Austin, en tant que ville à la croissance la plus rapide du pays et maintenant la dixième plus grande ville du pays, est à l’avant-garde des défis du logement et profite de l’occasion pour explorer des solutions innovantes.
Bryan Glasshagel est vice-président senior de la société de conseil et de données sur le logement Zonda, et suit les marchés du Texas. Il souligne qu’à mesure que certaines des plus grandes entreprises technologiques du monde, telles que Tesla, Samsung, Apple, Meta et Oracle, arrivent à Austin, la croissance de l’emploi entraîne une nouvelle demande de logements.
La ville a gagné 13 sièges sociaux ainsi que 8 extensions en 2022. Beaucoup sont des entreprises technologiques, mais d’autres comme John Deere, Wise, inKind, INK Games, BAE Systems et Nomi Health, sont également entrées sur le marché.
Tout en ajoutant à la base économique de la ville, la croissance met beaucoup de pression sur le marché du logement. Les données de Zonda montrent que les mises en chantier sont en baisse de 25 % d’une année sur l’autre, tandis que les fermetures sont en hausse. Cette dynamique pousse le prix médian des maisons existantes de la ville à plus de six fois le revenu médian des ménages en 2022.
« Les terrains plus petits, les maisons plus petites et les emplacements plus éloignés seront probablement les principales compensations d’abordabilité », a déclaré Glasshagel.
Comme les solutions qu’il identifie fonctionnent, en même temps, elles sont complétées par certaines des solutions de logement les plus innovantes du pays.
« C’est là que toutes les nouvelles choses commencent au Texas », a déclaré Keith Hughes, membre de la start-up Veev et ancien de Zonda. « C’est là que se trouvent les startups et où se trouve le capital-risque. Il n’y a pas grand-chose dans l’industrie du bâtiment qui veut être à la pointe, mais Austin est l’endroit où les gens essaieront des choses.
Alors que la ville attire les grandes entreprises technologiques avec des incitations, toute personne venant pour les emplois doit payer plus pour être plus proche ou conduire jusqu’à ce qu’elle soit qualifiée. Ainsi, ceux qui migrent vers la ville doivent essayer de trouver quelque chose d’atteignable, et ils ont d’autres besoins à satisfaire.
« Les personnes attirées par le déménagement à Austin se concentrent davantage sur l’impact social », a déclaré Hughes. « Il y a beaucoup de dynamisme et d’inclination envers les initiatives vertes qui n’existent pas dans le reste de l’État. Le gouverneur a qualifié Austin de myrtille dans un bol de soupe à la tomate.
Il souligne que certains constructeurs de production ont identifié Austin comme un marché qui acceptera et répondra à différentes idées, alors ils en profitent pour créer et essayer quelque chose de nouveau là-bas.
Innovation de processus
Parmi les innovateurs, plusieurs se concentrent sur les améliorations de processus qui accélèrent la livraison des maisons, conduisant à des solutions plus abordables et, dans certains cas, à des solutions plus durables également.
L’une des plus remarquables à cet égard est ICON, une entreprise d’impression 3D, de robotique et de logiciels. L’entreprise a dévoilé sa « House Zero » à Austin en mars 2022 pour montrer les possibilités de la construction additive dans le logement.
Quelques mois plus tard, ICON a inauguré un développement multi-maisons à East Austin avec quatre autres maisons imprimées en 3D. Le système de construction exclusif Vulcan de la société est une combinaison de matériel, de matériaux et de logiciels permettant de construire des maisons plus rapidement et de réduire les coûts.
Et maintenant, la société s’est associée à l’un des plus grands constructeurs du pays, Lennar, dans une communauté planifiée de 100 maisons située juste à l’extérieur d’Austin. Dans une exploration des impacts de la technologie sur le logement, les partenaires visent à proposer des prix plus abordables qui fonctionnent également plus efficacement.
Un autre innovateur d’Austin est Chris Krager, développeur, concepteur et constructeur chez KRDB, une entreprise intégrée verticalement et entrepreneuriale. L’entreprise se concentre sur de nouveaux processus pour favoriser l’abordabilité dans les limites de la ville d’Austin avec certains projets de remplissage intelligents, réduisant ainsi le besoin de conduire pour se qualifier.
Certains des projets de l’entreprise suivent une approche de poche pour utiliser les nombreuses petites parcelles disponibles, d’environ un quart d’acre chacune, qui ne sont pas des emplacements aménageables très attrayants. KRDB utilise ceux qui ont des résidences intelligemment conçues qui offrent de nouveaux prix dans la région.
