Malgré le ralentissement, le marché immobilier de San Diego semble stable en 2023

Par Samuel Benchemoul

Malgré le ralentissement, le marché immobilier de San Diego semble stable en 2023

Dans une étude récente sur le marché immobilier d’Austin et la possibilité d’un krach, l’analyse des données a présenté un tableau nettement mitigé de l’activité immobilière dans la grande région d’Austin. Comme Austin, le marché immobilier de San Diego envoie également des signaux mitigés, certaines villes de la région métropolitaine de San Diego montrant des signes de correction du logement, tandis que d’autres reviennent à une sorte de normalité. Cependant, comme c’est le cas sur de nombreux autres grands marchés immobiliers américains, le ralentissement de l’activité immobilière a toujours laissé les prix de l’immobilier à des sommets historiques par rapport à l’ère pré-pandémique.

Découvrez quelques-unes des principales tendances qui se développeront sur le marché immobilier de San Diego en 2023 et ce qui pourrait nous réserver l’avenir.

Marché du logement de San Diego 2023 : aperçu

Utilisation des données sur le logement provenant de Redfin
RDFN
, nous avons mené une analyse incisive du marché immobilier de San Diego et de sa situation en juin 2023 (les dernières données disponibles au moment de la publication). Pour cette analyse, nous avons utilisé les métriques suivantes fournies par Redfin :

Le marché immobilier de la région métropolitaine de San Diego montre des signes d’une modération majeure des prix de l’immobilier, en particulier en contraste avec la flambée des prix de l’immobilier d’une année sur l’autre au cours de la période centrale de la frénésie d’achat de maisons induite par la pandémie. Par exemple, le prix de vente médian dans l’ensemble de la région métropolitaine de San Diego a augmenté de façon surprenante de 26,4 % de juin 2020 (609 000 $) à juin 2021 (770 000 $), puis a augmenté à deux chiffres – 11,7 % – de nouveau de juin 2021 à Juin 2022, lorsque le prix de vente médian a atteint 860 000 $. Cependant, contrairement à de nombreux autres marchés immobiliers américains que nous avons analysés, la région métropolitaine de San Diego n’a pas connu de baisse des prix des logements au cours de l’année dernière : le prix de vente médian a légèrement augmenté de 1,2 %, passant de 860 000 $ en juin 2022 à 870 000 $ en juin. 2023.

Dans la ville de San Diego proprement dite, les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter, mais à un rythme plus lent. D’un prix de vente médian de 903 000 $ en juin 2022, il a augmenté de 3 %, pour atteindre 930 000 $ en juin 2023. Comparez cette croissance d’une année sur l’autre avec 24 % de juin 2020 (645 000 $) à juin 2021 (800 000 $) et 12,9 % de De juin 2021 à juin 2022, lorsque le prix de vente médian a atteint 903 000 $. La hausse des prix de l’immobilier d’une année sur l’autre de 2022 à 2023 sur le marché immobilier de San Diego est plus comparable à la croissance des prix de l’immobilier des années pré-pandémiques : croissance d’une année sur l’autre de juin 2018 (620 000 $) à juin 2019. (635 500 $) était de 2,5 % ; et de juin 2019 à juin 2020 (645 000 $), il était de 1,5 %.

Cependant, dans d’autres grandes villes qui composent la région métropolitaine de San Diego, les marchés de l’immobilier ont connu une baisse des prix de l’immobilier, même si seules deux villes ont connu une baisse à deux chiffres. C’étaient Solana
SOL
Beach, où le prix de vente médian a chuté de 15,3 %, passant de 1,8 million de dollars en juin 2022 à 1,525 million de dollars en juin 2023 ; et National City, où le prix de vente médian a chuté de 14,8 %, passant de 710 000 $ en juin 2022 à 605 000 $ en juin 2023. La troisième ville avec la plus forte baisse a été El Cajon, où le prix de vente médian a diminué de 7,3 %, passant de 766 000 $ en juin. 2022 à 710 000 $ en juin 2023. Il convient de noter que Solana Beach, en particulier, a connu des hauts et des bas importants dans les prix des maisons ces dernières années : son prix de vente médian a chuté de 42,5 % de juin 2019 (1,365 million de dollars) à juin 2020 ( 785 000 $), avant de remonter de 95,9 % de juin 2020 à juin 2021 (1,538 million de dollars).

