Au cours des dernières années, le financement participatif a gagné du terrain pour certains investissements immobiliers. Alors que certaines plateformes sont accessibles à tous les investisseurs, d’autres exigent que les individus remplissent certains critères pour participer. La SEC divise les investisseurs en deux catégories : non accrédités et accrédités. Dans mon article précédent, j’ai discuté des différences entre ces deux, ainsi que de quelques considérations pour les plateformes qui acceptent le financement d’investisseurs non accrédités.
Dans cet article, nous examinerons le financement participatif pour les investisseurs accrédités. L’un des acteurs bien connus dans cet espace est CrowdStreet, qui a financé plus de 750 transactions avec plus de 4 milliards de dollars investis. CrowdStreet nécessite un investissement minimum de 25 000 $ pour la plupart des offres.
CrowdStreet a récemment fait la une des journaux lorsque des fonds d’investisseurs ont disparu. Le 11 août, Bisnow a signalé des enquêtes du DOJ sur Nightingale Properties, qui auraient détourné près de 40 millions de dollars de fonds propres levés sur CrowdStreet vers des comptes contrôlés par son PDG. À la lumière des fonds manquants, le co-fondateur de CrowdStreet, Tore Steen, a quitté son poste de PDG de l’entreprise. Dans un communiqué publié par Crowdfund Insider, CrowdStreet a déclaré que les investissements sur sa plateforme « sont illiquides, avec des risques importants. Ces risques sont clairement divulgués aux investisseurs à la fois lorsqu’ils s’inscrivent sur la plateforme CrowdStreet, lorsqu’ils concluent un nouveau contrat de compte, et lorsqu’ils font une offre et financent un investissement spécifique. La plateforme a également annoncé de nouvelles améliorations, notamment le financement par compte séquestre, la vérification d’accréditation individuelle et des améliorations opérationnelles visant à accroître la protection des investisseurs.
Malgré les événements récents, les plateformes de financement participatif continuent d’être présentes dans le monde de l’investissement. Une autre plateforme ouverte aux investisseurs accrédités est EquityMultiple, qui nécessite un investissement de départ d’au moins 5 000 $. Il se concentre sur l’immobilier commercial, avec des opportunités telles que des investissements en actions, en actions privilégiées et en dette de premier rang. PeerStreet permet aux investisseurs accrédités de commencer avec un minimum de 1 000 $ pour les investissements en dette.
Avant d’aller plus loin, je tiens à souligner qu’il est essentiel de consulter un avocat avant de se lancer dans le crowdfunding. Il existe des réglementations complexes dans cet espace, et vous voudrez vous assurer que tout, des divulgations que vous fournissez à la façon dont vous déposez, est conforme aux exigences de la SEC. En outre, il existe clairement des risques encourus, et la réalisation de recherches et de vérifications préalables sera de plus en plus importante dans le contexte de la hausse actuelle des taux d’intérêt et des coûts de la dette.
Qui se qualifie en tant qu’investisseur qualifié
Les personnes qui ont une valeur nette de plus de 1 million de dollars (sans compter leur résidence principale) peuvent se qualifier en tant qu’investisseurs accrédités. Ceux qui ont gagné 200 000 $ en tant que déclarant célibataire ou 300 000 $ en couple au cours des deux années précédentes, avec l’espoir de continuer à gagner la même chose à l’avenir, sont également inclus dans cette catégorie. Les ménages qui remplissent les critères pour être des investisseurs qualifiés peuvent investir dans certains produits et véhicules, y compris l’immobilier.
Comme je l’ai mentionné précédemment, lors de la levée de fonds pour une acquisition, vous vous adresserez souvent à des personnes qui pourraient contribuer 25 000 $ ou plus. Ces dernières années, les règles du financement participatif ont changé, en particulier la loi JOBS de 2012 a créé des possibilités pour les investisseurs non accrédités de participer à la collecte de fonds. Bien que certaines plateformes de financement participatif s’adressent à tous les investisseurs et acceptent des contributions à partir de montants bas tels que 50 $, il est également vrai que les plateformes pour investisseurs accrédités cherchent souvent à financer des projets plus importants.
Facteurs à considérer avant d’essayer le financement participatif
Les plateformes de financement participatif sont aussi uniques que les investisseurs individuels. Vous constaterez que l’investissement minimum, les frais et les annonces diffèrent d’un site à l’autre. La manière dont les investisseurs sont gérés par le biais du financement participatif peut également varier. Certaines plateformes vous permettent de posséder la communication avec les investisseurs après avoir levé l’argent, tandis que d’autres ont des limites. Vous voudrez savoir qui supervise la relation avec les investisseurs et comment cela s’inscrit dans votre plan d’affaires.
Comme d’autres types d’investissements immobiliers, les antécédents et la réputation sont importants. Il peut être utile de comparer et d’évaluer différentes plates-formes pour voir comment elles ont fonctionné dans le passé. Le nombre d’années qu’ils ont opéré et le montant des fonds qu’ils ont recueillis peuvent être un facteur déterminant. Suivre plusieurs plates-formes au fil du temps et prêter attention à leur présence sur les réseaux sociaux peut également être utile. Recherchez le nombre total d’investisseurs et les rendements annuels historiques, ainsi que les opportunités de réinvestissement. Lisez les critiques et voyez ce que les autres disent des sites via les canaux en ligne. Vérifiez la quantité d’informations disponibles sur la plateforme : Existe-t-il des ressources pédagogiques disponibles ? Comment les opportunités sont-elles examinées ? À quoi les investisseurs peuvent-ils s’attendre ? Existe-t-il des moyens de communiquer et d’interagir personnellement ?
Si vous essayez de lever des fonds pour un investissement immobilier pour la première fois, compter sur le financement participatif peut devenir compliqué. Dans certains cas, cela pourrait servir à compléter le capital que vous apportez déjà à la table. Cependant, vous devez garder à l’esprit qu’avec autant de règles en jeu, vous devrez travailler avec des professionnels, y compris un avocat, pour vous assurer que vous procédez correctement.
En fin de compte, vous pouvez choisir de travailler avec un partenaire qui a de l’expérience sur ces plateformes lors de vos débuts. Ou vous constaterez peut-être que votre équipe de transaction préfère se connecter directement avec les investisseurs, en contactant personnellement et en collectant des fonds sur une base individuelle. Après avoir conclu plusieurs transactions réussies et recherché des moyens de diversifier, vous pourriez revoir les options de financement participatif. Dans l’ensemble, les meilleures opportunités ont tendance à venir à ceux qui ont un avantage d’initié, et cela nécessite généralement d’établir des relations et de développer une équipe au fil du temps.