Aux côtés de KRDB, le Kelley Design Group conçoit des solutions de remplissage créatives. La propriétaire, Traci Kelley, a conçu une maison primée de 2 700 pieds carrés pour un terrain intercalaire étroit mesurant un peu plus de 7 000 pieds carrés, tout en préservant plusieurs grands arbres. Même avec des contraintes d’espace, Kelley a créé une maison lumineuse avec un aménagement flexible et à aire ouverte.
KRDB a également été impliqué dans des projets à usage mixte qui concrétisent la construction modulaire, donnant vie à de nouveaux logements plus rapidement et de manière à réduire les coûts globaux du projet. L’un de ces projets s’appelait MLK et utilisait pour la première fois la technologie modulaire à ossature de bois à Austin pour 245 000 pieds carrés d’utilisation mixte qui offrait une solution de logement intercalaire abordable. Les modules ont été livrés sur le site à 70 % complets pour permettre à ce projet de preuve de concept d’être achevé en seulement cinq jours.
La startup Veev, basée dans la Silicon Valley, ouvre une usine de fabrication de logements à Austin cette année pour apporter sa solution préfabriquée avant-gardiste au marché et dans les régions environnantes. L’entreprise brise toutes sortes de paradigmes dans l’industrie pour offrir une solution de logement plus abordable et très efficace. Avec 30 brevets en instance, sa nouvelle usine en Californie ambitionne de produire 500 maisons par an.
À une échelle d’innovation complètement différente, Bob’s Containers, une entreprise qui transforme des conteneurs maritimes de 20′ et 40′ en maisons à des prix commençant autour de 50 000 $.
Bob Balderas, fondateur et PDG de l’entreprise à croissance rapide, est passionné par la fourniture de logements plus abordables et accessibles.
Semblable à la rapidité de la construction modulaire, la mise en place d’un conteneur sur site est rapide. Pendant que le terrain est développé et préparé, une unité peut être conçue et finie en usine, et les activités simultanées peuvent mettre en place une maison en seulement 10 semaines après le début des travaux.
La société propose également un processus d’achat en ligne rapide, réduisant le prix et permettant une personnalisation en cours de route. De plus, cela a permis à l’entreprise de se développer. Bob’s Containers peut expédier une nouvelle maison n’importe où dans le pays qui a le bon permis.
Dans le sens de l’autorisation, l’élément politique ne se marie pas toujours avec les objectifs critiques de densité et d’abordabilité.
Par exemple, les plans récents pour qu’Austin abrite la plus haute tour du Texas ont été révisés, la réduisant de 80 à 45 étages. Bien qu’il ne soit pas aussi dense que prévu à l’origine, le nouveau design du studio d’architecture international HKS aborde l’accessibilité et l’accessibilité.
Passer au vert
Austin a une riche histoire dans la construction écologique, travaillant parfois de concert avec les innovations de processus mentionnées. En 1991, Austin Energy Green Building a développé la première évaluation résidentielle verte, qui a été largement reconnue comme précurseur de LEED.
« Les systèmes de notation récompensent les pratiques de construction durables, conduisent à des bâtiments très performants et créent une demande du marché pour les bâtiments verts », a déclaré Heidi Kasper, responsable des bâtiments verts et de la durabilité chez Austin Energy Green Building. « Comme le marché reconnaît les pratiques de construction durables, ces mesures sont intégrées aux codes d’Austin et aux réglementations locales en matière de construction. Nous continuons à maintenir et à mettre à jour les cotes pour soutenir les objectifs de durabilité de la ville d’Austin.
Son groupe travaille pour l’adoption locale du code LEED.
« Beaucoup des amendements que nous avons incorporés dans le code ici à Austin ont ensuite été incorporés dans le code modèle national plus tard », a-t-elle déclaré. « L’un de mes collaborateurs siège au comité IECC qui élabore la version 2024 de ce code. »
Gail Vittori, est codirectrice du Center for Maximum Potential Building Systems, et a été un catalyseur pour la participation d’Austin au code résidentiel. Elle travaille main dans la main avec Pliny Fisk, son mari et codirecteur du centre, qui travaillent ensemble sans relâche pour développer des solutions efficaces pour de meilleures performances qui peuvent aller à l’échelle.
Ils m’ont récemment accueilli, ainsi que la société de technologie de construction basée à Austin, Buildxact, pour une visite du centre, qui est un environnement d’apprentissage continu et d’expériences pour améliorer les performances thermiques, la constructibilité et la conduite des politiques. Notre visite comprenait des aperçus des projets gagnants du décathlon solaire Texas A&M, une rénovation du Pentagone américain et de futurs travaux révolutionnaires avec le cabinet d’architecture mondial Perkins + Will sur un bâtiment auto-générateur.
Le centre se trouve dans l’allée des tornades, donc les co-directeurs veulent faire don d’un terrain pour démarrer une communauté imprimée en 3D avec des capteurs intelligents qui seront en mesure d’identifier les conditions météorologiques dangereuses et d’envoyer des alertes aux propriétaires ainsi qu’à la communauté locale. De plus, ce qu’ils apprendront en construisant la communauté sera largement partagé.
