Le comportement des locataires sur le marché des bureaux, la réglementation du multifamilial et un coût du capital beaucoup plus élevé ont contribué à une baisse de 43% des ventes d’investissements à New York à 12,8 milliards de dollars au 1S 2023 par rapport au 1S 2022, selon une étude compilée par Ariel Property Advisors.
Cependant, cette baisse était attendue car nous avons commencé à voir un ralentissement à la fin de 2022 en raison de la hausse rapide des taux d’intérêt. En conséquence, alors que le premier trimestre a été terne, le marché s’est amélioré au cours du deuxième trimestre, les investisseurs avisés ayant saisi l’opportunité d’investir dans des actifs dont le prix a été revu.
Bureau : lâcher prise, tenir, recapitaliser et repositionner
Avec des taux d’occupation des bureaux à New York oscillant autour de 50 % des niveaux d’avant Covid, le volume en dollars des transactions de bureaux a chuté de 48 % d’une année sur l’autre pour atteindre 2,4 milliards de dollars au premier semestre 2023, l’un des niveaux les plus bas des 10 dernières années.
Alors que les échéances hypothécaires représentent un défi majeur sur le marché des bureaux, elles donnent un aperçu de la façon dont les propriétaires de bureaux et les investisseurs perçoivent le monde des bureaux. Les propriétaires choisissent essentiellement les actifs à conserver et ceux à abandonner. Par conséquent, lorsque les fondamentaux sous-jacents sont faibles et qu’il n’y a pas d’espoir immédiat pour l’actif, les clés sont rendues aux prêteurs.
Cependant, les investisseurs ayant une perspective à long terme et la capacité de résister à la tempête sont bien positionnés, surtout une fois qu’ils se sont débarrassés de leurs actifs les moins performants. Ces propriétaires ont réussi à se refinancer avec succès, à attirer de nouveaux capitaux, à tirer parti des valeurs révisées de leurs immeubles et devraient pouvoir bénéficier grandement de cette stratégie à long terme.
Parmi les exemples de grands propriétaires abandonnant leurs actifs au cours des six premiers mois de 2023, citons le 61 Broadway de RXR ; La tour métropolitaine de L&L Holding Company au 142 West 57th; Related’s 2100 49th Avenue et 2109 Borden Avenue à Long Island City, Queens; et 1740 Broadway de Blackstone.
Certains de ces mêmes propriétaires, cependant, conservent des immeubles de bureaux avec de solides fondamentaux sous-jacents en prolongeant leurs prêts et en apportant de nouveaux capitaux. Ceux-ci comprennent des immeubles plus récents, bien situés et occupés avec des loyers élevés tels que le 245 Park Avenue de SL Green; le 300 Park Avenue de Tishman Speyer ; 375 Park Avenue de RFR; 601 West 26th Street de RXR; La Willis Tower de Blackstone à Chicago.
La tour de bureaux située au 245 Park Avenue est un excellent exemple non seulement de conservation, mais également d’apport d’un nouvel investissement avec une légère remise par rapport au prix d’achat initial de 2017, ce qui témoigne de l’intérêt d’investir dans des actifs de qualité.
Les actifs de bureaux avec des fondamentaux sous-jacents faibles mais un avenir solide, se sont bien négociés avec une décote au cours des six derniers mois, soit pour les investisseurs, soit pour les groupes d’utilisateurs qui croient au marché des bureaux de New York à long terme. Il s’agit notamment des acquisitions du 40 Fulton Street, du 126 East 56th Street et du 529 5th Avenue par David Werner Real Estate Investments, Sovereign Properties et Namdar, respectivement. Les propriétaires-utilisateurs se sont intensifiés avec l’acquisition par Hyundai du 15 Laight Street; NYU acquiert le 400 Lafayette Street ; et Enchanté acquérant le 149 Madison Avenue.
Multifamilial : une classe d’actifs, trois résultats différents
Le volume en dollars des logements multifamiliaux a chuté à 1,1 milliard de dollars au 1er trimestre 2023, mais a grimpé de 242 % d’un trimestre à l’autre pour atteindre 3,9 milliards de dollars au 2e trimestre 2023, selon le Q2 2023 Multifamily Quarter in Review New York City d’Ariel Property Advisors. Cependant, chaque actif s’est comporté différemment selon qu’il s’agissait d’un logement libre, à loyers stabilisés ou abordable.
Les multifamiliaux du marché libre ont représenté 51 % du volume en dollars des multifamiliaux au cours du premier semestre de l’année. Les transactions importantes comprenaient l’achat par GO Partners du 265 East 66th Street pour 402 millions de dollars; l’acquisition par Slate du 600 Columbus Avenue pour 120 millions de dollars ; l’acquisition par Namdar pour 100 millions de dollars du 552 West 54th Street ; et l’investissement de 114 millions de dollars de Stonehenge et Carlyle au 408 East 92nd Street.
