benchemoul

Un allègement est nécessaire pour les propriétaires de logements à loyer réglementé à New York

Au cours des quatre dernières années, les propriétaires d’immeubles à loyer stabilisé à New York ont ​​été confrontés à un certain nombre de défis : de nouvelles réglementations onéreuses, un moratoire sur les expulsions, des arriérés de loyer et une augmentation des dépenses liées aux primes d’assurance, aux impôts et à la dette. En réponse, les leaders de l’industrie se sont mobilisés pour défendre les intérêts des propriétaires en demandant réparation auprès de la Cour suprême, du Capitole de l’État de New York et de l’hôtel de ville.

Contestation devant la Cour suprême de la stabilisation des loyers

Le Community Housing Improvement Program (CHIP) et la Rent Stabilization Association (RSA) ont saisi la Cour suprême en mai dernier d’examiner la constitutionnalité de la stabilisation des loyers après que les législateurs de l’État de New York ont ​​adopté la Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA) de 2019, qui a introduit de nouvelles dispositions régissant le million de logements réglementés de la Ville.

La pétition à grande échelle était fondée sur la clause de prélèvement du cinquième amendement, qui prévoit qu’aucune propriété privée ne peut être utilisée pour un usage public sans une juste compensation. Les précédentes contestations judiciaires contre la HSTPA ont échoué devant les tribunaux inférieurs, ce qui a conduit les organisations à se tourner vers la Cour suprême, qui a annoncé le 2 octobre qu’elle n’entendrait pas la requête.

Deux autres requêtes plus ciblées visant à contester la stabilisation des loyers sont actuellement en instance devant la Cour suprême.

Les conséquences involontaires du contrôle des postes vacants font de la ville de New York une exception

À l’avenir, CHIP, qui représente 4 000 propriétaires de propriétés à loyer stabilisé, prévoit de se concentrer sur le plaidoyer et l’éducation des législateurs sur les conséquences involontaires de leur législation et de leurs politiques en matière de logement, a déclaré le directeur exécutif de CHIP, Jay Martin, dans une récente interview.

Même si les législateurs ont adopté la HSTPA avec de bonnes intentions et le désir d’éliminer un petit pourcentage de « mauvais acteurs », la législation a en réalité affecté les locataires. Par exemple, les réglementations HSTPA ont supprimé les incitations pour les propriétaires à rénover les appartements à loyer stabilisé libérés par les locataires de longue durée, ce qui a entraîné plus de

Le locataire moyen à loyer stabilisé reste dans son appartement pendant plus de 20 ans et, par conséquent, les logements libérés nécessitent des améliorations significatives, non seulement pour des raisons esthétiques, mais aussi pour se conformer aux codes de logement plus stricts de la ville, a déclaré Martin. La HSTPA plafonne le montant des améliorations individuelles des appartements à 15 000 $ sur 30 ans, ce qui se traduit par environ 83 $ par mois de loyer supplémentaire, alors que le coût réel de la réhabilitation de l’unité se situe entre 100 000 $ et 150 000 $.

« New York est une exception dans l’ensemble du pays », a déclaré Martin. « Aucune autre municipalité n’a de contrôle des postes vacants. La loi de 2019 stipule essentiellement que si un locataire quitte un appartement, quoi qu’il arrive, son loyer reste le même. Quand je décris cela à des gens en dehors de New York, ils sont tout simplement stupéfaits d’apprendre que c’est ainsi que tout fonctionne. Même la Californie, qui a l’impression d’être très punitive à l’égard des droits de propriété, offre à un propriétaire la possibilité de réviser le loyer lorsqu’un appartement devient vacant.

Les loyers peuvent augmenter, mais à un rythme bien inférieur à l’inflation et aux dépenses

Les loyers stabilisés dans les immeubles de la ville de New York sont fixés chaque année par le Rent Guidelines Board (RGB), qui a voté en juin une augmentation des loyers de 3 % pour les baux d’un an et de 2,75 % pour la première année d’un bail de deux ans. bail d’un an et 3,20 % pour la deuxième année d’un bail de deux ans. Cependant, le carburant, les services publics, la main-d’œuvre, l’entretien, les frais administratifs, les assurances et les taxes dans les immeubles multifamiliaux à loyer stabilisé ont augmenté de 8,1 % entre avril 2022 et mars 2023.

