Supposons que vous poursuivez (ou menaciez de poursuivre) votre propriétaire et que vous soyez sur le point de percevoir un règlement. Mais quelqu’un mentionne les impôts, alors vous voulez confirmer que vous ne paierez pas d’impôts là-dessus, n’est-ce pas ? Faux. En fait, si vous utilisez un avocat à honoraires conditionnels comme le font la plupart des locataires, vous pourriez finir par payer des impôts non seulement sur votre recouvrement net après les frais juridiques, mais aussi. Il en est ainsi même si votre avocat recevra très probablement 100% du produit du règlement, déduira ses frais juridiques et vous enverra simplement le solde, disons 60% environ.
Comment pourriez-vous être taxé sur un règlement judiciaire, surtout à 100 %, alors que votre avocat prélève 40 % sur le dessus ? Cela semble impossible, bienvenue dans le monde fiscal mystérieux des règlements et des jugements. L’IRS taxe la plupart des règlements de procès, et la formulation exacte est importante, en particulier si vous essayez d’éviter ce sombre résultat, ou même de réduire l’impact fiscal. Les litiges entre propriétaires locataires ne sont pas nouveaux, ils ont toujours été nombreux. Mais COVID semble avoir accru cette tendance, tant pour les locataires commerciaux que résidentiels.
PUBLICITÉ
Les litiges commerciaux sont moins susceptibles d’impliquer des surprises fiscales. Après tout, les locataires commerciaux et leurs propriétaires sont tous deux susceptibles d’avoir des avocats fiscalistes ou des comptables qui s’occupent d’eux. En outre, les locataires commerciaux et les propriétaires commerciaux sont habitués à ce que les bénéfices soient imposés et à ce que les dépenses professionnelles soient déductibles. Certaines dépenses doivent être capitalisées (essentiellement amorties au fil du temps), mais même avec ces règles, il y a peu de surprises fiscales.
Mais qu’en est-il des litiges ? Il y a beaucoup de problèmes fiscaux là-bas. Si votre appartement présente des défauts ou est inhabitable, vous pourriez cesser de payer le loyer et même intenter une action en justice pour récupérer l’argent du loyer. Si vous êtes expulsé de votre appartement, vous pourriez réclamer une expulsion injustifiée. Et certains cas impliquent des réclamations de locataires selon lesquelles ils ont été blessés ou sont tombés malades à cause de moisissures, de dégâts des eaux ou d’autres conditions inhabitables.
Finalement, au moment du règlement, un accord de règlement devra être conclu. Trop souvent, les locataires se concentrent uniquement sur le montant en dollars du règlement, et non sur les questions fiscales. Et s’ils ne font pas attention, le résultat fiscal peut être mauvais. Ils peuvent même ne pas s’en rendre compte avant le début de l’année lorsqu’un formulaire IRS 1099 arrive, généralement pour 100% de l’argent, même s’ils n’ont obtenu que 60% de leur règlement.
PUBLICITÉ
Ils pourraient aller voir leur comptable et dire, bon sang, au moins je peux déduire les 40 % de frais juridiques, n’est-ce pas ? La plupart des comptables répondront probablement non. En 2018, la législation fiscale a été modifiée pour la plupart des déductions de frais juridiques, sauf par les entreprises. En d’autres termes, dans de nombreux cas, il existe une taxe sur les règlements de procès, avec des frais juridiques qui ne peuvent pas être déduits. Cela peut signifier payer des impôts sur 100 %, même si 40 % sur le dessus vont à votre avocat. Pour des idées sur la façon dont certains peuvent contourner le traitement fiscal des frais d’avocat, consultez 12 façons de déduire les frais juridiques en vertu de la nouvelle loi fiscale.
Mais en mettant de côté le traitement fiscal des frais d’avocat, à quel type de résultat fiscal global un locataire peut-il s’attendre ? Cela dépend beaucoup des faits. Dans certains cas de locataires, il est possible de voir une partie ou la totalité du règlement comme un remboursement de loyer non imposable. Dans d’autres cas, il est possible de considérer tout ou partie du règlement comme un rachat de bail imposable comme gain en capital plutôt que comme revenu ordinaire.
Heureusement, il est parfois possible de traiter le règlement comme un rachat de bail et donc comme une plus-value (en principe et/ou en vertu de l’article 1234A du code des impôts). Dans ce cas, on peut être en mesure de capitaliser les frais juridiques, de sorte qu’ils sont un ajout à la base ou une dépense de vente. C’est l’une des règles de l’IRS concernant les règlements juridiques et les frais juridiques.
PUBLICITÉ
Le revenu ordinaire est imposé à 37 %. Le gain en capital (selon le niveau de revenu et la taille du gain) peut être imposé aussi bas que 0% et aussi haut que 23,8%. Même si vous êtes dans la tranche d’imposition la plus élevée, il vaut mieux payer 23,8 % que payer 37 %. Mais il ne s’agit pas uniquement de taux d’imposition, car la déclaration des gains en capital peut également impliquer une base de récupération. Et c’est là qu’interviennent les frais juridiques.
Si vous êtes en mesure de traiter votre règlement comme un gain en capital plutôt que comme un revenu, vous devriez également être en mesure de compenser vos frais juridiques sur vos impôts. En effet, si vous avez dépensé 40 % de votre règlement en frais juridiques pour percevoir les 60 % restants, vous pouvez compenser les 40 % en les traitant comme votre base. Il est important d’établir que votre règlement est un gain en capital, mais le libellé de l’accord de règlement peut vous aider sur ce point.
La déclaration fiscale mérite également d’être abordée dans votre accord de règlement. Si vous recevez un formulaire IRS 1099 indiquant que vous avez reçu un « autre revenu », il s’agit généralement d’un revenu ordinaire. Mais un conseiller fiscal peut estimer qu’il s’agit d’un capital et que votre déclaration de revenus pourrait bien se dérouler. Même en audit, vous pourriez convaincre l’IRS que c’est capital. Si vous n’êtes pas admissible au traitement des gains en capital, il existe toujours un moyen de déduire vos frais juridiques, de sorte qu’au moins vous ne payez de l’impôt que sur 60 %, et non sur 100 %. Une disposition peu connue de la loi concernant les droits civils peut réduire les impôts sur le propriétaire locataire, la vie privée et d’autres règlements juridiques.
PUBLICITÉ
Enfin, si vous avez subi des blessures physiques ou une maladie physique, vous pourriez être en mesure de traiter une partie de votre règlement comme étant exclu du revenu (en franchise d’impôt) en vertu de l’article 104 du code des impôts (pour les moisissures ou d’autres problèmes de maladie des locataires, SSPT, etc.). L’article 104 du code des impôts exclut du revenu les dommages-intérêts pour blessures physiques et maladies physiques. Mais si vous faites une réclamation pour détresse émotionnelle, vos dommages sont imposables.
