En ce qui concerne le marché immobilier de Manhattan, les nouveaux condos en développement se négocient traditionnellement à un prix supérieur à celui des immeubles en revente. Ces nouveaux condos offrent des commodités modernes, des caractéristiques à la fine pointe de la technologie et des conceptions contemporaines qui s’adressent aux acheteurs à la recherche d’un style de vie luxueux et pratique. Cependant, à mesure que les bâtiments vieillissent, un phénomène intéressant appelé «dégradation de la prime» émerge, soulignant la diminution de la prime associée au vieillissement des nouvelles propriétés de développement par rapport à celles de revente. Dans cet article, nous allons approfondir les raisons de cette dégradation et ses implications pour les acheteurs et les vendeurs sur le marché.
La prime attachée aux nouveaux condos en développement diminue avec le temps à mesure qu’ils vieillissent et se transforment en propriétés de revente. Bien que cela n’entraîne pas nécessairement une diminution de la valeur globale de la propriété, cela entraîne une réduction de la prime attachée au prix au pied carré par rapport aux autres nouveaux développements. Il est important que les acheteurs tiennent compte de cette tendance lors de l’achat d’un nouveau condo en développement et que les vendeurs en tiennent compte lorsque vient le temps de vendre.
Au cours de la dernière décennie, les nouveaux appartements en développement à Manhattan sont devenus plus hauts, plus luxueux et plus chers. Cela a conduit à un écart croissant entre les unités de revente neuves et existantes. Par exemple, en 2007, le prix moyen au pied carré d’un condo neuf en développement à Manhattan était de 1 168 $ comparativement à 1 068 $ pour un condo en revente, soit une différence de 8 %. Cependant, en 2022, le prix moyen au pied carré d’un condo neuf en développement atteignait 2 070 $, tandis que les condos en revente étaient au prix de 1 445 $ le pied carré, ce qui entraînait une différence de 43 %. Les deux graphiques ci-dessous montrent l’évolution du prix au pied carré au fil du temps, ainsi que l’augmentation correspondante des primes commandées par les nouveaux développements. Cette prime croissante peut être attribuée aux caractéristiques améliorées, aux commodités et aux conceptions contemporaines offertes par les nouveaux développements.
Bien qu’il soit naturel pour les nouveaux bâtiments de commander une prime en raison de leurs caractéristiques modernes et de leur désirabilité, le phénomène de dégradation de la prime devient évident à mesure que ces bâtiments vieillissent. Comme le montre le graphique illustrant le prix au pied carré des condos neufs en développement vieillissants, le prix passe graduellement du niveau de prime initial vers la moyenne du marché de la revente. La décroissance de la prime suit un modèle de fonction échelonnée, la prime restant intacte pendant les cinq premières années, puis diminuant progressivement de 10 à 15 % à mesure que le bâtiment vieillit. Au moment où le bâtiment atteint son quinzième anniversaire, la prime peut diminuer jusqu’à 30 %. Il est crucial de noter que cette dégradation ne signifie pas une diminution de la valeur, mais plutôt une réduction de la prime associée aux nouveaux condos en développement.
Les acheteurs qui envisagent d’acheter un nouveau condo en développement doivent être conscients du phénomène de dégradation des primes. Bien que ces propriétés puissent encore prendre de la valeur, il est peu probable que leur tendance à l’appréciation corresponde à celle des nouveaux développements. Il est important de reconnaître que les tendances des prix des nouveaux développements sont basées uniquement sur les derniers bâtiments. Par conséquent, les acheteurs doivent être attentifs aux nouvelles tendances de développement lors d’un achat, mais aussi garder un œil sur l’ensemble du marché de la revente pour un meilleur guide lorsque vient le temps de vendre. Pour les vendeurs, comprendre la dynamique de la dégradation des primes peut aider à définir des attentes réalistes pour la valeur de revente de leur unité en l’alignant plus étroitement avec les attentes des acheteurs.
L’attrait des nouveaux condos en développement à Manhattan a toujours été motivé par leurs caractéristiques modernes, leurs équipements de luxe et leurs designs contemporains. Cependant, à mesure que ces immeubles vieillissent, la prime qui leur est associée diminue graduellement, ramenant leur prix au pied carré plus en ligne avec le marché global de la revente. Les acheteurs doivent être conscients de ce phénomène lorsqu’ils prennent des décisions d’achat, tandis que les vendeurs doivent tempérer leurs attentes concernant les futures primes de revente. En comprenant la dynamique de la dégradation des primes, les acheteurs et les vendeurs peuvent naviguer sur le marché immobilier de Manhattan avec une perspective plus claire et prendre des décisions plus éclairées.