Le tableau ci-dessous présente les prix de vente médians dans 19 zones de la région métropolitaine de San Diego que nous avons analysées, de juin 2018 à juin 2023. Le tableau est classé par ordre de zones qui ont connu la plus forte baisse d’une année sur l’autre de leur vente médiane. prix:

Bien que la majorité des marchés immobiliers de la région de San Diego aient connu une baisse des prix de l’immobilier d’une année sur l’autre, il existe des exceptions notables, notamment la ville de San Diego elle-même. Par exemple, à Coronado, le prix de vente médian a augmenté de 29,5 %, passant de 2,2 millions de dollars en juin 2022 à 2,85 millions de dollars en juin 2023. Un autre cas remarquable est Imperial Beach, où le prix de vente médian a augmenté de 20,4 %, passant de 700 000 $ en juin. 2022 à 842 500 $ en juin 2023. La ville de Poway a également connu des hausses de prix à deux chiffres, son prix de vente médian ayant augmenté de 13,2 %, passant de 1,06 million de dollars en juin 2022 à 1,2 million de dollars en juin 2023.

Mais le fait crucial est que les prix typiques des logements sur le marché immobilier du grand San Diego de l’ère pré-pandémique ne sont pas susceptibles de revenir, sauf peut-être le début d’une véritable récession économique faisant baisser les prix. Cependant, même avec une éventuelle récession future, il est difficile de voir les prix des logements sur le marché immobilier de San Diego chuter de 300 000 $ ou plus par rapport aux prix de vente médians de 2018 et 2019, par exemple.

L’inventaire sur le marché immobilier de San Diego est encore faible

Une autre mesure du logement qui distingue le marché immobilier de San Diego des autres marchés immobiliers que nous avons examinés, tels que celui de Las Vegas, est que les stocks disponibles ont diminué d’une année sur l’autre dans toutes les régions sauf une ville. Alors que sur le marché immobilier de Las Vegas, les stocks ont augmenté d’une année sur l’autre de 2022 à 2023 dans toutes les grandes villes de la région métropolitaine de Las Vegas, en revanche, dans la région métropolitaine de San Diego, 17 des 18 grandes villes ont connu une diminution des logements disponibles. inventaire à vendre. Le tableau ci-dessous détaille l’évolution des stocks disponibles à la vente sur le marché immobilier du grand San Diego :

Solana Beach – qui a vu son prix de vente médian baisser le plus, de 15,3 % d’une année sur l’autre – a également connu la plus forte augmentation des stocks à vendre : contre 29 maisons à vendre en juin 2022, le stock disponible de Solana Beach a augmenté de 44,8. %, atteignant 42 maisons à vendre en juin 2023. Cette augmentation des stocks n’est cependant rien comparée aux changements d’une année sur l’autre au cours des années clés de la pandémie. Par exemple, à Poway, les stocks à vendre ont bondi de 114 % entre juin 2021 (43 logements disponibles) et juin 2022 (92 logements disponibles). Un autre exemple est la ville de Santee, qui a connu une croissance des stocks d’une année sur l’autre de 91,3 % entre juin 2021 (46 logements disponibles) et juin 2022 (88 logements disponibles).

Pour l’ensemble de la région métropolitaine de San Diego, les stocks disponibles à la vente ont considérablement diminué – de 46,7 % – passant de 4 743 logements en juin 2022 à 2 529 logements en juin 2023. La ville de San Diego proprement dite a connu une diminution comparable des stocks, en baisse de 45,4 %. , de 1 723 logements en juin 2022 à 941 logements en juin 2023. La ville qui a connu la baisse la plus sévère des stocks disponibles a été Lemon Grove, qui a vu son stock à vendre chuter de 82,2 %, contre 45 logements disponibles en juin 2022, en baisse à seulement 8 logements disponibles en juin 2023. L’absence presque totale d’accumulation significative de stocks de logements rend peu probable qu’un krach du marché immobilier de San Diego se produise dans un avenir proche.

