Un regard sur la dynamique offre/demande pour les locations à Manhattan et Brooklyn suggère que les loyers augmentent.
Malgré les inquiétudes concernant l’offre excédentaire et la baisse de la demande dans le secteur commercial, la dynamique inverse semble se produire dans le secteur résidentiel. La variation d’une année sur l’autre du nombre de nouvelles annonces de location commence à diminuer alors que le marché se dirige vers l’été généralement occupé.
Alors que les jours d’augmentations de loyer de 30% et plus sont probables dans le passé, avec les loyers demandés actuels approchant déjà leurs sommets, il ne faudra pas faire un grand pas pour dépasser ces sommets en territoire record.
Par exemple, comme on l’a vu ci-dessus, le loyer médian demandé à Manhattan n’est actuellement que de 50 $ en dessous du record établi au cours de l’été 2022. Même la moindre concurrence entre les locataires fera grimper les loyers. En regardant le graphique ci-dessous, montrant le nombre décroissant de nouvelles annonces de location à Manhattan, il est clair que les choses sont sur le point de devenir intéressantes.
Brooklyn connaît également bon nombre des mêmes problèmes, mais pas avec autant d’acuité que Manhattan. Comme on le voit ci-dessous, le loyer médian actuel demandé à Brooklyn est de 3 600 $, soit 5 % de moins que le record établi l’été dernier.
Cependant, comme à Manhattan, le niveau des nouvelles annonces de location est en baisse.
Dans l’ensemble, une augmentation de la demande des locataires à Brooklyn pourrait facilement propulser les loyers vers de nouveaux sommets.
En effet, même en ventilant les données par quartiers, on constate que tous les quartiers de Manhattan et de Brooklyn restent sous pression.
Au printemps dernier, j’ai écrit sur la forte augmentation des loyers en pourcentage en raison de l’effet de scie de la pandémie. À cette époque, on parlait de la flambée des loyers, qui, comparés aux mesures pré-pandémiques, avaient augmenté de moins de 10 %. Maintenant, cependant, la discussion ne porte pas nécessairement sur la hausse des loyers, mais plutôt sur le niveau des loyers. En d’autres termes, les loyers vont-ils encore baisser ?
Pas de sitôt, si le montant inférieur de l’offre a quelque chose à dire. Le graphique suivant montre comment l’offre locative mensuelle pour 2023 à Manhattan (bleu) et Brooklyn (rouge) se porte cette année par rapport à la moyenne de chaque mois des années précédentes (2019-2022). La comparaison montre une tendance solidement négative qui suggère que les locataires d’aujourd’hui entrent dans un environnement très favorable aux propriétaires. Si l’on se reporte aux graphiques de la dynamique offre/demande précédents, on constate que les loyers ne tendent à baisser significativement qu’après une augmentation notable de l’offre. Ce n’est certainement pas le cas aujourd’hui à Manhattan ou à Brooklyn.
Avec une offre serrée, les locataires seront obligés de se faire concurrence pour signer des baux. Cela signifie que demander des loyers doit être considéré plus comme un guide que comme un objectif. En réalité, un appartement parfaitement adapté à louer dans un quartier parfaitement normal demandant 3 500 $ par mois sera probablement envahi par des locataires potentiels. Dans cette situation, le loyer final pourrait approcher 4 000 $ alors que les participants évaluent leurs options pour ne pas aller plus haut que la personne suivante.
En bref, alors que les marchés locatifs de Manhattan et de Brooklyn se dirigent vers l’été chargé, tous les signes indiquent une hausse des loyers dans les mois à venir. Les loyers de demain étant probablement plus élevés qu’aujourd’hui, les locataires potentiels qui doivent signer des baux dans les prochains mois feraient bien d’analyser leur marché local et de déterminer s’il vaut la peine de payer une prime aujourd’hui pour obtenir un appartement, plutôt que de payer potentiellement encore plus dans un quelques mois. Alternativement, il pourrait être utile de comparer le marché des ventes au cours de l’été, lorsqu’il est généralement plus calme, pour voir s’il est peut-être temps d’acheter.
