Les propriétaires qui ont acheté des propriétés au plus fort de la pandémie ont été ravis des taux hypothécaires les plus bas qu’ils ont obtenus – certains aussi bas que 2,65 %. Cependant, quelques années plus tard, ces taux créent des maux de tête sur le marché immobilier. À partir de 2022, les taux ont grimpé en flèche, atteignant 7 % l’année suivante. Même si les taux hypothécaires ont suivi une tendance à la baisse depuis lors, ils sont restés dans la fourchette de 6 %, niveau où ils devraient se maintenir au cours des prochaines années. De nombreux propriétaires qui ont obtenu des taux bas ne veulent pas y renoncer en vendant leur maison et en contractant un nouveau prêt hypothécaire à un taux plus élevé. En conséquence, les vendeurs potentiels restent sur place, ce qui a créé un manque de stocks de maisons et entraîné une hausse des prix. Une solution qui a été proposée consiste à introduire des prêts hypothécaires transférables, qui permettraient aux propriétaires de conserver leurs prêts hypothécaires existants avec eux lorsqu’ils déménagent. Mais certains experts ne sont pas convaincus que ce soit une bonne solution.
Les prêts hypothécaires transférables n’existent pas aux États-Unis, mais l’idée prend de l’ampleur alors que le gouvernement cherche des moyens de stimuler l’activité de vente parmi les propriétaires. Dans un article de novembre 2025 sur X, le directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, Bill Pulte, qui supervise les géants hypothécaires Freddie Mac et Fannie Mae, a déclaré que l’agence « évalue activement les prêts hypothécaires transférables ». S’ils se concrétisent, ils permettraient aux propriétaires de conserver leur contrat hypothécaire existant dans une nouvelle maison, plutôt que de rembourser par anticipation leur prêt existant lors de la vente et de contracter un nouveau prêt pour une autre propriété. Être capable de maintenir un taux d’intérêt de 3 % ou 4 % pourrait représenter des économies importantes pour les propriétaires qui autrement paieraient au nord de 6 %.
Les prêts hypothécaires transférables peuvent augmenter les stocks, mais pourraient créer des défis majeurs
Conserver un taux inférieur serait une bonne nouvelle pour de nombreux propriétaires existants qui souhaiteraient déménager. Cependant, l’ensemble du processus d’achat d’une maison est déjà compliqué, et l’introduction de prêts hypothécaires transférables le rendrait encore plus complexe tout en créant des défis importants. Par exemple, cela pourrait s’avérer délicat si la nouvelle maison vaut plus que la maison existante. Un prêt hypothécaire transférable transférerait le montant que vous devez sur votre prêt hypothécaire actuel vers une nouvelle propriété. Toutefois, si la nouvelle maison vaut plus et que le montant que vous devez sur votre prêt hypothécaire existant n’est pas suffisant, vous devrez soit contracter un nouveau prêt, probablement à un taux plus élevé, pour couvrir le solde, soit payer la différence en espèces.
Selon Jake Krimmel, économiste principal chez Realtor.com, il est peu probable que les prêts hypothécaires transférables fonctionnent en raison de la structure du marché hypothécaire américain existant. « Le système hypothécaire américain repose sur la titrisation, où les prêts sont regroupés et tarifés en fonction de la propriété spécifique qui les soutient. Les prêts hypothécaires doivent être liés à la maison d’où ils ont été émis afin que les investisseurs puissent évaluer le risque de garantie », a déclaré Krimmel à Realtor.com. Si la propriété sous-jacente change – par exemple, si le prêt passe d’une maison bien entretenue et bien située à une maison à rénover dans une zone moins recherchée – Krimmel dit que « la garantie (et donc le profil de risque de l’ensemble du pool) pourrait changer à mi-parcours.
Les prêts hypothécaires transférables aideraient les nouveaux propriétaires confrontés à des taux plus élevés
Il existe d’autres obligations liées aux hypothèques liées à des propriétés spécifiques qui pourraient également devenir plus compliquées avec les hypothèques transférables, telles que les taxes, le séquestre ou les privilèges fonciers. Un autre problème lié aux prêts hypothécaires transférables concerne le délai de remboursement d’un prêt hypothécaire. Lorsqu’une maison est vendue, le produit de la vente sert à rembourser l’hypothèque. En règle générale, cette période est bien antérieure à la durée du prêt de 15 ou 30 ans. La durée médiane de possession d’un logement est d’environ 12 ans. Cependant, si un prêt hypothécaire est transféré à une nouvelle maison, cela pourrait allonger considérablement la durée du prêt hypothécaire, ce qui rendrait plus difficile la prévision du moment où le prêt hypothécaire sera remboursé. Cela rend la situation plus risquée pour les investisseurs, qui, selon Krimmel, s’attendraient à être indemnisés en conséquence.
Krimmel estime que les prêts hypothécaires transférables pourraient finir par faire monter les taux hypothécaires. Même si les prêts hypothécaires transférables pourraient contribuer à augmenter le stock de logements, Krimmel doute qu’ils rebondissent complètement. Les prêts hypothécaires transférables ne profiteraient également qu’aux propriétaires existants bénéficiant de prêts hypothécaires à faible taux. Trouver une première maison pourrait être une cause perdue pour les nouveaux acheteurs qui seraient encore confrontés à des taux d’intérêt plus élevés. Ainsi, même si les prêts hypothécaires transférables pourraient atténuer en partie le problème des stocks, les défis qu’ils posent pourraient s’avérer trop importants pour en faire une réalité.
