La Floride marque demain le deuxième anniversaire de l’effondrement de la copropriété Champlain Towers South à Surfside. Les lois de recertification adoptées après la tragédie pourraient laisser de nombreux propriétaires de condos avec un réveil brutal.
Ce signal d’alarme se présente sous la forme d’évaluations spéciales allant jusqu’à six chiffres pour les propriétaires d’anciens condos de deux chambres. Les évaluations spéciales sont nécessaires pour mettre les bâtiments en conformité avec les normes nouvellement établies.
Selon une analyse législative, il existe plus de 1,5 million d’unités de copropriété en Floride, exploitées par près de 28 000 associations de copropriétaires. Sur ce total, environ 912 000 logements, abritant plus de 2 millions d’habitants, ont plus de 30 ans. Bon nombre de ces propriétaires seront accablés par des cotisations spéciales qu’ils n’ont pas les moyens de payer. Et les décisions seront prises par des conseils de copropriété sans expérience dans la gestion de la construction.
Dans une telle situation, disent certains experts, il est logique d’embaucher des gestionnaires de projet tiers expérimentés pour superviser le processus, obtenir des offres et embaucher des entrepreneurs. Ne pas le faire pourrait entraîner des conflits d’intérêts entraînant des prix inutilement élevés.
Avant la catastrophe, Dade et Broward étaient les seuls comtés de Floride où les bâtiments de plus de 40 ans et de 100 000 pieds carrés ou plus devaient être recertifiés. Le mandat est désormais plus strict, déclare Greg Main-Baillie, directeur général exécutif de Colliers basé à Boca Raton, en Floride.
Tout bâtiment situé à moins de cinq kilomètres d’un environnement caustique et âgé de plus de 25 ans doit faire l’objet d’une inspection d’étape de phase I.
« Vous avez un nombre important de bâtiments dans la région de Tri-County et vraiment dans l’État qui sont désormais mandatés pour entretenir leurs structures », ajoute-t-il.
« Penser qu’un bâtiment de plus de 25 ans ne nécessitera pas d’entretien – comme la peinture et l’imperméabilisation – est une erreur. Il est fort probable qu’un inspecteur en bâtiment trouvera un besoin d’entretien supplémentaire. C’est vrai même pour les nouveaux bâtiments. Si vous avez eu le plaisir de marcher sur Biscayne Boulevard (à Miami), vous pouvez lever les yeux et voir des signes de détérioration, même sur des bâtiments de moins de 20 ans.
« Nous parlons de la détérioration des systèmes structurels. Le mandat est vraiment quelque chose qui était nécessaire pour élever le niveau de référence minimal d’entretien, car cela n’était pas fait par les conseils et les associations de copropriétaires.
Beaucoup de ceux qui possèdent des condominiums dans des condominiums plus anciens en bord de mer possèdent une richesse générationnelle. Mais tous ne le font pas. Main-Baillie rapporte qu’il a appris que les propriétaires d’anciens condos de 400 000 $ à 450 000 $ à deux chambres et deux salles de bain des années 1970 pourraient bientôt être touchés par des cotisations spéciales de 125 000 $ à 150 000 $.
Beaucoup ne pourront pas se les payer.
« Et cela ne fait que les amener au niveau d’un ensemble compétitif fonctionnel », ajoute-t-il. «Une fois que le bâtiment a dépensé cet argent, les frais de HOA vont encore doubler à l’avenir. Il y a de sérieuses implications à cela. Même si les conseils disent aux copropriétaires qu’ils sont entièrement financés, quelle est leur définition de l’entièrement financé ? Leur définition répond-elle à la nouvelle exigence de l’État de financer entièrement les réserves jusqu’à une durée de vie utile de 20 ans ? »
Un autre problème est que les associations de condominiums élisent de nouveaux membres du conseil sur une base annuelle. « Vous avez des décisions prises par des conseils d’administration qui ne comprennent pas leur propre environnement », déclare Mme Main-Baillie. « Vous ne pouvez pas gérer un actif lorsque vous ne le gérez que pendant 12 mois. Vous aurez peut-être besoin d’un membre professionnel rémunéré du conseil d’administration avec vote prépondérant pour pousser un conseil d’administration dans la bonne direction conformément aux mandats.
Les propriétaires de Champlain Towers South se sont disputés pour aller de l’avant avec les réparations et l’entretien nécessaires pendant un certain temps, ajoute-t-il. La certification de 40 à 50 ans du bâtiment avait été retardée.
« C’est la responsabilité des propriétaires d’unités, surtout dans le cas d’un immeuble de cette taille, de faire les inspections nécessaires et d’embaucher les consultants nécessaires », dit Mme Main-Baillie.
Le nouveau mandat est une bonne nouvelle pour les futurs acheteurs de condos en Floride. Une fois les squelettes chassés des placards des immeubles, un environnement financièrement plus sûr accueillera les acheteurs de condos, dit Main-Ballie.
Mais d’abord, un grand nombre de propriétaires devront endurer la douleur des 36 prochains mois au cours desquels, prédit-il, « vous verrez des changements majeurs dans le cadre de vie des condos dans l’État de Floride, tant d’un point de vue économique que migratoire ».
