Lorsque vous êtes dans l’une des différentes phases du processus d’achat d’une maison, vos actions dans d’autres domaines pourraient déterminer si vous réussissez ou non. Par exemple, d’autres types d’achats peuvent sembler sans rapport, mais ils pourraient avoir une incidence négative sur votre demande de prêt hypothécaire. «Les prêteurs examineront plusieurs facteurs lors de l’évaluation d’une demande de prêt hypothécaire, notamment votre pointage de crédit, la mise de fonds prévue et le ratio dette/revenu (DTI)», explique Ashley Moore, responsable des prêts communautaires chez Chase Home Lending. Et même si une augmentation de votre pointage de crédit ou d’un acompte sera perçue favorablement, une augmentation de votre ratio DTI pourrait vous empêcher d’être approuvé.
Voici ce que vous devez savoir.
Achats et prêts par carte de crédit
Nous comprenons : la vie arrive. Et ce n’est pas parce que vous achetez une maison que vous n’avez pas d’autres besoins. Mais il est préférable de limiter les articles coûteux pendant cette période. « Si vous effectuez un achat important avec une carte de crédit, cela augmente votre ratio d’endettement, ce qui met en danger votre pré-approbation hypothécaire », prévient Candice Williams, agent immobilier chez Coldwell Banker Realty à Houston. Elle dit que les prêteurs fondent leurs décisions sur un aperçu de vos finances le jour où ils approuvent votre prêt immobilier. « Si quelque chose change – comme une augmentation de la dette – cela pourrait vous mettre dans une position dans laquelle vous ne serez plus admissible au prêt. »
Et même si votre prêt est assorti d’un taux d’intérêt de zéro pour cent pendant plusieurs mois, l’achat pourrait quand même poser problème. «Le coût mensuel minimum de cette dette de carte de crédit diminue le montant de la dette mensuelle pouvant servir à un prêt hypothécaire», explique le courtier Mihal Gartenberg de Coldwell Banker Warburg à New York, NY.
Vous vous demandez peut-être comment quelqu’un saurait si vous avez effectué un achat important ou non. «Votre prêteur surveille le crédit pendant le processus hypothécaire pour s’assurer que vous n’avez pas ouvert de nouveau crédit», explique Tanya L. Blanchard, fondatrice de Madison Chase Capital Advisors. « Toute nouvelle dette devra être vérifiée et pourrait éventuellement entraîner le refus de votre prêt si elle affecte négativement votre ratio d’endettement. »
Ratio dette/revenu
Le ratio dette/revenu (DTI) divise le paiement mensuel de votre dette par votre revenu mensuel brut. Les prêteurs utilisent cette formule pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire. « Si un emprunteur décide de dépenser beaucoup d’argent, cela peut perturber le ratio dette/revenu, ce qui pourrait l’empêcher de se qualifier pour acheter la propriété, explique Mike Opyd, président/propriétaire de RE/ MAX Suivant à Chicago. De plus, si vous avez accumulé beaucoup de dettes suite à des achats inutiles, il dit que cela peut affecter le montant auquel vous êtes admissible – en supposant même que vous puissiez y être admissible en premier lieu. « Cela peut avoir pour conséquence de ne pas être en mesure de rechercher des maisons à un prix qui vous procurerait tout ce dont vous avez besoin et ce que vous désirez dans une maison », dit-il.
Achats au comptant
Payer comptant pour vos achats ne signifie pas que vous passerez inaperçu du prêteur. Supposons que vous décidiez de meubler votre nouvelle maison en espèces plutôt qu’en carte de crédit. Certes, vous évitez la mensualité supplémentaire qu’aurait entraîné le chargement des meubles sur votre carte de crédit ou la souscription d’un emprunt, mais vous n’êtes toujours pas tiré d’affaire.
« Si vous deviez payer comptant pour ces mêmes meubles, cela pourrait signifier que vous ne disposez pas de suffisamment de liquidités pour répondre aux exigences de la banque après la clôture », explique Sarah Alvarez, vice-présidente des services bancaires hypothécaires chez William Raveis Mortgage.
Exemples d’achats importants
Les achats importants peuvent aller de l’achat d’une voiture à l’achat de meubles pour une nouvelle maison. Que vous contractiez un prêt personnel, facturiez des sommes importantes sur votre carte de crédit ou payiez en espèces, cela déclenchera des signaux d’alarme. « Tout achat important peut augmenter votre niveau d’endettement et/ou réduire votre réserve de trésorerie », explique Moore.
Même une voiture pose problème. « Les locations de voitures sont considérées de la même manière que les loyers : chaque mois, vous effectuez des paiements, mais cela n’augmente pas la valeur totale de votre voiture », explique-t-elle. « La location d’une voiture augmentera votre niveau d’endettement, réduira votre réserve de trésorerie et augmentera donc votre ratio dette/revenu au-delà de ce qui peut être accepté. »
Si vous souhaitez effectuer un achat important, est-ce important de savoir où vous en êtes dans le processus d’achat d’une maison ? En règle générale, il est préférable d’éviter les dépenses importantes. « Il est important d’être prudent avant de faire des achats importants, même après avoir reçu une pré-qualification ou une pré-approbation », conseille Moore. Elle dit que les prêteurs continueront d’évaluer vos qualifications jusqu’à ce que le prêt soit financé.
Alvarez est d’accord et affirme qu’un achat important pourrait vous empêcher d’obtenir un financement, même si vous avez déjà un engagement. « Tous les engagements ne sont sujets à aucun changement important, et la banque continuera à mettre à jour les documents et les registres jusqu’à la clôture. »
Par ailleurs, Alvarez recommande également de ne pas apporter de changements majeurs à votre emploi – et si vous le faites, cela doit être divulgué au prêteur. « En règle générale, le jour de la clôture ou avant, la banque contactera votre employeur actuel pour vérifier que vous y travaillez toujours dans les mêmes conditions. »
Il y a des exceptions à chaque règle, et nous sommes conscients que certains achats importants peuvent être inévitables. « Une nouvelle voiture pourrait être nécessaire si les acheteurs quittent une ville dotée de bons transports en commun pour s’installer en banlieue », explique Gartenberg. Et si vous envisagez de rénover la maison, elle dit que vous voudrez peut-être verser une caution importante auprès de votre entrepreneur.
« La bonne nouvelle est que les acheteurs peuvent parler avec leur agent et leur banquier de tout achat important à l’horizon – et si un banquier recommande d’attendre, les acheteurs devraient attendre. »
Gartenberg dit que la plupart des commerçants garderont cette nouvelle voiture ou ces nouveaux meubles de côté et qu’une fois la maison fermée, vous pourrez procéder à votre achat. « Il en va de même pour les entrepreneurs : le bon hésitera à accepter une caution d’un nouvel acheteur, car il sait comment fonctionnent les banques. »
Elle recommande de s’occuper de tous les gros achats le jour de la fermeture de la maison. « Cela n’apparaîtra pas encore sur votre rapport de crédit, et les sociétés émettrices de cartes de crédit auront plus de facilité à approuver votre limite de crédit.
