La recherche d’une nouvelle maison – ou peut-être d’une deuxième maison – implique de peser plusieurs facteurs. Un aspect crucial que beaucoup accordent la priorité est la communauté où se trouve la maison. Cependant, contribuer aux équipements locaux tels que les écoles et les travaux publics signifie payer des impôts fonciers. Et si vous voulez éviter les coûts exorbitants liés à l’envoi de vos enfants dans des écoles primaires et secondaires privées, vous avez besoin d’une ville dotée d’une bonne école publique, ce qui signifie généralement que les impôts fonciers peuvent y être plus élevés que la moyenne.
Chaque État des États-Unis oblige la plupart des propriétaires à payer ces taxes, mais les taux diffèrent d’un État à l’autre. Si vous vous lancez dans le marché immobilier, il est essentiel de prendre en compte les taxes foncières de l’emplacement souhaité, car elles auront un impact sur vos coûts globaux de possession d’une maison. Afin de vous aider, nous avons dressé une ventilation complète des taux d’impôt foncier et du montant de l’impôt foncier payé dans les 50 États plus le District de Columbia.
Lisez la suite pour savoir quels États ont les impôts fonciers les plus bas et quels États ont les plus élevés.
Qu’est-ce que la taxe foncière ?
L’impôt foncier, appelé impôt foncier par le Bureau du recensement, est une taxe que les propriétaires paient à leurs organismes fiscaux locaux ou de comté. Le montant que vous payez en impôts fonciers est déterminé par l’évaluation de votre propriété et les critères de réalisation de cette évaluation diffèrent généralement en fonction de la politique fiscale de votre État. Le problème avec les impôts fonciers est qu’une comparaison directe entre États est rendue difficile par le fait que les impôts fonciers sont généralement collectés par une autorité au niveau du comté ou par des unités similaires au niveau local, par exemple une grande université dans un pays. la ville universitaire peut avoir son propre organisme d’impôt foncier.
Plusieurs niveaux de gouvernement différents peuvent contribuer à votre taux d’impôt foncier, notamment l’État, le comté et tout autre type de municipalité similaire. Le plus souvent, cependant, les impôts fonciers sont gérés au niveau du comté. Aux États-Unis, la majorité des propriétaires paient cette taxe, généralement mensuellement, parallèlement à leurs versements hypothécaires. Si vous avez remboursé votre prêt hypothécaire, le gouvernement local vous enverra périodiquement une facture fiscale tout au long de l’année.
Les fonds collectés grâce à la taxe foncière sont reversés à la communauté. Ils sont affectés à tout, de la construction et de la réparation des routes à l’entretien des établissements d’enseignement locaux en passant par l’entretien des piliers de la sécurité publique, des pompiers et des policiers.
Taux d’impôt foncier par État
Comme mentionné, les taux d’impôt foncier sont généralement déterminés au niveau du comté, contrairement aux taux d’impôt sur le revenu des personnes physiques, qui sont généralement déterminés au niveau de l’État (bien que les comtés et les villes ajoutent parfois leurs propres impôts sur le revenu en plus de ceux de l’État). Cependant, un moyen utile d’obtenir une bonne comparaison des impôts fonciers par État consiste à utiliser les données suivantes provenant des estimations quinquennales de l’American Community Survey 2021 du Census Bureau :
- Valeur globale de la maison au niveau de l’État
- Impôts fonciers globaux payés au niveau de l’État
- Valeur médiane des maisons au niveau de l’État
- Impôts fonciers médians payés par niveau d’État
En utilisant ces quatre ensembles de données différents du Census Bureau, nous pouvons construire deux taux d’impôt foncier pour évaluer chaque État.
- : Calculé en prenant le total des impôts fonciers payés et en le divisant par la valeur globale de la maison pour l’État.
- : Calculé en prenant les impôts fonciers médians payés et en les divisant par la valeur médiane de la maison au niveau de l’État.
Voici une liste des États par ordre alphabétique, mais comprend la position de classement – 1 étant l’État avec le taux d’impôt foncier le plus bas et 51 (en raison de l’inclusion de DC) étant l’État avec le taux d’impôt foncier le plus élevé. Le tableau peut également être trié par en-tête de colonne.
États avec les impôts fonciers les plus bas
Depuis longtemps maintenant, Hawaï se classe régulièrement au premier rang ou presque comme l’État ayant le taux d’impôt foncier le plus bas. Qu’il s’agisse de son taux d’impôt foncier médian – 0,286 % – ou de son taux d’impôt foncier moyen (moyen) – 0,315 % – Hawaï bat tous les autres États, plus Washington DC, avec ses taux bas. Hawaï est ensuite suivi par un mélange d’États de la région sud des États-Unis et de la division montagneuse :
États avec les impôts fonciers les plus élevés
Le Nord-Est et le Midwest dominent largement la liste des États ayant les taux d’impôt foncier les plus élevés. Il existe de très nombreux facteurs et raisons pour lesquels les États de ces deux régions se sont historiquement situés du côté supérieur. Les raisons peuvent aller du fait que l’État dispose d’un grand nombre d’écoles publiques de haute qualité, qui peuvent être coûteuses et nécessiter des impôts fonciers plus élevés pour les maintenir ; à un État n’ayant pas d’impôt sur le revenu et globalement moins d’impôts, comme le Texas, et ainsi, d’une certaine manière, compenser par des impôts fonciers plus élevés. Les 15 États ayant les impôts fonciers les plus élevés sont :
Comment sont calculées les taxes foncières ?
