Une fois que vous avez trouvé une excellente opportunité d’investissement immobilier, il sera temps de lever des capitaux pour la transaction. Cette étape implique généralement de structurer les couches de capitaux propres et de dettes. En termes simples, les capitaux propres font référence à l’argent que vous apporterez à la table et la dette comprend les différents types de financement que vous obtiendrez pour la transaction. Vous travaillerez probablement avec un partenaire pour cette étape, ainsi qu’avec d’autres investisseurs et prêteurs.
Pour des raisons de simplicité, dans cet article, nous examinerons deux types d’actions : les actions ordinaires et les actions privilégiées. Dans un prochain article, nous aborderons deux formes de dette : la dette senior et la dette mezzanine. Examinons la partie actions de la pile de capital dans les sections suivantes, ainsi que les risques et les avantages que chaque couche apporte et comment ils jouent sur le marché actuel.
Dans une transaction, la part des actions ordinaires reflète la propriété de base et inclut généralement les personnes impliquées dans la transaction qui ont « la peau dans le jeu ». Il peut s’agir de vous, de votre partenaire et d’autres investisseurs de votre équipe. Les actions ordinaires peuvent provenir d’épargnes personnelles ou d’un revenu forfaitaire (comme une prime ou un héritage) que vous recevez et que vous souhaitez investir.
Il y a souvent un commandité, ou sponsor, qui gère les activités quotidiennes de l’accord et collecte des fonds auprès des commanditaires. Le commanditaire peut contribuer entre 5 % et 50 % des actions ordinaires, selon la taille de la transaction. Si vous êtes le commandité et que vous investissez vos propres fonds, cela peut avoir un bon écho auprès de vos partenaires investisseurs et montrer que vous avez confiance dans une transaction.
Ceux qui apportent des actions ordinaires comportent le risque le plus élevé, car ils détiennent la priorité la plus basse dans la pile de capital. Ils seront payés en dernier, après que les prêteurs auront reçu leurs fonds et que ceux qui ont des actions privilégiées auront reçu leur part. Du côté positif, ceux qui contribuent à l’équité en actions ordinaires ont également le plus grand potentiel de récompense. Une fois qu’un certain seuil est atteint, ils recevront une part des bénéfices appelée promotion, et il n’y a généralement pas de plafond sur le montant du rendement qu’ils peuvent recevoir. Si l’investissement rapporte un rendement important, les fonds supplémentaires leur appartiendront.
Les investisseurs qui apportent des actions privilégiées ont des avantages qui vont au-delà de la propriété de base. Le taux de rendement des actions privilégiées est généralement fixe, ce qui fait qu’elles ont moins de potentiel de récompense que les actions ordinaires. Cependant, cela comporte également moins de risques, car ceux qui apportent des actions privilégiées seront payés avant les individus qui apportent des actions ordinaires.
Lorsque le commandité recherche des actions privilégiées, l’un des premiers réseaux à exploiter est souvent celui des amis et de la famille. Comme Jordan Vogel, co-fondateur de Benchmark Real Estate Group, l’a mentionné sur mon podcast, « The Insider’s Edge to Real Estate Investing », lui et son partenaire ont créé une liste de toutes les personnes qu’ils pensaient pouvoir rédiger un chèque de 50 000 $. Certains investisseurs ont donné 25 000 $ et les montants les plus élevés étaient en moyenne de 100 000 $.
Avant de demander un investissement, il est recommandé de commencer à éduquer les investisseurs potentiels sur le marché et votre plan d’affaires. Vous voudrez cultiver la relation et construire un public ; une fois que vous avez un accord à présenter, vous aurez établi votre crédibilité auprès d’eux. La plupart du temps, lorsque vous mobilisez des capitaux, vous interagissez avec des investisseurs qualifiés en utilisant un placement privé. Compte tenu de cela, vous voudrez certainement consulter un avocat sur la façon de les approcher et vous assurer que vous collectez des fonds de la bonne manière sans enfreindre aucune des règles.
Il existe généralement un ordre indiquant comment les investisseurs en actions privilégiées et les investisseurs en actions ordinaires reçoivent leurs fonds et leur part des bénéfices. La séquence est généralement que les investisseurs récupèrent leurs capitaux propres, puis le commandité récupère leurs capitaux propres. Ensuite, les investisseurs reçoivent leur rendement préféré. Ensuite, le parrain reçoit son retour, et enfin la promotion.
Lors de la constitution d’une pile de capitaux, gardez à l’esprit que ces derniers temps, l’environnement des prêts est devenu plus difficile. Au cours des années précédentes, il aurait peut-être été possible d’avoir un prêt de 65 % ou 70 % à valoriser dans une transaction. (Le prêt à la valeur fait référence au montant du prêt divisé par la valeur totale de la propriété.) Cependant, ces chiffres peuvent maintenant être dans le rétroviseur. En conséquence, il se peut qu’on vous demande d’apporter plus d’équité à la table que par le passé. Cela peut être vrai même pour un actif en flux de trésorerie. Aujourd’hui, de nombreuses transactions peuvent nécessiter 40 %, 45 % ou même 50 % de capitaux propres.
Lorsque vous collectez des fonds sur le marché actuel, gardez à l’esprit que les actions sont généralement plus chères que les dettes. Même avec des taux d’intérêt en hausse, la dette senior d’une propriété multifamiliale à flux de trésorerie peut encore être inférieure à 6%, alors que les investisseurs en actions recherchent généralement plus. Selon le profil de risque de la transaction, les contributeurs d’actions privilégiées peuvent demander un rendement à un seul chiffre élevé. Ils chercheront également généralement à profiter du potentiel de hausse. De nombreux investisseurs en actions visent en fin de compte à résoudre les taux de rendement des adolescents moyens à élevés, ce qui n’est pas si différent des investisseurs institutionnels.
Compte tenu du besoin de plus de fonds propres, ainsi que des dépenses supplémentaires qu’il entraîne dans une transaction, il est important d’augmenter cette partie de la pile de capital de la bonne manière. Lorsque vous contacterez des investisseurs, vous voudrez démontrer que vous maîtrisez parfaitement le plan d’affaires et la structure de la transaction. Dans cet esprit, nous aborderons ce sujet en profondeur dans un prochain article, qui expliquera comment créer votre meilleure présentation aux investisseurs.
Nous discuterons également des couches restantes de la pile de capital – dette senior et dette mezzanine – dans un prochain article. Avec une solide compréhension de ces concepts, vous serez en mesure de structurer correctement une transaction et d’aller de l’avant avec la transaction. Même dans le marché d’aujourd’hui, il existe de nombreuses opportunités pour ceux qui ont la bonne équipe en place et la voie interne nécessaire pour acquérir un avantage concurrentiel.