Vittori a également consulté sur le projet résidentiel Holden Hills qui est conçu pour promouvoir la durabilité, la conservation de l’énergie, la santé et le bien-être à l’intérieur et à l’extérieur de la maison. Le promoteur, Stratus, a fait des recherches qui confirment que les acheteurs veulent une maison sûre, construite pour protéger leur santé et l’environnement naturel. La propriété dispose de sources d’énergie renouvelables sur place qui répondront non seulement aux besoins de la communauté, mais produiront également de l’énergie excédentaire qui pourra être renvoyée au réseau électrique local.
Le projet Holden Hills comprendra une série de quartiers, chacun conçu par des architectes de premier plan, dont Andersson Wise et Sanders Architecture, et puisera dans la maçonnerie indigène, le plâtre, la brique, la pierre et les matériaux de toiture en métal qui renforcent les pratiques de construction durables avancées.
Danielle et Jesse Younger, fondateurs de Younger Homes, qui m’ont invité ainsi que le PDG de Buildxact, David Murray, dans leur maison primée pour voir ce qu’ils ont pu accomplir, sont un autre couple à l’origine de pratiques durables à Austin. Ils ont des plans ambitieux pour exploiter l’opportunité commerciale des pratiques de construction durable à une plus grande échelle sur le marché d’une manière plus accessible, mais ils comprennent que cela nécessitera un changement de culture.
« Le plus grand différenciateur est de guider les gens tout au long du processus, en leur apprenant ce qu’ils ne savent pas sur le fait d’avoir une maison saine », a déclaré Danielle. « C’est ce qui nous aide à gagner le travail. »
Se concentrer sur l’optimisation du processus leur permet de réduire la prime typique associée aux maisons vertes.
« Rendre la durabilité plus accessible à tous commence par un meilleur contrôle du processus », a déclaré Jesse, qui est un maniaque du contrôle autoproclamé. « Nous sommes passés du sur mesure au semi-sur mesure pour maximiser l’efficacité du bâtiment, puis maximiser l’efficacité du terrain. Vous devez contrôler le terrain pour atteindre le niveau de prix sans compromettre le coût des marchandises. »
Ils intègrent cette expérience et ces connaissances dans un projet proposé, Lago Place, une communauté de 19 acres de 140 unités de vie nettes zéro. La conception, réalisée par Danze & Davis Architects, est stratégique pour tirer le meilleur parti de la topographie des collines du Texas, non seulement pour les vues, mais aussi pour tirer parti de la nature pour la meilleure ventilation et exposition au soleil.
En utilisant l’outil Embodied Carbon in Construction Calculator (EC3), ils prévoient également de quantifier le carbone incorporé dans la construction de maisons, ce qui a été une pente glissante pour de nombreux constructeurs, ralentissant les progrès de l’adoption par l’industrie.
Alors que la nouvelle construction a ses défis, les rénovations domiciliaires pour une meilleure performance ont un ensemble de paramètres tout aussi, sinon plus difficile. Cependant, Trey Farmer, architecte chez Forge Craft Architecture + Design, a dirigé la rénovation d’une maison d’Austin de 1914 pour être considérée comme l’une des très rares maisons passives certifiées dans une zone climatique chaude et humide. En fait, la facture d’énergie mensuelle moyenne des agriculteurs s’élève à seulement 10 $. Theresa Passive House n’est que la troisième maison de ce type dans l’État et le projet source zéro certifié Phius dans le Sud, ce qui signifie que le bâtiment produit plus d’énergie qu’il n’en consomme.
L’avenir
Dans les années 1960, toutes les villes du Texas se développaient régulièrement. Dallas, Houston et San Antonio ont construit des boucles inter-États autour de la ville pour faciliter la croissance, mais Austin a délibérément décidé de ne pas le faire, a déclaré Hughes.
Depuis les années 1990, Austin tente désespérément de rattraper les routes et les infrastructures. Et même s’il y a une grande migration de personnes vers Austin, il n’y a toujours pas beaucoup d’options de transport en commun et les services de la ville ne se sont pas développés.
Alors que la ville doit gérer ces dynamiques pour continuer à être une destination attractive, certains migrants vers Austin s’approprient des solutions. Par exemple, Elon Musk a acheté des milliers d’acres de terrain près d’Austin pour établir une nouvelle ville nommée Snailbrook qui offrira des logements à moindre coût aux employés de ses entreprises.
Quel que soit leur propriétaire, les nombreuses dynamiques auxquelles Austin est confrontée sont difficiles et nécessitent une innovation stratégique et une réflexion qui sont déployées à la pelle.
