Pourquoi votre versement hypothécaire mensuel est-il plus élevé que vous ne le pensiez?

Par Samuel Benchemoul

Pourquoi votre versement hypothécaire mensuel est-il plus élevé que vous ne le pensiez?

Le coût mensuel de la propriété est de 1 672 $, selon la dernière enquête sur la communauté américaine du US Census Bureau (2021). Le montant médian peut varier selon l’État (par exemple, les propriétaires en Californie et à Hawaï paient plus de 2 500 $, tandis que les résidents de l’Arkansas et de l’Indiana ont un coût mensuel médian inférieur à 1 200 $).

Cependant, les premiers acheteurs peuvent avoir une mauvaise surprise lorsque le montant de l’hypothèque est plus élevé qu’ils ne le pensaient. « Il y a un certain malentendu concernant ce qu’est une hypothèque – qui n’est que le principal du prêt plus les intérêts – et de nombreux acheteurs ne se rendent pas compte qu’ils doivent également budgétiser d’autres coûts qui seront payés au prêteur chaque mois avec le prêt mensuel. paiement », explique Candice Williams, agent immobilier chez Coldwell Banker Realty à Houston, TX.

En fait, dit-elle, il n’est pas rare que certains acheteurs obtiennent une offre acceptée et contactent leur prêteur pour connaître le montant total du paiement mensuel. « Cependant, les acheteurs doivent poser des questions et s’assurer de savoir exactement ce qu’ils devront chaque mois en faisant une offre sur une maison. »

Alors, pourquoi le montant de l’hypothèque serait-il différent? Pour de nombreux acheteurs d’une première maison, la terminologie hypothécaire peut prêter à confusion. « Par exemple, techniquement, les taxes foncières et l’assurance habitation sont distinctes du paiement hypothécaire », explique Steve Hill, courtier hypothécaire principal chez SBC Lending à Fullerton, en Californie. « Cependant, le prêteur gère le paiement des impôts et des assurances à plusieurs reprises, et lorsqu’ils le font, la plupart des gens se réfèrent au paiement total de l’hypothèque, des impôts et des assurances comme leur » paiement hypothécaire « .

Ci-dessous, nous aborderons certaines des choses – y compris les impôts fonciers et l’assurance habitation – qui pourraient faire en sorte que votre versement hypothécaire total soit plus élevé que vous ne le pensiez.

Il existe un acronyme commun qui peut vous aider à vous souvenir de ce qui est généralement inclus dans un versement hypothécaire mensuel : PITI : principal, intérêts, taxes et assurances. « Vous pouvez éviter les surprises dans vos paiements mensuels en vous assurant de tenir compte de chacune de ces quatre catégories », nous dit Dan Dadoun, président de Silverton Mortgage à Atlanta, GA. Et si vous utilisez des outils en ligne comme une calculatrice hypothécaire, il dit que vous devez vous assurer qu’il tient compte des impôts et des intérêts ainsi que du principal et des intérêts de base. « Au lieu de faire des conjectures vous-même, vous pouvez obtenir une image claire de la façon dont chacune de ces variables peut affecter le montant de votre paiement mensuel en parlant avec un professionnel hypothécaire de confiance qui connaît les tenants et les aboutissants de votre situation financière spécifique et les programmes de prêt auxquels vous êtes admissible. pour », dit Dadoun.

Décomposons les intérêts, les taxes, les assurances et les autres facteurs qui peuvent déterminer le montant mensuel de votre prêt hypothécaire.

Si, pendant le processus de recherche d’une nouvelle maison, le marché se détériore, cela peut se refléter dans le montant de votre prêt hypothécaire. «Lorsque le dossier de prêt de l’emprunteur est soumis pour la première fois au prêteur, le taux d’intérêt est généralement« flottant »et n’est pas figé tant qu’il n’est pas« verrouillé », explique David A. Krebs, courtier principal chez DAK Mortgage à Miami FL. Si les conditions du marché se détériorent entre le moment où vous avez soumis le prêt et le moment où il a été bloqué, votre taux d’intérêt sera probablement plus élevé.

Jason Lerner Jason Lerner, vice-président, responsable du développement régional chez George Mason Mortgage, une filiale de United Bank, nous dit que les conditions du marché (taux d’intérêt) au cours des 16 dernières années sont aussi volatiles qu’elles l’ont été à tout moment de ses 20 ans. année de carrière. « Nous avons eu des moments où les taux d’intérêt ont augmenté d’un demi pour cent en une journée, de sorte qu’un versement hypothécaire mensuel estimé préparé au début de la semaine pourrait être très différent d’ici la fin de la semaine. »

Pour suivre le rythme, assurez-vous d’obtenir une estimation hypothécaire mise à jour en temps réel avant de faire une offre sur la maison qui vous intéresse. « Si la négociation de l’offre prend beaucoup de temps, obtenez une estimation mise à jour avant finaliser votre offre avec le vendeur. Et Lerner dit que votre conseiller hypothécaire devrait présenter une estimation basée sur les conditions actuelles du marché, mais aussi montrer comment une augmentation des taux d’intérêt pourrait avoir une incidence sur votre paiement mensuel. « Assurez-vous également de savoir si votre taux d’intérêt est bloqué ou si vous avez convenu d’une stratégie de blocage des taux avec votre conseiller en prêts hypothécaires », dit-il.

