Traditionnellement, lorsqu’un propriétaire acceptait de vendre un bien immobilier, il appartenait à l’acheteur de vérifier le bien immobilier autant qu’il le souhaitait. Si l’acheteur aimait ce qu’il trouvait, il pouvait aller de l’avant et acheter le bien immobilier. S’ils ne le faisaient pas, ils pourraient aller acheter d’autres biens immobiliers à la place. L’acheteur portait le fardeau de comprendre le bien immobilier vendu, y compris les défauts qu’il présentait. Si l’acheteur a acquis la propriété et a ensuite trouvé des problèmes ou des problèmes avec celle-ci, c’était le problème de l’acheteur. L’acheteur n’aurait normalement pas de réclamation contre le vendeur.
Ces anciens principes de « caveat emptor » (que l’acheteur se méfie) se sont considérablement érodés au fil des ans dans l’immobilier. Les législatures des États ont tenté d’améliorer le processus de vente résidentielle en obligeant les vendeurs à divulguer certaines informations. Dans les ventes de biens immobiliers commerciaux, les acheteurs exigent généralement que les vendeurs fournissent un ensemble de déclarations et de garanties, des assurances sur la propriété. Ces assurances concernent principalement des questions factuelles qu’un acheteur ne peut pas facilement vérifier par lui-même. Un vendeur ne peut pas simplement hausser les épaules et dire à l’acheteur de se faire sa propre opinion sur la propriété sans impliquer le vendeur.
Même avec ces changements dans la loi et la pratique, le caveat emptor conserve encore une certaine vitalité dans le monde moderne. Il reste souvent la toile de fond générale des achats immobiliers, dans la mesure où les lois sur la divulgation et les déclarations et garanties ne s’appliquent pas. Un contrat d’achat et de vente typique indiquera toujours que le vendeur ne fait aucune assurance concernant la propriété, à l’exception des divulgations résidentielles obligatoires et des déclarations et garanties négociées dans les ventes commerciales. Sous réserve de ces exceptions, le langage contractuel standard exige que tout acheteur reconnaisse qu’il ne compte pas sur le vendeur pour quoi que ce soit ; a fait ses propres investigations sur la propriété ; et accepte la propriété totalement « telle quelle ».
Cela a généralement du sens parce que la propriété est ce qu’elle est. Le vendeur vend généralement quelque chose qui est « d’occasion ». Ce n’est pas parfait. Et un acheteur peut en effet creuser autant qu’il le souhaite, analyser le bien proposé et décider si l’acheteur aime ce qui est vendu.
Les tribunaux appliquent généralement toujours les concepts de «caveat emptor» dans les contrats, sous réserve des exceptions décrites ci-dessus. Un cas récent à New York a démontré une autre exception qui s’appliquera parfois. Bien que les faits de l’affaire soient clairsemés, il semble que le vendeur de biens immobiliers résidentiels ait donné des informations limitées à l’acheteur, dont aucune ne s’appliquait aux problèmes que l’acheteur a découverts par la suite.
Après la clôture, l’acheteur a découvert que le vendeur avait, selon le tribunal, « activement dissimulé » les dégâts d’eau sur la propriété en installant du nouveau bois frais sur les zones de la maison où le bois avait pourri. En prenant des mesures positives pour dissimuler des problèmes avec la propriété, le tribunal a décidé que le vendeur avait peut-être commis une fraude. C’était vrai même si le contrat contenait le langage habituel « caveat emptor » et que le vendeur n’avait donné aucune assurance concernant le bois en question. Selon le tribunal, les efforts du vendeur pour cacher le bois pourri « pourraient avoir contrecarré les efforts du demandeur pour s’acquitter de ses responsabilités imposées par la doctrine du caveat emptor ».
Le tribunal a rendu sa décision au début du processus de litige, il ne s’agit donc pas d’une décision finale. Le tribunal a autorisé la poursuite du litige, concluant que le libellé du caveat emptor dans le contrat ne préservait pas nécessairement le vendeur d’une éventuelle responsabilité.
Bien que le caveat emptor reste pour la plupart bien vivant, sous réserve des exceptions décrites ci-dessus, l’affaire enseigne qu’un acheteur mécontent pourrait toujours récupérer des dommages-intérêts auprès d’un vendeur qui dissimule affirmativement de mauvais faits concernant la propriété. En pratique, et indépendamment de ce que dit un contrat, les vendeurs devraient réfléchir à deux fois avant d’apporter des modifications à une propriété qui pourraient la faire paraître meilleure qu’elle ne l’est réellement.
