La réglementation et le manque de nouveaux logements stimulent le marché libre multifamilial à New York

Par Samuel Benchemoul

La réglementation et le manque de nouveaux logements stimulent le marché libre multifamilial à New York

La réglementation excessive et le manque systémique de nouveaux logements à New York ont ​​créé une opportunité pour les investisseurs dans les actifs multifamiliaux du marché libre. Dans cet article, nous passons en revue les tendances d’investissement émergentes, les fondamentaux sous-jacents et les moteurs. Nous avons également quelques recommandations pour les petits investisseurs.

je

Les appartements au prix du marché, qui représentent 45 % des 2,27 millions d’unités locatives de la Ville, représentent systématiquement la majorité des ventes sur le marché multifamilial. Nos recherches montrent que sur les 2,11 milliards de dollars de ventes multifamiliales enregistrées au premier trimestre 2023 à New York, concernaient des immeubles avec principalement des unités au taux du marché, signalant la confiance continue des investisseurs dans le multifamilial du marché libre. En revanche, les actifs à loyer réglementé stabilisé, qui représentent 44 % des unités locatives de NYC, ne représentaient que 14 % du volume en dollars au premier trimestre.

Les conducteurs : effet de la réglementation n° 2

Il existe plusieurs facteurs qui stimulent les investissements dans les immeubles d’appartements du marché libre de New York.

que jamais, mais contrairement à de nombreuses autres régions du pays, l’offre ne suit pas. Les nouveaux résidents affluent ici en tant qu’étudiants pour fréquenter l’un des collèges et universités de la ville ou pour travailler dans des industries telles que FIRE (finance, assurance et immobilier), la technologie ou les arts. La hausse des taux d’intérêt a découragé de nombreux locataires d’acheter, ce qui exerce également une pression supplémentaire sur l’offre locative. Par conséquent, la crise du logement dans la ville devrait persister alors que les indicateurs économiques continuent de s’améliorer, notamment :

  • La population de New York a augmenté de 6,8 % entre 2010 et 2020 ou de 562 000 personnes pour un total de 8 804 000. Après avoir perdu des résidents pendant la pandémie, les économistes prévoient que le solde migratoire augmentera à nouveau cette année.
  • Les emplois ont augmenté de 163 200 au cours des 12 derniers moisLe nombre total d’emplois est de 4 683 100, poussant NYC au-dessus du niveau de 4 668 000 observé pour la dernière fois en février 2020.
  • NYC est un. Plus de 550 000 étudiants ont repris l’apprentissage en personne dans les 110 universités et collèges de la ville.

Le tourisme est en train de rebondir. La Ville attend en 2023, contre 56 millions en 2022 et en bonne voie pour atteindre le niveau record de 66,6 millions de visiteurs établi en 2019.

Métro. Il y avait 4 002 961 passagers le 20 avril (73 % des niveaux pré-pandémiques), la première fois que le nombre de passagers a dépassé les 4 millions depuis le 12 mars 2020.

. En mai, une demande accrue a fait grimper les loyers médians de Manhattan à 4 360 $, en hausse de 10,6 % par rapport à l’année précédente ; Les loyers de Brooklyn ont augmenté de 9,7 % d’une année sur l’autre pour atteindre 3 517 $ ; et les loyers dans le nord-ouest du Queens ont augmenté de 16,2 % pour atteindre 3 368 $ au cours de la même période.

haie. Les loyers peuvent être augmentés pour compenser la hausse des dépenses telles que les services publics, les salaires, les réparations et l’entretien, les impôts fonciers et l’augmentation du coût de la dette résultant de la hausse des taux d’intérêt.

n, un sujet que j’ai examiné dans un récent article de Forbes.

  • La loi de 2019 sur la stabilité du logement et la protection des locataires (HSTPA) a supprimé les incitations à réhabiliter les logements à loyer stabilisé lorsqu’ils sont libérés par des locataires de longue durée, car la loi ne permet pas d’augmentations de loyer adéquates pour couvrir le coût des rénovations. Le résultat est, .
  • Il y a eu peu de constructions locatives. L’expiration du programme fiscal 421a en juin 2022 a éliminé les incitations à construire des logements locatifs abordables et à revenu moyen par rapport aux copropriétés. Les législateurs ont fait valoir que le programme 421a, qui a produit 68 % des appartements multifamiliaux de la ville (117 042 logements locatifs) entre 2010 et 2020, était un « cadeau » aux promoteurs. Cependant, le 421a est gagnant-gagnant car il génère des logements et éventuellement des recettes fiscales pour la Ville tout en motivant les promoteurs à investir. Étant donné que les coûts de construction et les taxes à New York sont plus élevés que dans les autres villes, nous constatons maintenant que si les projets n’ont pas de sens économique, les promoteurs partiront simplement et construiront des logements dans des États plus hospitaliers.

Même si la Ville aura besoin de 560 000 logements supplémentaires d’ici 2030, on peut s’attendre à ce que l’élimination de l’incitatif fiscal 421a contribue à la poursuite de la pénurie de logements. Les mises en chantier de nouvelles constructions à New York sont tombées à seulement 12 005 unités de logement au second semestre 2022 et à seulement 2 639 unités au cours des quatre premiers mois de 2023, contre 31 750 unités déposées au premier semestre de l’année dernière lorsque 421a était toujours en vigueur, selon une analyse du Real Estate Board of New York (REBNY).