À l’aide des données de l’enquête RGB de 2021, nous avons calculé que le loyer moyen stabilisé en 2023 dans toute la ville était de 1 555 $, les dépenses moyennes, hors coût de la dette, s’élevant jusqu’à 77 % du loyer dans certains cas, ce qui est le plus élevé depuis 14 ans. En revanche, le loyer médian du marché libre de septembre était de 4 350 $ à Manhattan ; 3 700 $ à Brooklyn ; et 3 528 $ dans le nord-ouest du Queens, selon le rapport Elliman.

Comme je l’ai noté dans un précédent article de Forbes, la réglementation des loyers dans sa forme actuelle ne parvient pas à aligner les intérêts de la Ville, des locataires et des propriétaires. La stabilisation des loyers ne doit pas être confondue avec le logement abordable, car il n’y a pas d’exigence de revenu, ce qui signifie que n’importe qui peut vivre dans un logement à loyer stabilisé avec un loyer inférieur au marché et avoir droit à un bail à vie, même un revenu élevé possédant plusieurs logements.

1,25 milliard de dollars d’arriérés de loyer : lorsque les locataires ne paient pas, les propriétaires sont obligés d’attendre

La COVID et le moratoire sur les expulsions ont aggravé les effets de la HSTPA, entraînant des arriérés de loyer actuels pour les immeubles à loyer stabilisé d’environ 1,25 milliard de dollars. CHIP estime qu’environ 4 000 locataires d’immeubles à loyer stabilisé ont des arriérés de plus de 50 000 $ et que plus de 500 locataires ont des arriérés de plus de 100 000 $, a déclaré Martin. Les recouvrements représentent 95 % des affaires portées devant le tribunal du logement de la ville de New York, mais depuis la pandémie, le tribunal est au point mort.

« Ce qui se passe, c’est », a déclaré Martin. Le tribunal ne bouge pas. Soyons clairs : il ne s’agit pas de propriétaires qui tentent d’expulser ou de faire sortir les gens. « Il s’agit simplement d’eux (les propriétaires) qui essaient de collecter de l’argent pour pouvoir continuer à exploiter les bâtiments », a-t-il déclaré.

Martin a déclaré que la ville pourrait améliorer le processus en fournissant au tribunal du logement des ressources supplémentaires afin que davantage de cas puissent être traités et en faisant intervenir des représentants de la ville dans le système judiciaire pour fournir des bons aux locataires qui ont besoin d’aide.

Programme législatif en matière de logement proposé pour 2024

CHIP a récemment annoncé un certain nombre d’initiatives législatives pour 2024 qui profiteront aux locataires en créant une voie permettant d’augmenter l’offre de logements et qui aideront les propriétaires en réduisant les coûts d’exploitation.

CHIP plaide pour :

  • Le projet de loi d’ajustement pour la restauration des logements réglementés locaux, qui a été présenté lors de la dernière session de l’Assemblée législative de l’État de New York mais n’a pas été approuvé par les législateurs. La loi proposée permettrait de fixer un nouveau loyer légal réglementé après le départ d’un locataire qui a occupé le logement pendant 10 ans ou plus et que l’appartement soit rénové et mis aux normes.
  • La réforme de la taxe foncière et l’exploration de sa création incluent plus de 35 % d’appartements réglementés. Actuellement, plus d’un tiers du loyer d’un locataire est consacré au paiement des taxes foncières.
  • en demandant à la législature de l’État de créer un programme pour les fournisseurs de logements qui plafonnerait les coûts à 8 % maximum de la perception des loyers. De nombreuses compagnies d’assurance quittent le marché ou refusent de souscrire des polices d’assurance pour des immeubles d’avant-guerre à loyer stabilisé, avec des loyers bas et un grand nombre de bons locataires, ce qui a entraîné des primes plus élevées facturées par les compagnies d’assurance restantes. Dans le Bronx, par exemple, CHIP a découvert que certains propriétaires consacrent jusqu’à 25 % de leurs loyers aux primes d’assurance.
  • D’autres initiatives proposées créeraient un programme de médiation judiciaire préalable au logement ; cela permettrait aux bons de voyager avec les locataires ; un développement davantage axé sur le transport en commun ; une augmentation du plafond du ratio plancher/surface (FAR) pour les nouveaux projets de logements ; et lever les restrictions pour les logements accessoires.

