En apparence, les nouvelles du secteur des bureaux de la ville de New York peuvent paraître sombres : taux d’inoccupation proches de 20 %, taux d’occupation obstinément bloqués autour de 50 %, hausse des taux d’intérêt, baisse des valeurs, activité de vente d’investissements anémique et propriétaires rendant leurs clés aux prêteurs. .
Heureusement, ce n’est pas toute l’histoire. Comme je l’ai expliqué dans mon précédent article de Forbes, les propriétaires sont en outre quatre autres stratégies qui démontrent la santé à long terme du secteur des bureaux :
- Les actifs réévalués attirent les investisseurs vers des propriétés présentant des fondamentaux faibles mais un fort potentiel.
- Des entités telles que Hyundai, NYU et Enchanté s’emparent de bâtiments pour leur propre usage.
- La crise du logement à New York a incité les promoteurs à envisager des conversions de bureaux en logements, ce que j’ai exploré dans un article de Forbes de mars 2023.
- De plus, alors que les bureaux trouvent leur place, il existe une autre classe d’actifs en matière de lieu de travail et d’innovation qui continue de connaître une forte demande dans toute la ville : les sciences de la vie. En fait, cette demande amène plusieurs propriétaires à explorer une activité dans ce secteur en pleine croissance.
Sciences de la vie : sa propre catégorie
Taconic Partners, développeur basé à New York, par l’intermédiaire de sa filiale Elevate Research Properties, est un exemple d’entreprise qui a saisi l’opportunité de construire des centres des sciences de la vie après avoir constaté une lacune sur le marché pour les options disponibles à la fois pour les innovateurs en pleine croissance et les grands instituts de recherche et hôpitaux. systèmes. Cette lacune, ainsi que l’expertise spécialisée nécessaire pour la combler, ont conduit à la création d’Elevate Research Properties.
« New York reçoit le montant le plus élevé de financement de recherche de l’Institut national de la santé du pays, mais est loin derrière les autres grandes villes en ce qui concerne les espaces immobiliers adaptés aux locataires des sciences de la vie », a déclaré Chris Balestra, président et directeur des investissements de Taconic Partners. , qui était panéliste à l’événement Coffee & Cap Rates de juillet d’Ariel Property Advisors et récent invité du podcast.
La ville de New York dispose d’environ 2 millions de pieds carrés d’espace dédié aux sciences de la vie, contre 60 millions de pieds carrés à San Francisco et 40 millions de pieds carrés à Boston.
Et pourtant, la ville de New York est bien placée pour devenir une puissance dans le domaine des sciences de la vie. Le secteur contribue déjà pour 3,1 milliards de dollars au produit métropolitain brut de la Ville et offre des atouts uniques tels que :
● Neuf grands centres médicaux universitaires et plus de 50 hôpitaux
● Plus de 10 incubateurs pour soutenir les entreprises en démarrage dans les sciences de la vie
● Centres de recherche de la ville de New York qui reçoivent plus de 2 milliards de dollars de financement annuel de la part des National Institutes of Health (NIH)
● 5 100 entreprises du secteur des sciences de la vie, parmi lesquelles des sociétés leaders du secteur, qui attirent plus d’un milliard de dollars d’investissements annuels en capital-risque.
● 150 000 emplois associés
● Plus de 7 000 étudiants diplômés et postdoctorants dans les universités
« La recherche a lieu ici, mais les locataires doivent ensuite partir pour aller chercher un espace de laboratoire ailleurs », a déclaré Balestra. « Le taux d’inoccupation des espaces de laboratoire achevés et occupables est pratiquement nul à New York, nous avons donc évidemment vu une opportunité de créer plus d’espace. Le déséquilibre entre l’offre et la demande est ici extrême.
La rareté se reflète dans les chiffres, le loyer moyen demandé pour un espace exclusif de laboratoire à Manhattan s’élevant à 122,23 $/SF NNN au premier trimestre, en hausse de 19 % par rapport au 1T 2022, selon CBRE. En revanche, le loyer moyen global demandé pour les espaces de bureaux dans les immeubles de classe A et B à Manhattan était de 74,42 $/pi2 brut au premier trimestre 2023, a rapporté Colliers. Il existe cependant une série de facteurs dans la tarification des espaces de laboratoire, notamment une vaste infrastructure de bâtiments spécialisés.
La New York City Economic Development Corporation (NYCEDC) reconnaît le potentiel du secteur des sciences de la vie et s’engage à le voir prospérer. Grâce à LifeSciNYC, le NYCEDC investit 1 milliard de dollars dans la recherche et le développement des sciences de la vie, allouant 430 millions de dollars à la construction de laboratoires et d’incubateurs et 450 millions de dollars pour stimuler de nouvelles recherches.
Bâtiments réutilisés ou nouveau développement
Taconic Partners, qui a développé et repositionné plus de 12 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux, à usage mixte et de vente au détail, ainsi que près de 6 500 unités d’habitations multifamiliales au cours des 25 dernières années, s’est aventuré dans le secteur des sciences de la vie après le projet New York Stem Cell. Le Foundation Research Institute a contacté l’entreprise il y a environ cinq ans pour lui demander un espace de laboratoire.
L’Institut de recherche s’intéressait spécifiquement à un immeuble de bureaux de 325 000 pieds carrés appartenant à Taconic dans les années 1950 et construit dans les années 1930 comme maison de montage de films pour Warner Brothers Pictures. Taconic a accepté de réutiliser l’espace pour l’institut de recherche, puis a construit un espace de laboratoire clé en main supplémentaire et a modernisé l’infrastructure du bâtiment pour soutenir les locataires des sciences de la vie, créant ainsi ce qu’on appelle maintenant le centre de recherche d’Hudson.
