Les lecteurs bien informés de Forbes.com savent sûrement que le géant du coworking WeWork a déclaré la semaine dernière dans un dossier 10-Q qu' »un doute substantiel existe quant à la capacité de l’entreprise à poursuivre ses activités ». Étant donné que WeWork a perdu environ 600 millions de dollars au cours des six derniers mois et ne dispose actuellement que d’environ 680 millions de dollars de liquidités, je comprends pourquoi cet avertissement était nécessaire. À l’avenir, si WeWork ferme effectivement, l’impact négatif sur les propriétaires pourrait être important si ses baux ne sont pas repris par un autre opérateur de coworking ou plusieurs opérateurs.
En conséquence, tout futur prêteur ou investisseur devra réfléchir très attentivement avant d’engager des fonds supplémentaires dans ce qui a été une entreprise déficitaire dès le premier jour. En effet, il est tout à fait possible que d’autres opérateurs de coworking cherchent à récupérer les emplacements rentables lors d’une vente en faillite.
De plus, je ne pense pas que cette évolution nous en dise beaucoup sur l’avenir du marché des bureaux, car WeWork est une entreprise déficitaire depuis sa création en 2010, même si elle était autrefois évaluée à 47 milliards de dollars. Bien que WeWork ait eu une idée brillante qui a révolutionné la vie au bureau et notre façon de travailler, cela n’a jamais été une entreprise rentable. Cela dit, cette nouvelle était certainement un développement indésirable pour les propriétaires des principaux marchés comme New York, où WeWork a une présence majeure estimée à 6,8 millions de pieds carrés.
WeWork a déclaré dans un communiqué qu’il se concentrera au cours des 12 prochains mois sur la réduction des coûts de location, la négociation de baux plus favorables, l’augmentation des revenus et la mobilisation de capitaux. Mais combien de bouchées à la cerise WeWork va-t-il avoir ? L’entreprise a déjà traversé plus de restructurations et de réorganisations à l’amiable que vous ne pouvez le faire. Selon la Barclays Bank, depuis 2019, WeWork a déjà modifié plus de 590 baux dans une combinaison de résiliations partielles pour réduire son espace de location, des réductions de loyer et des reports de loyer, des compensations pour les allocations d’amélioration des locataires et d’autres changements stratégiques. Devinez quoi – c’est le travail normalement effectué dans une procédure de faillite, car dans une faillite, les baux non rentables peuvent être rejetés par le débiteur, tandis que les baux rentables peuvent être pris en charge ou vendus aux enchères.
WeWork a fait tout son possible dans le cycle économique qui peut arriver à une entreprise – sauf gagner de l’argent. Ils ont été arnaqués par leur fondateur, ont fait appel à la communauté internationale des investisseurs privés et aux marchés du crédit, ont emprunté des milliards à Softbank et ont obtenu un financement par actions via une offre publique par le biais d’une société d’acquisition à vocation spéciale. Il faudrait avoir un estomac très solide pour investir dans cette entreprise avec de l’argent frais à l’avenir. WeWork était un excellent concept, mais son modèle commercial était défectueux dès le départ en payant trop cher les baux. Mais lorsque l’étude de cas de WeWork est finalement écrite dans les écoles de commerce, elle est plus susceptible d’être considérée comme correspondant à l’ancien paradigme d’une entreprise fondée par un individu charismatique avec une idée innovante qui s’est développée trop rapidement et s’est engagée dans l’auto-transaction pour démarrer. . Il n’y a rien d’original ou de nouveau là-dedans.
Si WeWork fait faillite, cela pourrait avoir un impact particulièrement dommageable dans mon coin de pays – New York – où je suis le président d’une entreprise qui aide les locataires à louer des bureaux. WeWork est l’un des plus grands locataires de New York avec plus de 70 baux répartis sur de nombreux propriétaires, connus ou non. En effet, à un moment donné, WeWork était le plus grand locataire de New York. Heureusement, New York est un marché de bureaux d’environ 540 millions de pieds carrés (le plus grand au monde), donc même si l’impact d’une éventuelle fermeture de WeWork serait important, il ne serait pas fatal.
Néanmoins, la chute potentielle de WeWork aura des conséquences, notamment pour ses propriétaires en cas de défaillance de WeWork. De nombreux propriétaires possèdent déjà des propriétés qui sont déjà sous tension, en particulier si leurs prêts arrivent à expiration et que les propriétaires sont confrontés à des frais d’intérêt plus élevés sans locataire de remplacement pour WeWork. Bien sûr, dans le cadre du modèle WeWork, WeWork sous-loue effectivement à des milliers de locataires membres qui pourraient rester dans ses espaces même si une surlocation WeWork est rejetée en faillite. La prise en charge de la gestion des espaces de coworking représentera une lourde charge administrative pour les propriétaires, mais ils n’auront peut-être guère le choix si d’autres acheteurs de coworking n’interviennent pour prendre la place de WeWork en achetant leurs baux aux enchères.
Bien sûr, Softbank a des milliards de dollars de coûts irrécupérables dans WeWork. Viendront-ils à nouveau à la rescousse ? Ou y aura-t-il une vente aux enchères de faillite des baux? D’autres opérateurs de coworking peuvent croire qu’ils peuvent mieux gérer l’endroit et peuvent profiter de l’opportunité de racheter les baux pour des emplacements rentables. Mais une chose que les luttes de WeWork ne signifient pas, c’est que le co-working est mort. L’idée a toujours de la vitalité et la demande est considérable en raison de la flexibilité des baux à court terme et de la camaraderie que les centres de coworking offrent à leurs locataires, quelle que soit la société qui les exploite.
Un autre défi majeur auquel WeWork est désormais confronté est le problème classique d’une prophétie auto-réalisatrice, que nous voyons régulièrement lorsqu’une entreprise est connue pour envisager un dépôt de bilan. Les clients de l’entreprise en difficulté – dans ce cas les membres de WeWork – sont naturellement réticents à faire affaire avec elle jusqu’à ce que son statut soit clarifié. Compte tenu des nouvelles largement médiatisées sur la situation de WeWork, quels nouveaux locataires vont signer de nouveaux baux, ou comme on les appelle, des accords d’adhésion ? Pour aggraver encore la situation, la plupart des baux WeWork sont soit au mois, soit à court terme, ce qui a été largement adopté par les locataires. Alors que feront les locataires à la fin de leur bail ? De nombreux membres de WeWork chercheront probablement d’autres arrangements de bureau jusqu’à ce que l’avenir de WeWork soit résolu, ce qui aggravera la situation.
À court terme, les problèmes de WeWork signifient une plus grande dislocation d’un marché de la location de bureaux déjà en difficulté et des difficultés pour les propriétaires actuellement confrontés à des taux d’inoccupation élevés en raison du travail à distance et d’une augmentation de 525 points de base des taux d’intérêt. Pas étonnant que le PDG de Starwood, Barry Sternlicht, ait récemment déclaré dans une interview télévisée Bloomberg avec David Rubenstein que le secteur immobilier est « dans un ouragan de catégorie 5 ». Néanmoins, même avec cette sombre prédiction et toute la déférence due à John Maynard Keynes concernant le long terme, je suis optimiste quant à l’avenir à long terme du bureau et des villes en général. Plus d’informations sur ces questions à venir dans les prochaines colonnes.
