L’actualité regorge d’histoires concernant l’appel lancé hier par WeWork à ses propriétaires pour les informer qu’ils cherchaient à renégocier presque tous leurs baux. Cela était accompagné d’une lettre du PDG de WeWork, David Tolley, qui déclarait entre autres que « (a)dans le cadre de ces négociations, nous prévoyons de quitter les sites inadaptés et sous-performants » afin de « parvenir au modèle opérationnel durable dont nous avons besoin ». M. Olley a conclu sa lettre en disant que « WeWork est là pour rester. Nous resterons un leader mondial des espaces flexibles et un partenaire immobilier de confiance pour nos membres.
Ce pari inhabituel visait clairement à donner le ton aux négociations et à donner à WeWork l’avantage dans les discussions entre son conseiller immobilier Hilco Global et les propriétaires de l’entreprise. Comme à mon habitude sur ces questions, j’ai consulté l’avocat général de Wharton Property Advisors, Eric Haber, qui est également avocat spécialisé en faillite, pour connaître son point de vue sur la situation.
Le point de vue d’Eric est qu’une fois de plus, WeWork essaie d’avoir le gâteau et de le manger aussi. Dit de manière moins familière, WeWork tente d’obtenir les avantages de la faillite en dehors des tribunaux sans engager de véritable procédure, avec le risque associé de voir ses actionnaires anéantis ou considérablement dilués.
Dans la plupart des situations, ce type de stratégie agressive de négociation avec les créanciers ne fonctionnerait probablement pas pour un débiteur avant un éventuel dépôt au chapitre 11, car elle a généralement peu de levier de négociation avec les vendeurs et les prêteurs. Cependant, dans ce cas-ci, en raison de la faiblesse du marché des bureaux dans le monde, certains propriétaires pourraient être réceptifs à l’opportunité de négocier avec WeWork, car ils n’ont tout simplement pas de locataires de remplacement en vue et ne prévoient pas d’en avoir. En conséquence, WeWork dispose d’un pouvoir de négociation considérable, comme il l’a annoncé publiquement dans son appel et dans la lettre de Tolley.
Cela dit, une question qui n’est pas claire est la manière dont WeWork prévoit de quitter les emplacements sous-performants où le propriétaire refuse de négocier en dehors d’une faillite sans un rachat substantiel pour des baux plus longs. Mais le véritable levier de WeWork réside dans ce qui pourrait arriver aux propriétaires en cas de procédure de faillite. En effet, le Code des faillites permet à un débiteur de refuser un bail et plafonne la demande de dommages et intérêts non garantie du propriétaire au plus élevé de (a) un an de loyer ou (b) 15 % du loyer restant dû sur le bail, sans dépasser trois ans. Dans de nombreux cas, cela signifie que le propriétaire ne recevra au mieux que quelques centimes par dollar.
De plus, WeWork a déjà utilisé ce playbook à plusieurs reprises. En fait, selon le Real Deal, WeWork a déjà renégocié ou résilié 590 baux, économisant 12,7 milliards de dollars en coûts de location depuis 2019. Cependant, cela n’a évidemment pas fonctionné car l’entreprise continue d’hémorragie de liquidités.
Néanmoins, WeWork est de retour pour une autre bouchée dans la (Grosse) Pomme, où il représente environ 6,4 millions de pieds carrés sur un marché de 414 millions de pieds carrés. Comme WeWork a déjà considérablement réduit l’empreinte de ses bureaux, la situation aurait pu être pire, mais cela ne fait qu’ajouter à la douleur dont souffre le secteur. Le plan de WeWork fonctionnera-t-il ? Cela reste à voir.
L’essentiel pour toute entreprise cherchant à se réorganiser, par voie judiciaire ou extrajudiciaire, est qu’elle doit avoir une activité sous-jacente prospère. Selon la lettre de M. Tolley, les coûts de location représentent plus des 2/3 des dépenses d’exploitation de WeWork, donc s’ils parviennent à obtenir des concessions significatives, ils auront peut-être une chance de se battre. Cependant, nous avons déjà vu ce film, donc le temps nous le dira. Nous ne sommes qu’au début du dernier chapitre de la fascinante histoire de WeWork.