Valeurs des loyers stabilisées en forte baisse

D’après les recherches d’Adam Pollack, analyste principal d’Ariel Property Advisors, les évaluations des immeubles à loyer stabilisé ont chuté aux niveaux d’il y a 10 à 15 ans. Trois exemples de métiers spécifiques (voir ci-dessous) affichent des remises proches de 30 %, sans tenir compte de l’inflation. Cependant, ce trimestre, plusieurs autres actifs se négociaient avec une décote de plus de 40 %.

En septembre, Barberry Rose Management a vendu un portefeuille de 16 immeubles à loyer stabilisé à Inwood et Washington Heights pour 47 millions de dollars, soit une réduction de 44 % par rapport au prix d’achat de 83,6 millions de dollars de l’ensemble en 2016. Lewis Barbanel, directeur de Barberry Rose, a cité « trois immeubles noirs ». des événements cygnes » qui « ont rendu impossible la détention de l’actif » : HSTPA, la pandémie de COVID-19 et les hausses des taux d’intérêt, selon un article du Real Deal. De plus, un immeuble avec ascenseur de 88 unités situé au 658 W 188th St dans le nord de Manhattan, acheté en 2015 pour 23 millions de dollars, s’est négocié au troisième trimestre 2023 pour 10,6 millions de dollars, soit une remise de 54 %.

Nous voyons certains propriétaires d’immeubles à loyer stabilisé vendre parce qu’ils sont fatigués par la politique locale, les difficultés de recouvrement et la hausse du coût de l’assurance et du capital. La baisse des valeurs a injecté de l’incertitude sur le marché du crédit, rendant difficile, voire impossible, le refinancement des immeubles à loyer stabilisé comme alternative à la vente.

Les courtiers d’Ariel Property Advisors possèdent actuellement des milliers d’unités à loyer stabilisé sur le marché. Les acheteurs potentiels sont des investisseurs à long terme qui achètent pour deux raisons principales : 1) les prix réduits évoqués ci-dessus et 2) l’idée que ces réglementations ne sont pas durables car elles affectent directement les taux de vétusté des bâtiments et, pensent-ils, quelque chose devra changer. .

Bien qu’il existe de nombreux capitaux d’acteurs nationaux et de family offices intéressés par l’achat d’immeubles à loyer stabilisé à bas prix, ce secteur du marché multifamilial ne représente que 16 % des ventes d’investissement au troisième trimestre 2023, contre 81 % pour les immeubles du marché libre. , selon la revue du trimestre multifamilial du troisième trimestre 2023 d’Ariel Property Advisors. Dans l’ensemble, les ventes de logements à loyer stabilisé ont chuté de 50 % à 3 milliards de dollars en 2022, contre 6 milliards de dollars en 2015.

Échéances hypothécaires imminentes : inquiétude pour les locataires de la ville et les loyers stabilisés

En 2024, cela devrait offrir une transparence tarifaire encore plus grande sur le marché multifamilial. La vente par la FDIC du portefeuille de Signature Bank, comprenant 2 200 propriétés à loyer stabilisé ou à loyer contrôlé, devrait avoir lieu d’ici la fin de cette année et permettra également une découverte supplémentaire des prix.

Les turbulences sur le marché multifamilial ne sont pas idéales pour les locataires à loyer stabilisé, car elles perturberont l’entretien régulier des actifs et décourageront les propriétaires de remédier aux violations. La période de transition entre la reprise d’un bien par un prêteur peut prendre des années. En conséquence, les bâtiments pourraient tomber dans le programme Alternative Enforcement Program (AEP), ce qui pèserait énormément sur la ville et rendrait misérables les conditions de vie des locataires à loyer stabilisé.

Faire correspondre les intérêts des locataires et des propriétaires

Les propriétaires avec lesquels nous travaillons sont heureux de renouveler les baux qui permettent aux locataires de rester dans leurs appartements. Il n’y a aucune raison pour que nous ne puissions pas faire correspondre les intérêts d’un propriétaire avec ceux d’un locataire recherchant un logement stable et de bonne qualité. Malheureusement, le système actuel est punitif et fait le contraire en créant un modèle de rareté qui laisse les propriétaires sans revenus suffisants pour entretenir leurs immeubles à long terme.

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