D’un océan à l’autre, de grands propriétaires immobiliers se sont éloignés des immeubles de bureaux de premier plan. Ces propriétaires ont vu leurs revenus baisser en raison des départs de locataires et des décisions de ne pas renouveler les baux. Les revenus de l’immeuble ne peuvent couvrir le service de la dette.
Les propriétaires pourraient choisir d’émettre des chèques provenant d’autres sources pour maintenir leurs prêts à jour. Mais ils ne le font pas. Autrement dit, les gens qui connaissent le mieux les immeubles, les propriétaires de ces immeubles, ne voient aucune bonne raison d’investir plus d’argent dans les immeubles. Ils annoncent effectivement que le bâtiment ne vaut pas plus que son hypothèque.
Parfois, ces résolutions de bâtiments en difficulté ont été pacifiques, les propriétaires remettant simplement les bâtiments à leurs prêteurs, qui doivent ensuite déterminer quoi en faire. C’est le risque que le prêteur a pris lorsqu’il a consenti un prêt sans recours.
Dans les cas moins visibles, les propriétaires et les prêteurs concluent des accords pour que le propriétaire reste en possession, le prêteur capte tous les flux de trésorerie disponibles et les parties finiront par vendre le bâtiment pour tout ce qu’elles peuvent obtenir. Cela évite la tache visible de sa propriété par un prêteur et économise potentiellement une itération de droits de mutation. Comme autre possibilité, un prêteur préférera souvent vendre un prêt en difficulté à prix réduit et laisser quelqu’un d’autre s’en occuper, car cela équivaut à une activité totalement différente du simple prêt d’argent.
La dernière fois que l’immobilier commercial a subi un ralentissement majeur, lors de la Grande Crise financière de 2008-2009, les prêteurs ont souvent accepté de « donner un coup de pied sur la route », accordant à leurs emprunteurs des prolongations de prêt et des aménagements dans la conviction que les conditions défavorables étaient temporaires et se redresseraient bientôt. Ils l’ont fait.
Cette fois-ci, ce n’est pas aussi simple. Les prêteurs ne semblent pas toujours aussi patients. Parfois, ils négocieront une prolongation et un entraînement. Ceux-ci exigent souvent que le propriétaire du bâtiment apporte de l’argent à la table, rembourse le prêt, finance les intérêts ou les réserves de location, améliore le bâtiment ou montre autrement l’engagement financier du propriétaire envers l’actif. Si le bâtiment est clairement sous l’eau, ces investissements supplémentaires n’ont souvent aucun sens pour le propriétaire.
Dans le monde des immeubles de bureaux, les propriétaires subissent les conséquences de deux énormes changements :
(1) La persistance du travail à domicile, conjuguée à
(2) Augmentations énormes, assez soudaines et totalement inattendues des taux d’intérêt.
Le travail à domicile signifie que les principaux locataires de bureaux ont besoin de moins d’espace. Même si certaines entreprises font pression ou exigent que leur personnel travaille davantage au bureau, ces personnes ne sont généralement pas au bureau tous les jours. Les mardis et mercredis semblent être relativement occupés, mais tout le monde n’est pas là. Les employeurs n’aiment pas laisser autant d’espace vacant les autres jours de la semaine, alors ils cherchent comment utiliser moins d’espace. Ce n’est pas bon pour les propriétaires d’immeubles de bureaux ou leurs prêteurs.
Parce que tant d’entreprises ont décidé de laisser expirer les baux, l’offre d’espaces vacants dans les grandes villes a produit des niveaux de disponibilité jamais vus depuis des décennies. Cela fait baisser les loyers des bureaux.
Dans le même temps, cependant, quelques immeubles de bureaux se portent bien. Il s’agit principalement d’immeubles de bureaux qui ont été récemment construits, avec des finitions et des équipements de qualité trophée – des bâtiments qui ont tellement d’attrait pour les locataires et leurs employés qu’ils peuvent en partie surmonter la popularité du travail à domicile. D’autres bâtiments très réussis sont peut-être plus anciens, mais ils sont bien situés et leurs propriétaires viennent d’investir massivement dans des améliorations et des centres d’agrément. Ces mesures attirent toujours les meilleurs locataires et leurs employés. Les immeubles de bureaux trophées comme ceux-ci atteindront toujours le prix le plus élevé, même des guerres d’enchères occasionnelles, sur le marché locatif.
En même temps que de nombreux propriétaires d’immeubles de bureaux ordinaires font face à une demande réduite, à des non-renouvellements de baux et à des loyers du marché plus bas pour les espaces de bureaux ordinaires, les énormes augmentations récentes des taux d’intérêt signifient que si un propriétaire a une dette à taux variable, il souffrira immédiatement. Même si le propriétaire a une dette à taux fixe, une fois qu’elle arrive à échéance, le propriétaire ne peut pas refinancer sans injecter des fonds propres substantiels pour réduire le montant du prêt. C’est un investissement qui souvent n’a pas de sens dans le marché actuel.
La douleur d’un propriétaire prend parfois la forme d’une exigence dans les documents de prêt pour l’emprunteur à un certain moment, avant l’échéance du prêt, d’acheter un plafond de taux d’intérêt pour protéger le propriétaire des taux d’intérêt qui dépassent un certain pourcentage fixe. Parce que les taux d’intérêt du marché sont devenus si élevés, ces plafonds sont devenus assez chers. Le prix d’achat d’un tel plafond devient un investissement qui n’a aucun sens compte tenu des conditions de marché.
Dans de nombreux cas, les propriétaires ont acquis et financé leurs immeubles alors que l’argent était pratiquement gratuit. Cet état de choses qui a probablement duré beaucoup plus longtemps qu’il n’aurait dû. Aujourd’hui, il explose au visage des investisseurs. On peut certainement espérer que les taux redescendent. Un retour aux taux proches de zéro de 2009 à 2022 semble cependant assez improbable. Cela signifie que les valeurs des bâtiments devront inévitablement baisser et rester bas. C’est un changement fondamental dans le monde.
Il en va probablement de même pour le travail à domicile, même si certains employeurs réussissent à ordonner ou à persuader leurs employés de retourner au bureau. La pandémie a appris à de vastes catégories de travailleurs qu’ils n’ont pas besoin d’un bureau et qu’ils peuvent tout aussi bien faire leur travail à la maison. Certes, le travail à domicile n’est pas un excellent moyen de transmettre la culture de l’entreprise, d’encadrer les jeunes employés, d’établir des relations ou d’accomplir une formation dans tout autre domaine que le programme restreint réellement discuté lors d’un appel zoom. Il y a des façons de travailler avec ça, pas toujours satisfaisantes. Ils n’exigent pas nécessairement que tout le monde soit toujours au bureau.
Compte tenu de tout ce qui a été discuté ci-dessus, il est juste de conclure que c’est très probablement différent cette fois, du moins pour les immeubles de bureaux qui ne sont pas des trophées.
