Avec autant de fluctuations sur le marché actuel, il est devenu crucial de trouver le bon locataire : il sera une source de flux de trésorerie pour votre investissement et en perdre un pourrait entraîner des pertes à court ou à long terme. Cela signifie que vous devrez effectuer des recherches approfondies avant de présenter un bail. Vous voudrez également vous assurer que les conditions sont définies de manière à protéger vos intérêts.
Cela dit, la perception selon laquelle ce type de relation est une « voie à sens unique », dans laquelle les locataires existent pour fournir un loyer aux propriétaires et rien de plus, est en grande partie un concept du passé. Aujourd’hui, que vous ayez affaire à un immeuble multifamilial, à un bureau ou à un commerce de détail, vous devez réfléchir à ce que vous, en tant que propriétaire, pouvez offrir aux locataires. Lorsque cela est bien fait, vous pouvez aider les locataires sur leur propre chemin de réussite, ce qui peut apporter des avantages à toutes les personnes impliquées dans l’investissement.
Faire preuve de diligence
Avant d’embaucher un locataire, vous devez avant tout savoir avec qui vous faites affaire. Pour les familles multifamiliales, cela pourrait être aussi simple que de rechercher leur historique et d’effectuer une vérification de solvabilité. Vous pouvez également faire le suivi des références. Bien entendu, il existe d’innombrables situations cauchemardesques impliquant des locataires ayant de mauvais antécédents et n’ayant pas les moyens financiers nécessaires pour effectuer leurs paiements. Prendre des mesures pour examiner les individus avant de proposer un bail vous aidera à éviter ces maux de tête plus tard. Gardez à l’esprit que chaque État a des règles concernant ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire lors de la vérification des locataires. Parlez à un bon courtier de location pour obtenir des conseils sur les mesures que vous êtes autorisé à prendre et pour vous assurer que vous respectez les directives légales.
Pour les investissements dans les bureaux et les commerces de détail, trouver le bon locataire peut être encore plus important puisque les baux sont généralement de plus longue durée. Les espaces de vente au détail peuvent avoir des baux de trois à cinq ans. Il est courant que les baux de bureaux durent 5 ans, 10 ans, voire plus. En revanche, pour les immeubles multifamiliaux, la durée du bail peut être d’un an seulement. Vous pourriez également avoir moins de locataires de bureaux et de commerces que les immeubles multifamiliaux (ou un seul).
Les bonnes conditions de location du locataire
Pour les bureaux et les commerces de détail, une partie du processus de négociation concerne souvent la manière dont le locataire prendra initialement l’espace. L’entreprise peut avoir des besoins spécifiques qui nécessitent des travaux de rénovation ou de construction. Vous voudrez vous mettre d’accord sur la manière dont le bâtiment sera livré. Il pourrait y avoir des allocations d’amélioration locative, qui sont accordées par le propriétaire pour aider le locataire à couvrir les dépenses liées à l’emménagement dans l’espace.
Souvent, les propriétaires proposent des compromis avec les locataires et proposent un loyer gratuit en échange du fait que le locataire effectue les travaux initiaux. Dans d’autres cas, le propriétaire peut être responsable d’une bonne partie de l’allocation pour améliorations locatives. Dans certains cas, ce type de concessions peut signifier que vous, en tant que propriétaire, ne recevrez pas de loyer pendant un an ou deux.
Pour cette raison, vous devrez faire tout votre possible pour vous assurer de trouver un locataire solvable. Vous pouvez parler aux anciens propriétaires pour vérifier que le locataire est financièrement capable et qu’il gère bien l’espace. Pour savoir à quoi on s’attend généralement sur votre marché, travaillez avec un courtier en crédit-bail local qui connaît les coutumes. Faites également appel à un conseiller immobilier pour vous aider à obtenir les meilleures conditions et à protéger vos intérêts.
Lorsque Larry Haber, associé directeur du département immobilier commercial de la société bi-côtière Abrams Garfinkel Margolis Bergson, a rejoint un épisode de mon podcast, « The Insider’s Edge to Real Estate Investing », il a souligné l’importance des considérations juridiques lors de la définition un bail. Attention à la « clause du bon gars », qui stipule qu’un locataire en cours de bail a la possibilité de rendre les clés et de s’en aller, à condition que le logement soit en bon état.
Finances pour les bureaux et les commerces de détail
Les locataires du crédit disposent de garanties et d’un soutien financier suffisants et sont souvent des noms connus ou des chaînes nationales. Vous pouvez trouver des notations de crédit dans des endroits comme Moody’s ou S&P. Avison Young propose également Net Lease Advisor, où vous pouvez vérifier le taux plafond moyen associé à un locataire ainsi que les tendances des taux plafond. En août 2023, Sonic était cotée avec une notation de crédit de B2 par Moody’s, B+ par S&P et un taux de capitalisation de 5,34 %. Son taux de capitalisation était de 6,10 % en 2021 et de 5,42 % en 2022. CVS avait un taux de capitalisation moyen de 4,8 %, passant de 5,70 % en 2021 à 5,40 % en 2022. Sa notation S&P était BBB et Moody’s l’a classé Baa2.
Les locataires plus petits et sans crédit auront généralement un taux plafond plus élevé et paieront souvent des loyers plus élevés pour s’adapter à cela. On peut également leur demander davantage de sécurité, puisqu’il leur manque une garantie d’entreprise. Si vous envisagez de revendre l’actif, le locataire et le taux plafond associé pourraient jouer un rôle important. Une banque peut rechercher le risque plus faible qui accompagne généralement un locataire bénéficiant d’une garantie d’entreprise.
Ne négligez pas les petits joueurs
Même si certaines sources considèrent qu’un locataire national est plus solvable que d’autres, j’aime toujours souligner qu’un locataire familial peut être tout aussi précieux. Beaucoup de ces locataires familiaux occupent leur entreprise depuis longtemps et sont très fiers de leur espace. Ils feront souvent tout leur possible pour que l’espace fonctionne et continue, même en cas de ralentissement. Cela était particulièrement vrai dans certaines zones post-Covid, lorsque nous avons vu de nombreux locataires nationaux fermer des magasins et procéder à des sorties à grande échelle.
Avec un marché en évolution, les relations que vous entretenez avec les locataires continueront d’avoir la plus haute importance. Lorsque vous établissez un bail, comprenez ce qui se trouve dans les petits caractères, surtout si vous effectuez initialement un investissement financier important. Lorsqu’il est bien réalisé, vous pouvez avoir un locataire à long terme qui deviendra à terme votre partenaire dans la construction et l’investissement.
