De nombreux succès n ° 1 proviennent chaque année de l’industrie de la musique country de Nashville, au Tennessee. Mais Music City a accompli un exploit en se classant comme la meilleure perspective globale d’investissement immobilier pour la troisième année consécutive, tandis que les villes de Floride ont perdu un peu de leur éclat à mesure que le développement à travers le pays ralentit et que les inquiétudes économiques persistent.
La capitale du Tennessee devient la seule région métropolitaine à se maintenir au premier rang pendant trois années consécutives au cours des 45 années d’histoire du rapport annuel « Tendances émergentes de l’immobilier » de l’influente organisation de recherche et de politique à but non lucratif Urban Land Institute.
Publié le 31 octobre, le classement de Nashville arrive alors que le secteur immobilier approche d’une nouvelle année de taux d’intérêt élevés, de développement plus lent, de moins de ventes de propriétés, d’une potentielle baisse des valeurs immobilières et de craintes de récession persistantes.
Le cabinet de conseil PwC et ULI ont interrogé 600 professionnels de l’immobilier individuellement et ont reçu cette année les réponses à l’enquête de près de 1 260 personnes du secteur pour le rapport, soit environ 200 répondants de moins que l’enquête de l’année dernière.
Environ un tiers des réponses provenaient de propriétaires privés ou de promoteurs immobiliers commerciaux et multifamiliaux. Le conseil immobilier, les sociétés de services et les gestionnaires de fortune représentent 19 % des réponses. Parmi les autres réponses figuraient des prêteurs, des professionnels de la construction, des constructeurs d’habitations, des promoteurs immobiliers résidentiels et des gestionnaires d’investissements.
Le développement économique de Nashville a gagné au cours des dernières années grâce au géant du commerce électronique Amazon, à la société de gestion d’investissements AllianceBernstein et au géant technologique Oracle qui continuent de rapporter des dividendes dans l’esprit des professionnels du secteur immobilier.
Amazon compte plus de 2 500 employés à Nashville et a pour objectif d’en atteindre 5 000. AllianceBernstein compte environ 1 000 employés. Tous deux ont ouvert leurs bureaux l’année dernière. Oracle, le plus gros score de l’histoire de la ville, est en train de planifier un immense campus près du centre-ville de Nashville qui promet d’employer à terme 8 500 personnes d’ici 2031.
Un accord visant à construire un nouveau stade de 2,1 milliards de dollars pour les Titans du Tennessee de la NFL, de l’autre côté de la rivière, du centre-ville, devrait alimenter davantage de développement. The Fallon Co., basée à Boston, a obtenu les droits d’aménagement des 30 acres autour du nouveau stade.
Les villes de Floride chutent dans le classement
L’année dernière, le classement de l’ULI comptait 14 villes dans la tranche supérieure du meilleur des meilleurs. Il y en a 13 cette année, et le classement a connu des changements importants dans certaines métropoles.
Les professionnels de l’immobilier semblent s’être refroidis à Miami, Orlando et Tampa/St. Saint-Pétersbourg, qui ont tous connu une croissance substantielle de l’emploi et de la population au cours des dernières années, ce qui a stimulé la construction d’appartements et de logements unifamiliaux. Tous sont sortis de la tranche la plus élevée du classement.
Tampa est passé de la 5e place l’an dernier à la 18e placeème. Miami est passé du n°7 à juste en dehors du groupe supérieur, au 14e rang.ème. Orlando est tombé de 13ème l’année dernière à 19ème dans le rapport de cette année.
Pendant ce temps, il y a eu de grandes progressions. Seattle passe de sept places à 10ème. Phoenix a sauté de la 9e place l’an dernier pour prendre la 2e place à Dallas/Fort Worth, qui est tombé à la troisième place.
Les villes du Texas dominaient toujours la tranche supérieure. En plus de Dallas, Austin, Houston et San Antonio sont des répétitions de l’année dernière. Austin est en tête de liste des meilleures perspectives de construction de maisons l’année prochaine, plaçant San Antonio à la deuxième place.
L’année dernière, le Texas a enregistré la deuxième migration intérieure nette la plus élevée avec 230 961 personnes, derrière la Floride avec 318 855 personnes, selon les données du Census Bureau. Les données du recensement ont montré que la migration vers le Texas a placé l’État de Lone Star au deuxième rang derrière la Californie pour les États comptant plus de 30 millions d’habitants.
Les métros de Denver, en Caroline du Nord, Raleigh/Durham et Charlotte, Boston, San Diego et Atlanta, ont repris le rapport ULI de l’année dernière.
Préoccupations économiques
Les prêts immobiliers commerciaux ont commencé à se resserrer l’année dernière lorsque la Réserve fédérale a rapidement augmenté les taux d’intérêt l’année dernière pour freiner l’inflation. Obtenir un prêt est devenu plus difficile lorsque plusieurs banques ont fait faillite.
