Dans tout bail commercial, un enjeu majeur concerne les travaux à réaliser pour préparer un espace à l’occupation du locataire. Habituellement, le propriétaire livrera l’espace à peu près tel quel, ou avec certains travaux limités terminés. C’est ensuite au locataire d’aménager l’espace pour qu’il réponde à ses besoins.
Dans ce processus, le locataire veut s’assurer qu’il peut modifier ses plans si nécessaire tout en repensant la façon dont il utilisera l’espace. En même temps, le propriétaire veut s’assurer que le locataire ne fasse rien de fou.
Pour résoudre ces préoccupations contradictoires, le propriétaire approuvera souvent au préalable tous les plans du locataire qui sont suffisamment avancés pour être approuvés lors de la signature du bail. Si le locataire souhaite modifier quelque chose, il devra peut-être retourner voir le propriétaire et obtenir l’approbation du changement.
Habituellement, le propriétaire accepte d’être « raisonnable » lorsqu’il s’agit d’approuver le changement de locataire. Cela signifie essentiellement que le propriétaire doit l’approuver si un propriétaire ordinaire dans la même situation – sans objectif particulier ni agenda idiosyncratique étrange – l’approuverait.
Parfois, cependant, le bail indiquera que le propriétaire peut refuser son consentement « à sa seule et absolue discrétion ». Ce langage pourrait suggérer que le propriétaire peut toujours désapprouver tout et n’importe quoi, sans aucune obligation d’être « raisonnable », empêchant ainsi le locataire d’apporter des modifications.
Un litige en cours à New York suggère qu’un propriétaire ne peut pas agir de manière aussi déraisonnable qu’un bail semble le permettre. Dans ce litige, le bail indiquait que le propriétaire pouvait désapprouver les modifications au plan à sa seule et absolue discrétion. Le propriétaire a apparemment utilisé ce pouvoir pour désapprouver pratiquement tout ce que le locataire souhaitait changer.
Finalement, le propriétaire a proposé un nouveau plan différent pour les travaux du locataire, qui aurait coûté deux fois plus cher que le budget initial du locataire. Implicitement ou explicitement, il est devenu clair que le propriétaire n’approuverait rien, sauf son nouveau plan différent (et très coûteux). Finalement, le propriétaire a demandé au locataire d’arrêter les travaux.
Le locataire a poursuivi le propriétaire pour divers motifs, notamment sur la base d’une loi de la ville de New York qui interdit le « harcèlement » des locataires commerciaux. Cette loi définit le « harcèlement des locataires commerciaux » avec une ampleur incroyable : c’est tout ce qu’un propriétaire fait ou ne fait pas qui « amènerait raisonnablement un locataire commercial à quitter ». La loi énumère ensuite quelques exemples, notamment tout « acte ou omission répété ou durable qui interfère substantiellement avec le fonctionnement de l’entreprise d’un locataire commercial ».
Le tribunal n’a eu aucune difficulté à conclure que les désapprobations répétées du propriétaire, si elles étaient dûment prouvées, constitueraient du harcèlement commercial du locataire car elles se sont poursuivies au fil du temps et ont empêché le locataire d’ouvrir et d’exploiter son entreprise. A terme, elles amèneraient le locataire à quitter l’espace loué. Le litige s’est donc poursuivi, avec la possibilité (entre autres choses) qu’un tribunal ordonne au propriétaire de mieux se comporter.
Moralité de l’histoire : à New York, au moins, si un bail indique qu’un propriétaire peut agir de manière déraisonnable ou désapprouver des choses à sa seule et absolue discrétion, le propriétaire ne devrait pas nécessairement le croire. Ce principe pourrait s’appliquer à bien plus que l’approbation de modifications apportées aux plans de construction du locataire. Par exemple, si un locataire voulait vendre son entreprise mais qu’un propriétaire méchant désapprouvait toute une série d’acheteurs raisonnables proposés par le locataire, le locataire pourrait-il invoquer un « harcèlement de locataire commercial » ?
Cependant, d’autres cas montrent clairement que des désaccords ponctuels ordinaires concernant un bail ou les activités d’un locataire ne peuvent pas constituer un « harcèlement commercial de locataire ». La loi de la ville de New York stipule également que les efforts d’un propriétaire pour percevoir le loyer et faire appliquer ses recours en cas de non-paiement ne constituent pas du harcèlement. Enfin, un locataire ne peut généralement pas récupérer plus de 50 000 $ auprès d’un propriétaire coupable de « harcèlement commercial entre locataires ». Les locataires ne devraient donc pas nécessairement se réjouir de disposer d’une arme à tout faire contre les propriétaires.
L’écrivain tire son chapeau à Michelle Maratto Itkowitz pour avoir porté cette affaire à son attention.
