Comme plusieurs villes du sud des États-Unis, Atlanta a connu un regain de popularité en tant que lieu de travail et de résidence. D’une population d’environ 394 017 habitants en 1990, la population d’Atlanta a augmenté de plus d’un quart (26,7 %), pour atteindre 499 127 personnes en 2022.
Lorsque les marchés immobiliers à travers l’Amérique se sont dynamisés en 2021 et 2022, Atlanta a été l’une des nombreuses à ressentir la pression induite par la pandémie sur les prix de l’immobilier et les logements disponibles à la vente. Mais après la série de hausses de taux de la Fed de 2022 à 2023, de nombreux marchés immobiliers ont été ramenés sur terre. La question est de savoir dans quelle mesure le retour sur terre est difficile.
Poursuivez votre lecture pour découvrir les principales tendances qui se développeront sur le marché immobilier d’Atlanta en 2023 et la probabilité d’un krach du marché immobilier.
Marché immobilier d’Atlanta 2023 : aperçu
Grâce à notre analyse des données sur le logement provenant de Redfin
RDFN
Dans la ville d’Atlanta proprement dite, les prix des logements ont culminé en mai 2022, lorsque le prix de vente médian d’Atlanta a atteint un niveau record de 457 856 $. Depuis, les prix ont fluctué mais n’ont pas connu de baisse durable. D’un prix de vente médian de 457 856 $ en mai 2022, il n’a diminué que de 1,7 %, à 449 990 $ en mai 2023. Et de juin 2022 à juin 2023, le prix de vente médian d’Atlanta a en fait augmenté de 5,5 %, passant de 415 000 $ à 438 000 $. Le dernier mois pour lequel nous disposons de données est août 2023 et, là encore, les prix des maisons à Atlanta ont augmenté de 4,1 % d’une année sur l’autre : d’un prix de vente médian de 400 000 $ en août 2022 à 416 500 $ en août 2023.
La ville de Mableton, située à un peu moins de 24 kilomètres à l’ouest-nord-ouest d’Atlanta, a connu la plus forte croissance d’une année sur l’autre des prix de l’immobilier. D’un prix de vente médian de 339 950 $ en août 2022, les prix ont augmenté de près d’un cinquième (19,9 %), pour atteindre un prix de vente médian de 407 500 $ en août 2023. La ville de Tucker est à une distance similaire d’Atlanta, mais au nord-est. Les prix des maisons à Tucker ont augmenté presque du même montant qu’à Mableton – 19,8 % d’une année sur l’autre, passant d’un prix de vente médian de 388 500 $ en août 2022 à 465 525 $ en août 2023. En effet, seules quatre villes de la région métropolitaine d’Atlanta – Sud Fulton, Stonecrest, Douglasville et Dunwoody (l’une des villes les plus riches de Géorgie) ont vu les prix baisser d’août 2022 à août 2023.
Les stocks sur le marché immobilier d’Atlanta continuent de baisser
Alors que de nombreux autres grands marchés immobiliers, comme celui de Las Vegas, ont vu leur stock de logements commencer à s’accumuler, ce n’est pas le cas à Atlanta. Chaque marché immobilier que nous avons analysé dans la grande région d’Atlanta a connu une baisse des stocks disponibles d’une année sur l’autre. Pour l’ensemble de la région métropolitaine d’Atlanta, les stocks disponibles ont chuté de 33,7 %, passant de 26 403 logements à vendre en août 2022, à 17 514 logements en août 2023. À Atlanta proprement dit, la baisse a été moins forte mais reste une baisse significative de 22,8 %, de 3 257 logements disponibles en août 2022, contre 2 513 logements disponibles en août 2023.
Trois villes du marché immobilier du grand Atlanta ont vu leur stock de logements réduit de moitié : Woodstock, où le stock disponible a chuté de 50,9 % ; Dunwoody, où il a chuté de 57,5 %, et Johns Creek, où il a chuté de 57,9 %. Avec un resserrement général des stocks, il n’est pas surprenant que la majorité des villes du grand marché immobilier d’Atlanta aient vu leurs prix continuer d’augmenter de 2022 à 2023.
Les maisons à vendre sur le marché immobilier d’Atlanta restent sur le marché plus longtemps qu’avant
L’un des indicateurs les plus utiles pour analyser l’activité du marché immobilier est le temps qu’une maison à vendre passe sur le marché avant d’être achetée. Redfin appelle cette mesure le nombre de jours sur le marché, qui représente le nombre mensuel médian de jours sur le marché pendant lequel une maison à vendre se trouve avant d’être retirée du marché. Dans la région métropolitaine d’Atlanta, le nombre médian de jours sur le marché d’une maison à vendre est passé de 21 jours en août 2022 à 26 jours en août 2023, ce qui équivaut à une augmentation annuelle d’environ 23,8 %. Cependant, dans la ville d’Atlanta proprement dite, l’augmentation d’une année sur l’autre du nombre médian de jours de commercialisation a été plus faible – 16 % – passant de 25 jours de commercialisation en août 2022 à 29 jours de commercialisation en août 2023.
Vous trouverez ci-dessous un tableau détaillant les tendances en jours de mise sur le marché dans les 26 zones que nous avons analysées sur le marché immobilier du grand Atlanta :
Le résultat d’un krach du marché immobilier à Atlanta
D’après les données et notre analyse, il ne semble pas que le marché immobilier d’Atlanta va s’effondrer. L’un des principaux indicateurs d’un krach immobilier à venir est une accumulation significative des stocks de logements. Cela ne s’est absolument pas produit sur le marché immobilier d’Atlanta. S’il est vrai que les maisons à vendre restent sur le marché plus longtemps que l’année dernière, les jours médians sur le marché pour la plupart des villes du marché immobilier du grand Atlanta sont revenus à des niveaux plus normaux, plutôt qu’anormalement longs.
Un autre facteur qui plaide contre un krach est le ratio ventes/liste assez constant dans les villes centrales de la région métropolitaine d’Atlanta. Lorsque les marchés immobiliers sont en plein essor, le ratio ventes/liste a tendance à dépasser 100 %, car les maisons sont vendues à un prix supérieur à leur prix initial affiché. Bien que le marché immobilier d’Atlanta soit définitivement devenu chaud en 2021 et 2022, son ratio ventes/liste est resté très stable. Prenons l’exemple de la ville d’Atlanta :
- : 98,3%
- : 98,1%
- : 98,8%
- : 99,3%
Le marché immobilier d’Atlanta semble plutôt se modérer. Mais le fait que les prix continuent d’augmenter et que les stocks continuent de diminuer signifie que les problèmes à Atlanta ne sont pas un krach mais un resserrement continu du marché immobilier.
