Le troisième trimestre de l’immobilier à New York a entraîné acheteurs et vendeurs dans une aventure folle. Après un début de printemps actif, le marché est entré en juin en trombe ; le rapport sur le marché du luxe d’Olshan, qui suit les transactions de plus de 4 millions de dollars à Manhattan, a montré 31 transactions au cours de chacune des deux premières semaines de juin et 32 au cours de la troisième semaine. Le même dynamisme s’est également manifesté pour les unités plus petites, avec des studios et des unités d’une chambre, à des prix raisonnables, qui ne sont restés sur le marché que quelques semaines.
Cependant, à mesure que l’été avançait, une véritable tempête de conditions a eu un impact sur le volume des transactions d’une manière presque sans précédent. Au cours de la première semaine de juin, Olshan a signalé 31 transactions ; au cours de la quatrième semaine de juin, il y en avait 29. Au cours de la deuxième semaine de juillet, ce chiffre est tombé à 24 ; au cours de la semaine du 31 juillet, il a de nouveau baissé, à 19 transactions. Et la semaine du 11 septembre a vu 10 transactions conclues, tandis que la semaine dernière, à partir du 18 septembre, en a vu 8. Cette baisse précipitée ne peut pas être attribuée uniquement à la saisonnalité ; plusieurs facteurs sont entrés en jeu.
Premièrement, il y a bien sûr la hausse des taux d’intérêt. Selon Freddie Mac, le coût d’un prêt hypothécaire de 300 000 $ à taux fixe sur 30 ans, qui s’élevait à 6,09 % début février, s’est envolé jeudi 27 septembre pour atteindre 7,31 %. Cette augmentation, qui reflète les efforts continus de la Réserve fédérale pour maîtriser l’inflation, a un impact sur les marchés immobiliers de multiples façons. Bien évidemment, cela freine les acheteurs : les prêts qui pouvaient être obtenus à 2,75 % en 2021 coûtent aujourd’hui plus de 4,5 % de plus ! De nombreux primo-accédants ne peuvent tout simplement pas se permettre le coût supplémentaire énorme.
Mais les vendeurs sont également touchés, en particulier ceux qui ont acheté ou refinancé après la récession. Comme très peu de prêts hypothécaires sont transférables, les vendeurs doivent être soit libres de dettes, soit très motivés pour renoncer à un taux d’emprunt inférieur à 3 % et en assumer un nouveau à plus de 7 %. Ainsi, les propriétaires, de plus en plus nombreux, rénovent et restent sur place. Cela réduit considérablement l’offre de stocks disponibles pour les acheteurs. Alors que le faible niveau des stocks fait généralement grimper les prix des logements, cela n’a pas été le cas ici à New York. Pourtant, les gens ordinaires qui s’installent à New York doivent faire face à une triple menace. Ils sont coincés entre un faible inventaire, ce qui rend difficile la recherche de la maison qu’ils souhaitent, des taux d’intérêt élevés qui rendent l’acquisition de cette maison beaucoup plus coûteuse et un marché de location serré ET coûteux.
C’est dans ce contexte complexe que se déroulent les drames habituels de l’achat et de la vente. Même si les prix à New York n’ont pas augmenté depuis des années, les vendeurs s’accrochent encore souvent à une valeur fantaisiste pour leur maison, qui ne correspond pas aux réalités du marché. Dans le même temps, les acheteurs, parce que les prix à New York n’ont pas augmenté depuis des années, estiment que les remises devraient être plus importantes que ce que suggère le marché. Les coopératives qui ont besoin d’être rénovées demeurent celles qui offrent le meilleur rapport qualité-prix dans la ville : entre le processus onéreux du conseil d’administration, la nécessité d’approuver les plans de rénovation, les problèmes de chaîne d’approvisionnement et les entrepreneurs occupés, les coûts et les délais de rénovation sont exorbitants. Et pourtant, des affaires se concluent. Les propriétés à bon prix peuvent se vendre rapidement, car la faible offre pousse davantage d’acheteurs vers moins d’annonces. Brooklyn continue de prospérer car il reste l’arrondissement de choix pour les acheteurs de moins de cinquante ans, dont beaucoup ont des parents ou des grands-parents qui ont volontiers quitté Brooklyn pour Manhattan il y a des décennies. Un appartement bien mis en scène, intelligemment commercialisé et à bon prix est toujours souhaitable. Et même si la plupart des acheteurs acceptent qu’il n’y a aucune garantie d’énormes augmentations de valeur au cours des cinq à dix prochaines années, ils veulent toujours un endroit qui leur soit propre.
Pour le quatrième trimestre, nous ne prévoyons pas de changements significatifs. Le marché de plus de 10 millions de dollars continuera d’être lent, caractérisé par des réductions de prix et une rotation des agents alors que les vendeurs seront de plus en plus frustrés. Les acheteurs, coincés par des taux d’intérêt élevés et des pénuries de stocks, inquiets de l’état du monde et du pays, n’intensifieront leurs efforts que lorsqu’ils trouveront la bonne chose au bon prix. Pour certains, cela peut prendre un an, voire plus. Mais à mesure que de plus en plus de gens reviennent dans leurs bureaux, l’utilité d’avoir un logement en ville continue de rebondir.