Les personnes interrogées ont déclaré que la pire inflation remontait au passé, mais rares sont ceux qui pensent que les taux hypothécaires commerciaux baisseront l’année prochaine. Une telle perspective devrait continuer à freiner les ventes d’investissements ainsi que les nouvelles constructions.
Les taux d’intérêt et le coût du capital étaient les principales préoccupations économiques et financières dans le dernier rapport de l’ULI, comme c’était le cas l’année dernière.
Les craintes d’un « Armageddon immobilier » ont fait surface à plusieurs reprises au sein du secteur cette année. Un rapport du 27 octobre de la National Association of Realtors a répertorié Armageddon comme l’un des 10 obstacles potentiels pour le secteur de l’immobilier commercial l’année prochaine.
Hugh Kelly, économiste de l’immobilier, a cependant écrit dans le rapport du NAR que « les perspectives ne sont peut-être pas aussi désastreuses qu’il y paraît ». Le marché du travail reste solide, mais des inquiétudes subsistent quant à la dette immobilière commerciale de 1,5 billion de dollars qui arrive à échéance d’ici la fin de 2025, a noté Kelly.
Les acheteurs d’immobilier commercial disposent de l’argent nécessaire pour acquérir des propriétés, mais attendent que les vendeurs baissent davantage leurs prix. L’effondrement attendu des valeurs ne s’est pas produit.
Ric Campo, directeur général de la société d’appartements Camden Realty Trust, basée à Houston, a déclaré aux analystes lors de la conférence téléphonique sur les résultats du troisième trimestre du 27 octobre que les vendeurs avaient quelque peu réduit l’écart, mais que l’incertitude persistait quant à ce que la Fed avait prévu en matière de taux d’intérêt et à l’impact des taux d’intérêt. nouvelle offre d’appartements sur des propriétés existantes. Le « mur du capital » attend simplement et « il n’y a pas beaucoup de détresse sur le marché aujourd’hui », a déclaré Campo.
Les sociétés immobilières CBRE et Cushman & Wakefield font partie de celles qui prévoient encore une légère récession l’année prochaine. Mais les prévisions ont été repoussées de plus en plus tard en raison de la façon dont l’économie continue de résister.
« Même si l’économie américaine reste étonnamment résiliente, la hausse rapide des taux d’intérêt finira par entraîner une croissance nettement plus faible », a déclaré CBRE fin septembre.
La grande réinitialisation
Dans le rapport « Tendances émergentes » de l’année dernière, le thème de l’ULI était que le secteur immobilier reviendrait à la normale. Mais cette année, la question s’est posée de savoir à quoi ressemble la normale, en particulier pour les principaux secteurs immobiliers – bureaux, industriels, immeubles d’habitation et commerce de détail.
Le marché des bureaux est toujours aux prises avec des postes vacants, les employés des entreprises ne remplissant pas régulièrement les bureaux. « Il n’y a rien à cacher : le sentiment sur le marché des bureaux est sombre, et il n’a peut-être pas touché le fond », indique le rapport.
La croissance des loyers des appartements, qui a atteint des niveaux records en 2021 et au cours de l’année dernière, a considérablement ralenti parmi les marchés les plus actifs de la Sunbelt sous le poids de pipelines de construction historiquement importants qui ont suivi la croissance de l’emploi et de la population. L’immobilier industriel, autre gagnant de la pandémie, a ralenti.
Mais le commerce de détail, qui a été frappé pendant la pandémie et en difficulté pendant des années avant la pandémie, est désormais le point positif car les consommateurs ont continué à dépenser.
Les ventes d’investissement dans tous les types de propriétés ont cependant considérablement chuté cette année en raison des taux d’intérêt. Les ventes de propriétés industrielles ont baissé de 49 % au cours des six premiers mois, tandis que les ventes de bureaux ont baissé de 62 %, les ventes de commerces de détail de 48 % et les ventes d’appartements de 68 %, selon un rapport semestriel de Foundry Commercial.
ULI a changé le thème cette année en « La grande réinitialisation », rien que le « passé ne soit plus le prologue » et que les anciennes hypothèses sur la dynamique du marché, les prix et le risque doivent être revisitées.
« Un consensus se développe au sein de la communauté de l’immobilier commercial selon lequel le monde que nous observons actuellement est celui dans lequel nous vivrons pendant un certain temps », indique le rapport.
Un responsable d’une société de gestion d’actifs a déclaré aux intervieweurs de l’ULI que ce qui définit désormais l’immobilier commercial de base pourrait changer avec des niches croissantes telles que les immeubles de bureaux médicaux, les logements étudiants, le self-stockage et les centres de données devenant des parties plus importantes des portefeuilles immobiliers.
« Pour l’avenir, je m’attends à ce qu’une partie de ce qui était un peu plus spécialisé ou un peu plus spécialisé devienne un peu plus courant », a déclaré le manager.