La détermination des impôts fonciers pour une maison aux États-Unis implique un processus en plusieurs étapes qui intègre l’évaluation de la propriété aux taux d’imposition locaux. Le processus commence généralement par une évaluation de la valeur de votre maison et se termine par le paiement du montant calculé, mais périodiquement, la valeur de votre maison sera réévaluée, car le comté ou une autre autorité gouvernementale locale doit s’assurer que les impôts fonciers que vous payez reflètent fidèlement la valeur marchande actuelle de votre maison.
Vous trouverez ci-dessous un aperçu de son fonctionnement habituel :
: Il s’agit du processus d’estimation de la valeur marchande de la propriété. Des agences gouvernementales locales ou des professionnels indépendants, selon la juridiction, réalisent des évaluations immobilières. Ils évaluent plusieurs facteurs, notamment la taille, l’état, les améliorations et les ventes récentes de propriétés comparables dans les environs.
: Une fois la valeur marchande déterminée, l’évaluateur local calcule la valeur imposable. Ce n’est pas toujours égal à la valeur marchande ; il peut s’agir d’un pourcentage, en fonction des réglementations locales. La valeur imposable est la valeur sur laquelle la taxe sera basée.
Différentes entités au sein d’une juridiction (encore une fois, par exemple, le comté, la ville et le district scolaire) fixeront chacune leurs taux d’imposition. Ces tarifs sont souvent basés sur les besoins budgétaires de ces entités. C’est pourquoi, par exemple, les villes dotées d’écoles publiques particulièrement performantes ont tendance à avoir des impôts fonciers plus élevés.
Ces taux individuels sont ensuite combinés pour créer le prélèvement total pour une propriété. Un moulin représente 1 $ de taxe pour chaque tranche de 1 000 $ de valeur foncière évaluée. Si le prélèvement combiné de toutes les entités est, par exemple, de 100 usines, le taux d’imposition serait de 10 % de la valeur imposable de la propriété.
Tous les États n’utilisent pas la valeur imposable totale pour calculer les impôts. Au lieu de cela, ils pourraient utiliser un pourcentage appelé taux de cotisation. Par exemple, si le taux d’évaluation est de 80 % et que la valeur imposable d’une maison est de 200 000 $, les impôts seraient calculés sur 160 000 $ de cette valeur.
La formule de calcul de la taxe foncière est la suivante :
En reprenant l’exemple précédent, si le prélèvement d’usine est de 10 % et la valeur imposable de 200 000 $ avec un taux d’évaluation de 80 %, la taxe serait de 16 000 $ : 200 000 $ multiplié par 0,80 multiplié par 0,10 équivaut à 16 000 $.
De nombreuses juridictions qui offrent certaines exemptions, remises ou réductions d’impôts fonciers à des groupes spécifiques, comme les personnes âgées, les anciens combattants ou les personnes handicapées, doivent rapprocher leurs comptes pour ces exemptions et réductions spéciales. De plus, il peut également y avoir des exonérations de propriété, qui réduisent la valeur imposable d’une propriété pour les propriétaires qui l’utilisent comme résidence principale.
Une fois le montant déterminé, l’administration fiscale locale vous adresse une facture, à vous, le propriétaire du bien. Cela peut être payé de différentes manières, toujours en fonction de la localité, mais il a tendance à être mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel. Souvent, les propriétaires ayant une hypothèque paient les impôts fonciers via un compte séquestre, où le prêteur collecte et paie les impôts en leur nom.
Les propriétés ne sont pas évaluées chaque année dans toutes les juridictions. Certaines régions peuvent réévaluer leurs valeurs chaque année, tandis que d’autres peuvent le faire tous les deux, trois ou même cinq ans. Cela garantit que les taxes reflètent la valeur marchande actuelle de la propriété.
Si un propriétaire estime que la valeur imposable de sa propriété n’est pas exacte ou juste, il a généralement le droit de faire appel. Le processus d’appel spécifique varie selon la juridiction, mais nécessite souvent que le propriétaire présente des preuves, comme une évaluation privée, à l’appui de sa réclamation.
L’ensemble de ce processus garantit, en théorie et idéalement, que les impôts fonciers sont correctement proportionnés à la valeur de chaque propriété et aux besoins financiers des entités gouvernementales locales.
Existe-t-il des États sans impôt foncier ?
Bien que l’idée d’un État américain sans impôt foncier semble séduisante, aucun État aux États-Unis ne renonce complètement à l’impôt foncier. Les impôts fonciers représentent une source importante de revenus pour les gouvernements locaux et sont essentiels au financement de services essentiels tels que l’éducation publique, l’application de la loi, les services d’incendie, l’entretien des infrastructures et d’autres services locaux essentiels. Les impôts fonciers sont fondamentaux pour le fonctionnement de toute municipalité américaine.
On pourrait toutefois considérer qu’il existe un État sans impôt foncier, mais cela est dû à une technicité majeure. Même si certains États n’imposent pas d’impôts fonciers au niveau de l’État, tous les États autorisent ou obligent les gouvernements locaux, tels que les comtés et les municipalités, à percevoir des impôts fonciers. Par exemple, l’Alaska n’a pas d’impôt foncier à l’échelle de l’État, mais les gouvernements locaux de l’Alaska prélèvent des impôts fonciers. Ainsi, l’Alaska pourrait être considéré comme un État sans impôt foncier, mais seulement au sens technique le plus strict du terme. De plus, plusieurs États offrent de généreuses exonérations ou réductions à des groupes spécifiques, réduisant ainsi leur fardeau fiscal foncier.