Fondamentaux solides : effet de la réglementation #3

Avant 2019, les investisseurs institutionnels voyaient d’un bon œil les logements à loyer stabilisé, car toute vacance présentait une opportunité de réhabilitation et, par conséquent, une augmentation du loyer et de la valeur. Ce plan d’affaires a apporté d’énormes capitaux à la Ville, a profité aux immeubles plus anciens et a permis aux locataires existants à loyer stabilisé de profiter de logements de qualité à loyer modique, car ces appartements étaient subventionnés par les logements à loyer plus élevé. Cependant, HSTPA a changé cela. Depuis lors, les investisseurs institutionnels se sont détournés des immeubles multifamiliaux réglementés et ont investi massivement dans des immeubles du marché libre et des logements abordables avec un capital A (comme indiqué dans mon précédent article Forbes).

Le logement sur le marché libre a présenté une grande opportunité, en particulier dans l’environnement inflationniste actuel. Certaines des transactions importantes des 18 derniers mois comprennent :

  • a acheté le 8 Spruce Street de Brookfield Properties pour 930 millions de dollars.
  • a acquis trois propriétés multifamiliales de l’Upper East Side pour 825 millions de dollars et les American Copper Buildings, une paire de tours d’appartements de luxe Murray Hill au 626 First Avenue, pour 850 millions de dollars.
  • a acheté le 114 Fulton Street dans le quartier financier pour 487,5 millions de dollars.
  • a acquis le 160 Riverside Boulevard dans l’Upper West Side pour 415 millions de dollars.
  • a acquis le 38 6th Avenue et le 535 Carlton Avenue à Brooklyn pour 314,5 millions de dollars, ce qui était le premier achat de la société d’investissement basée en Californie à New York.
  • a investi plus de 792 millions de dollars dans quatre propriétés multifamiliales à New York depuis 2020, y compris l’acquisition de 190 millions de dollars du 80 Dekalb Avenue à Fort Greene, Brooklyn.
  • s’est associé au groupe Carlyle pour acquérir une tour de location de 32 étages et 196 appartements dans l’ Upper East Side de Manhattan pour 114 millions de dollars. L’année dernière, la société s’est associée à l’investisseur Stockbridge Capital Group, basé à San Francisco, pour acheter un immeuble de 22 étages et 163 unités au 354 East 91st pour 128 millions de dollars et, dans le cadre d’une transaction distincte, a conclu un immeuble de six étages. , immeuble d’appartements de 70 000 pieds carrés au 780 Greenwich Street dans le West Village pour 80,4 millions de dollars.
  • a acquis 56 propriétés multifamiliales d’une valeur de 483 millions de dollars depuis 2020, dont 44 d’une valeur de 190 millions de dollars pour des immeubles de moins de 10 logements. En plus de rejoindre Stonehenge dans son acquisition de la location de 196 unités de l’Upper East Side, Carlyle a investi plus de 140 millions de dollars dans trois développements locatifs avec des abattements fiscaux 421a – deux à Gowanus et un à Long Island City.

Bâtiments plus petits, marché libre, protection fiscale, stimulés par une réglementation excessive

Les petits investisseurs devraient suivre Blackstone, KKR et surtout Carlyle, qui a investi massivement dans de petits immeubles locatifs de classe A et de classe B, principalement du marché libre, qui sont, dans de nombreux cas, à l’abri de l’impôt. Les vagues de jeunes adultes et de nouveaux arrivants se poursuivront sans relâche tandis que l’offre de logements dans l’environnement politique actuel continuera de diminuer, garantissant ainsi que les fondamentaux resteront solides même en période de récession ou de baisse du marché.

Les politiques publiques alimentent la croissance perpétuelle des rentes du marché libre

La croissance des loyers pourrait être atténuée en encourageant les promoteurs à construire. La gouverneure de New York, Kathy Hochul, a tenté de relancer le marché du développement cette année en introduisant un vaste programme de logements abordables qui comprenait un successeur au programme de réduction de la taxe foncière 421a et en prolongeant le délai requis pour achever les projets 421a existants de 2026 à 2030, entre autres initiatives. .

Cependant, la législature de l’État n’a pas approuvé les propositions du gouverneur visant à augmenter l’inventaire des logements, mais a adopté des réglementations plus restrictives à signer. Un projet de loi interdirait une augmentation de loyer résultant de la combinaison d’unités à loyer stabilisé, décourageant la réhabilitation des unités vacantes et réduisant davantage l’offre. Un autre projet de loi encourage les locataires à poursuivre leurs propriétaires pour fraude, ce qui en fait un cauchemar administratif pour gérer et posséder des immeubles à loyer stabilisé.

En conclusion, les fondamentaux multifamiliaux à New York sont solides, poussés par trop de réglementation, le manque de nouveaux logements et le désalignement des intérêts entre les régulateurs et le marché immobilier global. Cependant, cela a créé une opportunité pour les investisseurs qui comprennent que tout actif permettant une croissance considérable des loyers en bénéficiera.

Laisser un commentaire