Selon un article publié dans le 24 août, plusieurs propriétaires de la dette garantie de WeWork totalisant 1,2 milliard de dollars tiennent ce que l’on appelle des « discussions préliminaires sur les options de restructuration de l’entreprise et ont indiqué qu’ils soutiendraient un projet visant à ce que WeWork dépose son bilan (chapitre 11). » Cependant, les créanciers, parmi lesquels BlackRock, King Street Capital et Brigade Capital, n’ont pas encore fourni à WeWork de propositions spécifiques concernant une faillite ou une restructuration de la dette, selon des sources non identifiées.
Que signifie cette nouvelle pour les locataires de WeWork, appelés membres ? Il s’agit d’une perspective à long terme. Personne ne sait exactement ce qui va se passer, et nous ne sommes qu’au début d’un processus qui comportera de nombreux rebondissements. Cependant, examinons ce qui pourrait arriver si un plan de faillite est négocié avec les créanciers garantis de WeWork en examinant certaines des alternatives si WeWork tente de se réorganiser en tant qu’entreprise en activité. Pour ce faire, j’ai consulté Eric Haber, avocat général de mon cabinet Wharton Property Advisors, qui est également avocat spécialisé en faillite.
Un scénario de faillite potentielle
Dans le cadre d’un éventuel plan de réorganisation en cas de faillite, ces créanciers seniors échangeraient leur dette contre des capitaux propres dans un WeWork réorganisé et les actionnaires actuels verraient potentiellement leurs actions anéanties ou gravement diluées. Cependant, toute réorganisation réussie dépendrait de la capacité de WeWork à renégocier suffisamment de baux de bureaux supérieurs au marché à des conditions plus favorables tout en restant une entreprise viable et en rejetant d’autres baux qui ne sont pas rentables. Le problème ici est que WeWork a déjà subi de multiples réorganisations au cours de plusieurs années, ce qui équivaut de facto à une procédure de faillite à l’amiable, alors pourquoi la troisième (ou la quatrième) fois serait-elle un charme ?
Dans une tournure intéressante, il existe une feuille de route que WeWork pourrait suivre pour renégocier les baux et qui a été utilisée par ses concurrents du coworking. Dans le cadre des modèles économiques des concurrents, l’opérateur de coworking forme un partenariat avec le propriétaire dans lequel il partage les risques et les dépenses liés à la location d’un espace spécifique aux locataires, et partage également les bénéfices si l’espace est rentable. Cela contraste avec le format WeWork dans lequel WeWork loue des espaces directement aux propriétaires et exploite ensuite une entreprise indépendante.
Évaluations de location
Pour les besoins de notre exemple, supposons que WeWork réussisse suffisamment à réduire ses coûts de location d’une manière ou d’une autre, de sorte que les créanciers seniors seraient intéressés à échanger leur dette contre des capitaux propres dans le cadre d’un plan de faillite (un défi de taille). Dans ce cas, WeWork assumerait les baux qui, selon elle, seront rentables à l’avenir selon les conditions renégociées. En conséquence, dans les centres rentables, il y aurait probablement peu de changement pour les membres.
Cependant, la situation serait différente si WeWork déterminait qu’il était impossible de réaliser un profit et/ou ne parvenait pas à renégocier les conditions du bail avec le propriétaire. Ces baux seraient rejetés par WeWork. La situation des locataires de ces sites est donc beaucoup plus incertaine. Le propriétaire pourrait expulser les locataires et essayer de louer l’espace à de plus grandes entreprises. Alternativement, le propriétaire pourrait permettre aux locataires de rester et d’exploiter l’espace lui-même (ce qui serait difficile) ou de s’allier à une autre entreprise de coworking pour les aider à le faire.
Bien entendu, lors de l’évaluation des baux, chaque emplacement est différent et la dynamique de négociation avec chaque propriétaire sera différente. En fin de compte, je suis sceptique quant à la capacité de WeWork à réussir sa réorganisation. L’essentiel est que la location de bureaux est aujourd’hui une activité très dangereuse. Depuis la pandémie, la demande d’espace a considérablement diminué en raison du travail à distance. Bien que cette baisse de la demande donne à WeWork un certain poids dans les négociations avec les propriétaires qui auront de grandes difficultés à remplacer WeWork car il s’agit d’un locataire important, les aspects économiques sous-jacents de la location de bureaux restent intimidants.
En effet, WeWork pourrait même ne pas déclarer faillite s’il réussissait à négocier avec ses propriétaires en dehors des tribunaux et s’il déclarait faillite, il pourrait ne pas être en mesure de se réorganiser. En fin de compte, les paroles du regretté scénariste hollywoodien William Goldman, qui a déclaré que « personne ne sait rien » sur la réussite d’un film s’appliquent également. Ici, le script WeWork n’est même pas encore entièrement écrit. Mais l’intrigue s’épaissit rapidement.