Balestra a déclaré que Taconic Partners et Elevate Research Properties ont depuis étendu leurs projets de sciences de la vie à trois développements supplémentaires, dont les suivants :
● West End Labs, le plus récent centre de recherche de classe A de New York, a récemment été achevé et a annoncé son premier locataire : Graviton Bioscience. Situé au 125 West End Avenue, ce projet de 600 millions de dollars et d’une superficie de 400 000 pieds carrés comprend une infrastructure de laboratoire de pointe, des salles de laboratoire préfabriquées, un espace de conférence et d’événement de 300 personnes et un toit-terrasse paysagé de 15 000 pieds carrés avec vue sur la rivière Hudson. Construite à l’origine par Chrysler en tant que centre de service automobile et salle d’exposition, la propriété a fait partie du siège social de Walt Disney Company/ABC à New York de 1985 à 2021.
● Un troisième site, Iron Horse Labs, situé au 309 East 94th Street dans l’Upper East Side, combinera une construction de base avec une structure existante et assemblera les deux pour créer un tout nouveau site ultramoderne de 200 000 pieds carrés. -art, laboratoire de recherche spécialement conçu. Le bâtiment sera situé à proximité d’institutions de recherche de classe mondiale dans l’Upper East Side, notamment le Memorial Sloan Kettering Cancer Center, le mont Sinaï, l’université Rockefeller et Weill Cornell Medicine.
● Enfin, Elevate Research Properties est le développeur désigné pour une nouvelle installation de 550 000 pieds carrés à Kips Bay, à proximité du parc scientifique et du campus de recherche (SPARC), un projet de 1,5 million de pieds carrés, état de un pôle d’emplois et d’éducation artistique développé par la ville et l’État en partenariat avec la City University of New York (CUNY). Ces nouveaux développements rejoindront les principales institutions de recherche de la région, notamment le NYU Langone Medical Center et le NYC Health + Hospitals Bellevue, ainsi que l’espace de laboratoire du Alexandria Center for Life Sciences et CURE au 345 Park Avenue South.
Candidats à la conversion
Alors, chaque immeuble commercial à moitié vide de la ville de New York est-il candidat à une conversion aux sciences de la vie ? Pas vraiment. Il existe un ensemble d’exigences plus spécifiques qui rendent ces projets viables.
Selon Balestra, la liste des incontournables pour les bâtiments des sciences de la vie comprend :
● Zonage approprié
● La capacité de prendre en charge l’ajout d’une infrastructure robuste comprenant une alimentation adéquate, une alimentation de secours et un système CVC sophistiqué
● Capacités de charge au sol importantes, bien supérieures à ce qui est nécessaire pour un étage de bureau typique
● Hauteurs de plafond comprises entre 13 et 15 pieds
● Idéalement, un immeuble vacant
● Un budget suffisant pour couvrir des coûts de construction bien plus élevés que pour des bureaux traditionnels, et en plus des dépenses plus élevées pour l’installation de systèmes supplémentaires
Contrairement à Cambridge, au Massachusetts ou à San Francisco, où les installations des sciences de la vie sont centralisées, les bâtiments nouveaux ou réaménagés à New York sont dispersés dans Manhattan et dans les arrondissements. En plus des emplacements du West Side, de l’Upper East Side et de Kips Bay cités ci-dessus, j’ai répertorié ci-dessous quelques sites supplémentaires :
● West Harlem dispose d’un cluster en pleine croissance qui comprend plus de 500 000 pieds carrés répartis dans trois développements privés : les bâtiments Taystee Lab, Sweets et Mink.
● Le siège du New York Genome Center, situé au 101 Avenue of the Americas, juste au nord de Canal Street, offre plus de 170 000 pieds carrés pour la recherche et le développement, dont 30 000 pieds carrés d’espace de laboratoire de séquençage.
● Innolabs, Alexandria Bindery et d’autres nouveaux projets permettront de mettre en ligne un total de 1,25 million de pieds carrés d’espaces de laboratoire et de bureaux à Long Island City, Queens, d’ici 2024.
● Le Centre de recherche accélérée en biotechnologie Montefiore-Einstein (EMBARC), une opération de biofabrication axée sur la production de thérapies cellulaires, géniques et par anticorps, est prévue dans le Bronx ; ainsi que l’Incubateur Einstein, qui offrira un espace de laboratoire de premier ordre aux startups des sciences de la vie et de la biotechnologie en phase de démarrage.
● Un nouvel incubateur biotechnologique de 50 000 pieds carrés est prévu pour le Brooklyn Navy Yard et sera soutenu par une contribution de 20 millions de dollars de l’initiative LifeSci NYC.
Secteur en évolution
Il ne fait aucun doute que le marché des bureaux de la ville de New York subit des changements structurels majeurs en raison de la baisse du taux d’occupation et des hausses des taux d’intérêt post-pandémiques. Cependant, ces défis offrent des opportunités aux investisseurs et aux propriétaires-utilisateurs, car la base des actifs est bien inférieure aux coûts de remplacement, et ils obligent les propriétaires et les promoteurs à considérer les immeubles de bureaux sous un nouvel angle, qui pourrait conduire à de futures conversions en vie. sciences ou usage résidentiel.