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, il ne changera pas pendant la durée du prêt (bien que vos impôts et assurances puissent fluctuer). Cependant, si vous obtenez un prêt hypothécaire à taux variable (ARM), il n’est fixe que pour une période de temps déterminée, puis le taux peut augmenter ou diminuer. « En règle générale, avec les prêts hypothécaires à taux ajustables, l’intérêt initial sera inférieur à celui des prêts hypothécaires à taux fixe, explique Brandon Snow, Charlotte, directeur exécutif de la stratégie hypothécaire basé en Caroline du Nord chez Ally Mortgage. « Mais lorsqu’il entre dans une période ajustable, il augmente souvent, ce qui équivaut à un paiement mensuel légèrement plus élevé. »

Le montant que vous payez en taxes foncières dépend de votre lieu de résidence et de la valeur de votre maison. « Ce montant peut changer d’année en année, et certaines villes, comtés et États ont des impôts fonciers plus élevés que d’autres, ce qui peut affecter votre paiement mensuel », explique Dadoun.

Par exemple, selon les données de Lending Tree, les propriétaires de Birmingham, AL paient en moyenne 995 $ en taxes foncières annuelles, tandis que ceux de Pittsburgh, PA paient en moyenne 2 671 $. Les propriétaires de Los Angeles paient beaucoup plus (moyenne de 5 214 $) et les New-Yorkais paient en moyenne 9 091 $.

Cependant, selon Lerner, les taxes foncières pour une propriété spécifique pourraient également changer en fonction de la date à laquelle la maison a été évaluée par l’administration fiscale. « Il est important que lorsque le professionnel de l’hypothèque prépare une estimation, il vérifie les taxes exactes auprès de l’autorité fiscale locale pour garantir l’exactitude et voir quand la maison sera ensuite évaluée par l’autorité fiscale pour se préparer à toute future augmentation de l’impôt foncier. »

Il existe deux principaux types d’assurance habitation : habitation et biens personnels. « La couverture d’habitation protège votre maison, tandis que les biens personnels couvrent les objets à l’intérieur de votre maison », explique Snow. Bien que le prix puisse fluctuer en fonction de votre emplacement et de votre niveau de couverture, il dit que le propriétaire moyen paie environ 1 300 $ par année. Comme pour les taxes, le montant peut varier considérablement, les propriétaires de certains États, comme l’Alaska, le Delaware, Hawaï, l’Idaho, le Maine, le Nevada et le New Hampshire payant moins de 100 $ par mois. Cependant, au Nebraska, le coût mensuel est plus proche de 250 $ par mois, et les propriétaires de l’Oklahoma paient plus de 300 $ par mois.

En fait, Jennifer Beeston, vice-présidente principale des prêts hypothécaires à taux garanti à Coral Springs, en Floride, nous dit que dans certaines régions du pays, l’assurance habitation et les taxes peuvent être supérieures au paiement hypothécaire. « Je conseille toujours à mes clients d’obtenir un devis d’assurance habitation avant de rédiger une offre sur une maison, car le coût mensuel de l’assurance pourrait être un tueur d’affaires. » Elle recommande également aux acheteurs d’être à l’affût des zones inondables, car ces zones ajoutent encore un autre coût mensuel.

En plus du risque de la maison, Lerner note que votre assurance peut être augmentée à la discrétion de votre assureur. «De plus, après qu’un propriétaire a fait une réclamation auprès de son fournisseur d’assurance, sa police peut augmenter, augmentant ainsi son paiement hypothécaire mensuel», dit-il.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous pouvez également vous attendre à payer une assurance hypothécaire – et il ne s’agit pas d’une protection supplémentaire pour votre maison. Au lieu de cela, il protège le prêteur si vous n’êtes pas en mesure de maintenir vos paiements mensuels et que la maison est saisie. « Le montant de l’assurance hypothécaire mensuelle à payer est déterminé par plusieurs facteurs de risque, tels que votre pointage de crédit, la proximité de la mise de fonds à 20 % et la part de votre revenu mensuel consacrée à votre dette – y compris le nouveau hypothèque. » Lerner explique.

Et si l’un des facteurs ci-dessus change, il dit que le montant d’assurance hypothécaire que vous payez chaque mois changera également. « Avant de faire une offre sur une maison, un acheteur devrait obtenir une estimation mise à jour de son conseiller hypothécaire pour la propriété spécifique afin de s’assurer qu’aucun changement dans ces facteurs de risque n’a eu d’incidence sur son paiement hypothécaire », conseille-t-il.

Lorsque vous achetez une maison, votre dossier passe par le processus de souscription, et si des drapeaux rouges sont découverts, cela peut modifier le montant de votre prêt hypothécaire mensuel. « Par exemple, le prêteur peut conclure que le ratio de la dette au revenu (DTI) de l’emprunteur est plus élevé que prévu », explique Krebs. Et cela fait de vous un emprunteur plus risqué. « Ou il peut y avoir un problème avec la propriété – disons, si la propriété est un condo et qu’il y a des problèmes révélés concernant la santé de l’association de copropriétaires qui augmentent le risque pour le prêteur. » Il dit que votre taux d’intérêt peut augmenter pour compenser le risque nouvellement découvert.

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