Contracter un prêt pour un investissement immobilier peut sembler plus difficile que jamais, surtout pour ceux qui découvrent le jeu. À la suite de trois faillites bancaires, de la hausse des taux d’intérêt et d’une contraction du crédit parmi les prêteurs, il y a clairement des défis supplémentaires sur le marché actuel. Début 2023, Silicon Valley Bank s’est effondrée, suivie de près par la chute de Signature Bank puis de First Republic Bank, comme le rapporte le Financial Times. En mai, la Réserve fédérale a annoncé une augmentation des taux de 5 % à 5,25 % dans le but de maîtriser l’inflation et de stimuler la croissance de l’emploi.
Cela dit, la dette occupe généralement une partie du capital et est souvent nécessaire pour acquérir une propriété. Une fois que vous avez trouvé une excellente opportunité, vous rassemblez généralement deux principaux types d’actions, appelées actions privilégiées et actions ordinaires (j’ai expliqué comment elles fonctionnent dans un article précédent). La pile de capital comprend également des couches de dette, que nous examinerons en détail ici. Il s’agit de la dette senior et de la dette mezzanine, et il est important de comprendre à la fois ce qu’elles sont et comment l’environnement de prêt actuel pourrait avoir un impact sur votre activité de financement.
Approvisionnement en dette senior
Les banques et les établissements de crédit émettent ce type de dette, qui est garantie par une hypothèque ou un nantissement de la propriété. La dette senior pourrait également être disponible auprès des compagnies d’assurance et des marchés CMBS. (CMBS est synonyme de garantie hypothécaire commerciale.) Si les paiements ne sont pas effectués, le prêteur conserve généralement le droit de reprendre le lieu par forclusion. Ils peuvent ensuite revendre la propriété pour récupérer leur rendement attendu.
La dette senior occupe le bas de la pile de capitaux, car elle présente le risque le plus faible. Les prêteurs seront payés en premier, avant les détenteurs de dette mezzanine et les investisseurs en actions. La dette senior a également la plus faible opportunité de récompenses, car le taux d’intérêt sera établi et est généralement inférieur à ce que recevront les participants à la mezzanine et aux actions.
Source de dette mezzanine
Dans la pile de capitaux, la dette mezzanine se situe au milieu, en dessous des actions ordinaires et privilégiées, et au-dessus de la dette senior. Il s’agit d’un outil de prêt hybride qui sert de pont entre les parts de dette et de capitaux propres. Il agit comme un prêt secondaire contre la propriété de la propriété. Ce type de financement peut provenir de sources telles qu’un family office ou une autre transaction négociée de gré à gré. Les prêteurs de dette mezzanine s’attendent généralement à recevoir des paiements réguliers à un taux d’intérêt supérieur au taux de la dette senior. Ils détiennent généralement le droit de convertir la dette en une participation si l’emprunteur fait défaut sur le prêt.
En termes de paiements, la dette mezzanine est servie après les charges d’exploitation et la dette senior. Pour cette raison, elle comporte un risque plus élevé dans la pile de capital que la dette senior. Cependant, il a également priorité sur les actions privilégiées et les actions ordinaires. En tant que tel, il est généralement considéré comme plus sûr que les actions privilégiées et les actions ordinaires. Il a également moins de potentiel de récompenses que les parts d’équité de la pile de capital.
La dette sur le marché actuel
Au cours de l’année écoulée, les banques ont resserré leurs politiques de prêt pour toutes les catégories de prêts immobiliers commerciaux, selon l’enquête d’opinion des agents de crédit principaux publiée par la Réserve fédérale en avril 2023. Les changements les plus fréquents comprenaient des écarts plus importants des taux de prêt par rapport au coût des fonds des banques, ainsi qu’une baisse des ratios prêt-valeur. (Le rapport prêt-valeur fait référence au montant du prêt divisé par la valeur totale de la propriété).
Cela dit, les responsables bancaires américains reconnaissent ces tendances et s’attaquent aux tensions du marché. En juin, les principaux régulateurs ont demandé aux prêteurs de travailler avec les propriétaires de biens immobiliers commerciaux confrontés à un environnement aussi difficile, comme le rapporte Bisnow. Les emprunteurs ayant une bonne cote de crédit peuvent être en mesure de conclure des accords sur les remboursements de prêt pour s’adapter à leur situation.
Compte tenu de ces tendances, les investisseurs peuvent aujourd’hui s’attendre à la nécessité d’apporter plus de fonds propres à la table lors de l’acquisition de propriétés. Les types de financement disponibles peuvent également comporter plus de risques. Faites attention aux garanties, car les garanties personnelles pourraient vous coûter cher si l’imprévu se produisait. Pour cette raison, je vous conseille toujours de vous assurer de ne pas surexploiter vos fonds lorsque vous concluez une transaction.
Lors de la recherche de dettes, un bon courtier en prêts hypothécaires sera en mesure de vous proposer des options de prêt et de vous aider à évaluer ce qui vous est disponible. Nous verrons cela plus en profondeur dans le prochain article. Avec le bon plan et les bons outils de financement en place, vous pourriez être sur la bonne voie pour obtenir des rendements à long terme supérieurs à ceux du marché.
