C’est une réalité douloureuse : le coût des logements met l’accession à la propriété hors de portée d’une part croissante d’Américains.
Un nouveau projet de loi appelé Neighbourhood Homes Investment Act (NHIA) s’efforce de résoudre ce problème, en encourageant la construction de logements abordables et en stimulant la rénovation des quartiers en difficulté grâce à la création d’un nouveau crédit d’impôt.
En soutenant les initiatives de logement abordable par le biais de crédits d’impôt, la NHIA, soutenue par l’American Bankers Association (ABA), fonctionnerait un peu comme le crédit d’impôt pour les logements à faible revenu (LIHTC). Les promoteurs ou les investisseurs bénéficieraient de crédits d’impôt, ce qui réduirait leur obligation fiscale fédérale, en échange de la construction ou de la rénovation de logements.
« En apparence, l’approbation de l’ABA dresse un tableau d’une croissance axée sur la communauté », déclare Brian Pillmore, fondateur et PDG de Visbanking, basé à Oklahoma City, en Oklahoma, qui propose des outils et des services bancaires.
« Une analyse plus approfondie révèle que nombre de ses membres pourraient en bénéficier de manière significative. Le monde bancaire, en particulier ceux qui sont impliqués en tant que prêteurs ou sponsors dans des transactions immobilières, a un intérêt indéniable à ce que de tels crédits d’impôt soient ratifiés. Une mise en œuvre réussie de la NHIA pourrait amplifier leurs volumes de transactions, ouvrant la voie à des revenus accrus d’intérêts et de frais. Il est essentiel de juxtaposer ce soutien aux implications plus larges et aux bénéficiaires de la loi.
La NHIA offre la promesse attrayante d’un développement revitalisé et d’enclaves ravivées. Mais transformer ce riche potentiel en réalité sur le terrain est plus compliqué, estime Pillmore. Il ne fait aucun doute que le crédit d’impôt pourrait attirer le développement vers les zones en difficulté, là où il est le plus nécessaire et où les crédits seraient concentrés.
Cependant, selon Pillmore, « une ombre plane : les intérêts des géants financiers. Les banques et les promoteurs, grâce à leur vaste portée et leur poids financier, sont en mesure d’exploiter ces crédits de manière optimale. Ainsi, même si nous pourrions assister à une renaissance superficielle des quartiers, les problèmes profondément enracinés de l’abordabilité du logement pourraient rester largement ignorés.
La NHIA est présentée comme faisant progresser la cause de l’abordabilité du logement et galvanisant les investissements communautaires, deux éléments augurant d’un avenir plus prometteur pour le logement dans les zones en difficulté. Mais Pillmore estime que « la véritable valeur et l’orientation de ces investissements » restent incertaines. Un rapport du CBO, ajoute-t-il, suggère que l’offre de logements abordables pourrait ne pas augmenter à la suite de la loi. Il estime que même si les quartiers pourraient bénéficier d’améliorations cosmétiques grâce à la NHIA, l’impact durable de la loi sur l’abordabilité du logement reste discutable. Alors que les banques et les promoteurs immobiliers sont sur le point de récolter une plus grande part des avantages, les objectifs de la loi, centrés sur la communauté, pourraient passer au second plan par rapport aux intérêts financiers de ces parties prenantes.
Pillmore envisage l’émergence d’un conflit d’intérêts suite à l’adoption de la NHIA.
« Les banques jouent indéniablement un rôle essentiel dans l’élaboration de l’avenir des communautés et jouent un rôle central dans l’écosystème du développement immobilier », dit-il. « Les crédits d’impôt, comme ceux proposés dans la NHIA, leur offrent un moyen de soutenir les initiatives en matière de logement et de réaliser des gains financiers. Mais ce double rôle peut parfois donner lieu à des intérêts contradictoires.
« Même si les banques peuvent avoir un impact significatif sur le développement communautaire et faire de l’accession à la propriété une réalité pour beaucoup, leur modèle commercial inhérent, centré sur la rentabilité, peut parfois éclipser les objectifs centrés sur la communauté. Avec la NHIA, même si les banques peuvent jouer un rôle important, la question plus large de l’équilibre entre les intérêts financiers et le véritable développement communautaire reste au premier plan.
Si la NHIA devait devenir réalité, une augmentation des activités de logement dans les zones désignées semble inévitable. Mais un problème central demeure, dit Pillmore. Les quartiers bénéficieront-ils d’améliorations réelles et durables ? Ou bien l’amélioration ne sera-t-elle qu’une simple façade ? Les principaux bénéficiaires seront-ils les propriétaires ou les banques, les promoteurs et les sociétés de prêts hypothécaires ?
« La NHIA, bien que prometteuse sur le papier, relance un débat urgent », conclut Pillmore. Ce débat se concentre, dit-il, « sur la véritable essence du logement abordable en Amérique et sur les acteurs qui façonnent son destin ».