Il existe toujours un vaste banc de capitaux institutionnels, privés et internationaux disponibles pour investir dans des propriétés du marché libre. Ces immeubles d’appartements bénéficient des fondamentaux favorables de la ville de New York, tels que la croissance de l’emploi et les politiques gouvernementales qui découragent les nouveaux développements et, par conséquent, ont créé une pénurie de logements qui fait grimper les loyers de 10 % d’une année sur l’autre. La Ville accuse aujourd’hui un déficit estimé à 376 000 logements, un chiffre qui passera à 560 000 d’ici 2030.
Les prix des immeubles à loyer stabilisé au 1S 2023 ont chuté à leur plus bas niveau depuis le 1S 2015 en raison de taux d’intérêt plus élevés combinés aux changements structurels importants créés par la loi de 2019 sur la stabilité du logement et la protection des locataires (HSTPA), un règlement qui a éliminé les incitations à rénover les bâtiments et les logements vacants. En conséquence, nous avons vu des immeubles initialement achetés en 2014, 2015 et 2016 se vendre au cours des six premiers mois de 2023 avec une décote de près de 30 %.
Cependant, la baisse des prix des actifs à loyer stabilisé attire l’argent privé intelligent et les particuliers et les familles fortunés qui comprennent le produit, pensent que les réglementations seront modifiées parce qu’elles ne sont pas viables et sont prêtes à tenir le coup à long terme.
Le logement abordable a représenté 34 % du total du gâteau multifamilial au cours des six premiers mois de l’année. Les investisseurs de cette classe d’actifs sont motivés par une mission avec un double objectif ; cherchant à intégrer le succès financier à la responsabilité sociale. Les facteurs d’opportunité comprennent des taxes foncières plus faibles, des opportunités à valeur ajoutée qui permettent des augmentations de loyer au fil du temps, en particulier pour les locataires bénéficiant de bons, et le financement d’agence.
Plusieurs transactions abordables importantes ont eu lieu au premier semestre de l’année, notamment l’achat par Nuveen du portefeuille Omni pour près de 1 milliard de dollars et la vente de 150 millions de dollars de Sea Park, un ancien immeuble Mitchell Lama de 818 unités avec une opportunité foncière, qui a été organisé par Ariel Property Advisors. De plus, Ariel commercialise actuellement près de 5 000 unités abordables qui seront vendues cette année ou au premier trimestre 2024.
Terre d’opportunités
Les ventes de terrains à New York ont chuté de 30% d’une année sur l’autre pour atteindre 2,5 milliards de dollars au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022, ce qui peut être attribué à un certain nombre de facteurs, notamment l’échec des législateurs de l’État à approuver un successeur à le programme d’abattement fiscal 421a, qui a expiré il y a plus d’un an ; l’augmentation spectaculaire des coûts de construction, à la fois les coûts essentiels et la main-d’œuvre ; et ralentissement des ventes de copropriétés en raison des taux d’intérêt plus élevés.
Cependant, la baisse des prix a présenté des opportunités pour les développeurs tels que Rockrose, qui a acquis le campus du St. Francis College au centre-ville de Brooklyn pour 160 millions de dollars, et d’autres investisseurs qui ont acheté des sites avec l’intention de mettre en banque des terres.
Les terrains acquis et éligibles à l’abattement fiscal avant son expiration l’année dernière se sont également négociés à un prix supérieur, tout comme les développements de logements abordables soutenus par la ville et l’État. De plus, les emplacements rezonés dans les régions de la Jamaïque, d’Astoria et de Willets Point dans le Queens ont contribué à ce que cet arrondissement bénéficie d’une augmentation de 80 % des transactions foncières d’une année sur l’autre.
À surveiller
En regardant vers l’avenir, nous nous attendons à voir :
- Les prêteurs privés interviennent pour combler le vide laissé par les banques régionales qui font l’objet d’un examen plus minutieux de la part des régulateurs à la suite des faillites bancaires du premier semestre.
- Les échéances hypothécaires contribuent à une revalorisation supplémentaire des bureaux et des immeubles multifamiliaux à loyer stabilisé, ouvrant la porte aux investisseurs pour acquérir des propriétés avec des fondamentaux solides à prix réduit. La vente par la FDIC du portefeuille de Signature Bank plus tard cette année présentera également une opportunité d’investissement intéressante.
- Bien que les législateurs de l’État n’aient pas approuvé une politique globale du logement lors de la dernière session législative, le gouverneur a annoncé un nouveau programme qui offrira un certain allégement fiscal aux promoteurs de la section Gowanus de Brooklyn, ce qui est encourageant car il pourrait être étendu à d’autres parties du Ville.
Bien qu’il y ait des défis, les indicateurs économiques à New York sont solides. Par conséquent, nous pensons que le capital intelligent, qui est abondant, reviendra en force au cours des six à 18 prochains mois.
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