Les annonces actives avec des baisses de prix ont en fait diminué de 2022 à 2023

Nous avons inclus une mesure clé du logement que Redfin suit, à savoir le pourcentage d’annonces actives dont le prix a baissé au cours d’une période donnée, dans notre cas, sur une base mensuelle. Ainsi, sur les marchés immobiliers, où le pourcentage d’annonces dont les prix ont baissé d’une année sur l’autre, cela suggère que l’activité d’achat de maisons est soutenue sans avoir recours à des baisses de prix. D’un autre côté, sur les marchés immobiliers où cette mesure a augmenté, cela peut impliquer que l’activité du marché immobilier s’est ralentie et qu’une baisse des prix sur les inscriptions actives est nécessaire pour vendre des maisons.

Pour l’ensemble de la région métropolitaine de San Diego, 27,1 % des inscriptions actives ont connu des baisses de prix en juin 2023, soit une baisse de 26,3 % par rapport à juin 2022, lorsque le pourcentage de baisses de prix était de 36,8 %. La ville de San Diego proprement dite a connu une tendance similaire, avec 36,2 % d’annonces actives avec des baisses de prix en juin 2022, avant de diminuer de 21,8 %, pour atteindre 28,3 % d’annonces actives avec des baisses de prix en juin 2023. Vous trouverez ci-dessous un tableau détaillant les variation d’une année sur l’autre du pourcentage d’annonces actives avec des baisses de prix dans toutes les zones que nous avons analysées sur le marché immobilier du grand San Diego :

En fait, seules quatre grandes villes de la région métropolitaine de San Diego ont vu leur pourcentage d’annonces actives augmenter avec des baisses de prix : Coronado, Encinitas, Solana Beach et Del Mar. Sans surprise, ces quatre villes ont également certaines des médianes les plus élevées. prix de vente sur le marché immobilier du grand San Diego.

Le nombre médian de jours qu’une maison passe sur le marché à San Diego est assez stable

Une autre mesure utile pour analyser l’activité du marché immobilier est le temps qu’une maison à vendre passe sur le marché avant d’être achetée. Redfin fait référence à cette mesure comme aux jours de mise sur le marché, qu’il définit comme les jours mensuels médians sur le marché pendant lesquels une maison à vendre se trouve avant d’être retirée du marché. Dans la région métropolitaine de San Diego, le nombre médian de jours de mise sur le marché d’une maison à vendre est resté inchangé d’une année sur l’autre, à 12 jours de mise sur le marché en juin 2022 et juin 2023. Pour la ville de San Diego proprement dite, la durée médiane les jours de commercialisation – 12 jours – n’ont pas non plus changé entre juin 2022 et juin 2023.

Vous trouverez ci-dessous un tableau détaillant les tendances en jours de mise sur le marché dans les 19 zones que nous avons analysées sur le marché immobilier du grand San Diego :

L’essentiel sur l’effondrement du marché du logement à San Diego

D’après les données que nous avons analysées, il semble peu probable que le marché immobilier de San Diego s’effondre. Dans son ensemble, la grande région de San Diego n’a pas connu une accumulation substantielle de logements. Les prix de l’immobilier ont soit ralenti leur croissance d’année en année, soit légèrement diminué par rapport aux sommets atteints en 2022, mais n’ont pas chuté sérieusement. Un point crucial à comprendre à propos des marchés immobiliers américains d’aujourd’hui est que l’immense majorité des propriétaires actuels ont contracté leur prêt hypothécaire pendant l’ère des taux d’intérêt bas dans les années 2010, lorsque la Réserve fédérale a abaissé ses taux afin de stimuler la reprise après le krach immobilier et la crise mondiale. crise financière. Pour cette raison, une proportion beaucoup plus faible de propriétaires américains va être confrontée au type de choc de remboursement auquel tant de propriétaires ont été confrontés en 2007-2008, lorsque les prêts hypothécaires à taux variable, alors très populaires, se sont réajustés aux nouveaux taux plus élevés. En fait, le marché immobilier de San Diego s’avère être l’un des marchés immobiliers les plus stables que nous ayons analysés, contrairement, par exemple, à celui de Las Vegas ou de Phoenix.

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