Au cours du deuxième trimestre de 2023, le marché immobilier de New York a été aussi volatil que notre marché boursier. Alors que le marché des appartements ultra-luxueux, à la fois en copropriété et en coopérative, est resté lent, les plus petites unités, qui avaient une course en avril et une grande partie de mai, ont également sombré dans le marasme. Sur le marché des une et deux chambres, les propriétés qui auraient pu faire l’objet de plusieurs offres en avril sont désormais restées inachetées tout au long du mois de juin. Étant donné que les réalités économiques se sont en fait un peu améliorées depuis le début de l’année, le ralentissement de l’activité d’achat peut probablement être attribué à des différences dans la perception de la valeur entre acheteurs et vendeurs.
Certaines parties du marché présentent des défis qui rendent leur manque d’attrait pour les acheteurs plus compréhensible. Le mauvais état reste un énorme obstacle à la vente de propriétés dans tous les spectres de prix, de taille et d’emplacement. Avec une aide à la construction difficile à trouver, des problèmes de chaîne d’approvisionnement qui continuent d’avoir un impact sur les installations et un arriéré général de travaux car moins d’entrepreneurs choisissent de travailler dans la ville, les coûts et les délais des grandes rénovations s’étendent bien au-delà d’un an. Et dans les coopératives qui ont encore des règles sur le travail d’été, les délais, et donc les coûts, s’étendent presque indéfiniment. Quiconque achète dans une grande coopérative dans un immeuble avec des règles de travail d’été est presque assuré d’un projet de trois ans, période pendant laquelle l’acheteur, en plus de payer pour la rénovation, doit continuer à payer pour son logement actuel ainsi que effectuer l’entretien chaque mois sur la propriété en cours de rénovation.
La question des mensualités freine également les acquéreurs. Ces dernières années, alors que tous les bâtiments d’avant-guerre et du début de l’après-guerre approchent ou dépassent leur 100e anniversaire, le besoin d’un entretien continu a fait grimper les prix de l’entretien, tout comme l’attitude de plus en plus sceptique de la ville à l’égard de la réduction des impôts. Dans le même temps, les coûts salariaux continuent d’augmenter. À ce stade, la main-d’œuvre et les taxes représentent bien plus de 50 % de ce que les propriétaires de coopératives et de condos paient chaque mois. Et de nombreux entretiens sont à deux fois ou deux fois et demie ce qu’ils étaient il y a une décennie et demie, tandis que les frais de port en copropriété, dépouillés comme ils le sont maintenant des abattements fiscaux, peuvent facilement coûter 15 000 $ ou 18 000 $ ou même 20 000 $ par mois pour une belle Unité de 2 000 pieds carrés avec une bonne luminosité. L’augmentation des taux d’intérêt, bien sûr, ne fait qu’exacerber ce problème.
Dans le même temps, le rapport Olshan Luxury Report sur les contrats signés pour les propriétés cotées à 4 millions de dollars et plus montre une réalité différente. Au cours des dernières semaines, les transactions de 4 millions de dollars et plus ont enregistré leur plus grand nombre depuis des années. Comment ces deux perspectives peuvent-elles coexister ? Bien que je pense que les raisons sont complexes, je vois quelques indices.
La grande majorité des ventes sur notre marché se situent à 1,5 million de dollars et moins. Viennent ensuite des ventes entre 1,5 et 3 millions de dollars. Alors que les grosses ventes (à 10 millions de dollars ou plus) obtiennent toute la presse, elles ne dirigent pas le marché. Ainsi, bien qu’il y ait eu une augmentation des achats à 4 millions de dollars et plus, cette augmentation est plus que compensée par la baisse des ventes, au cours du mois de juin en particulier, aux chiffres inférieurs où se produisent la majorité des ventes. Quant aux chiffres plus élevés rapportés par Donna Olshan, ceux-ci reflètent, plus que toute autre chose, la capitulation des prix vendeurs. Tout est vendable lorsque le prix reflète de manière appropriée le marché. Même dans les chiffres de Donna, cependant, il convient de noter deux choses : presque aucune vente n’a lieu pour 10 millions de dollars ou plus, et même si les coopératives sont toujours plus nombreuses que les condos (mais pas de beaucoup), le rapport Olshan contient généralement entre deux et trois condos ventes pour chaque vente coopérative. C’est un fait auquel les membres du conseil d’administration de la coopérative devraient prêter attention!
Habituellement, dans des moments comme ceux-ci, avec un marché d’achat dans lequel les acheteurs recherchent des remises plus importantes que les vendeurs ne sont disposés à donner, les acheteurs peuvent se tourner vers la location comme solution à court terme. Pas si facile en 2023 ! Bien que le marché locatif se soit légèrement refroidi au cours des trois derniers mois, les loyers restent à leurs niveaux historiques les plus élevés au centre et au centre-ville de Manhattan, à Brooklyn et dans le Queens, sans aucun signe de déferlement de la vague de si tôt. Une offre très limitée combinée à une demande énorme fait de presque chaque location coûtant 5 000 $ ou moins une denrée recherchée; un tel endroit est susceptible de se louer en quelques jours, souvent avec plusieurs offres.
Au total, le stock de biens en bon état à des prix de vente corrects reste faible. Les réductions de prix, souvent pas assez substantielles pour piquer l’intérêt des acheteurs, circulent par centaines sur les sites Web d’annonces chaque semaine, et quatre personnes se battent pour chaque location de 4 000 $ dans une grande partie de Manhattan, Brooklyn et Long Island City.
