Les baux commerciaux d’occupation exigent souvent que le locataire paie un pourcentage des augmentations des taxes foncières imposées sur l’immeuble du propriétaire, dans la mesure où ces taxes dépassent les taxes d’une année d’imposition de base. Cette année d’imposition de base est parfois l’année d’imposition au cours de laquelle les parties signent le bail, parfois l’année d’imposition suivante, parfois l’année d’imposition au cours de laquelle le propriétaire livre l’espace loué au locataire, parfois l’année d’imposition au cours de laquelle la propriété devient « stabilisée », et parfois une combinaison. C’est une négociation.
En aidant à isoler le propriétaire des augmentations de taxes foncières, une clause de progressivité des impôts aide le propriétaire à préserver le rendement attendu de son investissement immobilier. Cette prévisibilité plaît aux prêteurs, permettant à un propriétaire d’obtenir un produit de prêt maximal. Les locataires acceptent cet arrangement dans le cadre du marchandage qui détermine leur loyer initial et les autres conditions économiques de leur bail. Ils espèrent qu’à mesure que les taxes foncières augmenteront, leurs revenus augmenteront également. Parfois, les locataires négocient également le droit de partager les économies réalisées grâce aux abattements fiscaux dont dispose le propriétaire.
Lorsque les locataires négocient des clauses d’indexation des impôts, ils veulent essayer d’avoir une dépense future quelque peu prévisible. Ils veulent savoir qu’ils n’auront à contribuer aux taxes foncières que sur un immeuble connu et défini, celui que les parties ont envisagé lors de la signature de leur bail. Si le propriétaire agrandit plus tard le bâtiment au-delà de ce que le locataire attendait, cela jetterait un joker dans les projections de dépenses du locataire, car le plus grand bâtiment pourrait avoir une facture fiscale beaucoup plus importante.
La formule de progressivité des impôts devient particulièrement importante dans un nouveau bâtiment. Le propriétaire peut livrer l’espace loué au locataire avant que le propriétaire ne termine le reste du bâtiment. À ce moment-là, les taxes foncières n’auront probablement pas rattrapé la valeur créée par le propriétaire grâce à son projet de développement.
Dans une affaire récente, un calendrier de développement prolongé couplé à une lecture tordue et incorrecte par un tribunal de la clause d’indexation des taxes dans un bail commercial a entraîné une mauvaise surprise pour le propriétaire. Le projet du propriétaire consistait en un immeuble d’appartements locatifs à plusieurs étages à New York, avec un espace commercial au rez-de-chaussée. Le locataire commercial a signé un bail reconnaissant la nature, la taille et l’étendue à usage mixte de l’immeuble à construire. Le locataire a accepté de payer un pourcentage négocié des taxes foncières en sus des taxes pour l’immeuble au cours de l’année d’imposition au cours de laquelle le propriétaire a livré l’espace commercial au locataire. Cette année d’imposition deviendrait l’année d’imposition de base pour les futures augmentations d’impôt.
Le bail stipulait également que le locataire n’avait pas du tout à contribuer aux taxes supplémentaires résultant de l’agrandissement ultérieur du bâtiment par le propriétaire par rapport à la superficie en pieds carrés du bâtiment «existant» au cours de l’année d’imposition de base.
Lorsque le propriétaire a livré l’espace du locataire au détail, l’évaluation de la taxe foncière ne reflétait pas encore un immeuble achevé, de sorte que les taxes étaient faibles. Le propriétaire avait, néanmoins, fini l’espace de vente au détail à un point où le propriétaire l’a livré au locataire. L’année d’imposition de base a eu lieu pour le bail commercial. À ce moment-là, le propriétaire avait également construit toute la structure et une grande partie de l’enveloppe du bâtiment, y compris tous les étages supérieurs dont tout le monde savait qu’ils deviendraient bientôt des appartements résidentiels. Les appartements eux-mêmes étaient bien avancés mais pas encore prêts à être légalement occupés ou loués. Cela s’est produit seulement un an ou deux plus tard. Les taxes foncières ont finalement augmenté pour refléter les appartements achevés.
Le locataire au détail a refusé de payer sa part de toute augmentation de taxe attribuable aux appartements achevés, arguant que la superficie en pieds carrés qu’ils occupaient n’était pas «existante» au cours de l’année d’imposition de base. À ce moment-là, la structure et l’enveloppe du bâtiment avaient déjà été construites. Le bâtiment inachevé comprenait déjà la superficie en pieds carrés qui deviendrait bientôt des appartements résidentiels. Ces appartements n’étaient tout simplement pas terminés ou occupables.
Le tribunal a donné raison au locataire, estimant qu’aux fins de la clause d’indexation des impôts, la superficie en pieds carrés qui deviendrait des appartements – bien que déjà construits au cours de l’année d’imposition de base – n’existait pas du tout jusqu’à ce que cet espace puisse être légalement occupé et que l’évaluation fiscale de l’immeuble en tienne compte. Les appartements n’étaient pas « existants » dans l’année d’imposition de base car il n’y avait pas de certificat d’occupation pour la partie appartement de l’immeuble, selon le tribunal.
Par conséquent, le locataire n’avait à contribuer qu’aux augmentations de taxes attribuables à l’espace commercial de l’immeuble, qui était imposé séparément comme une unité de copropriété. Le locataire pouvait ignorer les augmentations d’impôt sur les appartements car ils n’étaient que partiellement achevés – et non « existants », selon le tribunal – au cours de l’année d’imposition de base.
Cela n’avait aucun sens, bien sûr, compte tenu du contexte commercial et des autres termes du bail. Le locataire avait accepté de payer une part convenue des augmentations d’impôts pour l’immeuble dans son ensemble au-delà de l’année d’imposition de base. Le bail précisait que l’immeuble du propriétaire comprendrait non seulement l’espace commercial, mais également des dizaines d’appartements. Au cours de l’année d’imposition de base, le propriétaire n’avait achevé qu’une partie du projet global, mais l’ensemble du bâtiment – le bâtiment à usage mixte pleinement envisagé lorsque les parties ont signé leur bail – existait déjà.
Rien dans le bail n’indiquait que l’ensemble du bâtiment devait être entièrement achevé, légalement occupable ou évalué à des fins fiscales. Il fallait juste qu’il existe. Ça faisait. Cela correspond à la façon dont les propriétaires et les locataires réfléchissent et négocient quotidiennement les clauses d’indexation des taxes. La décision du tribunal était totalement en contradiction avec la logique et le but de la langue en litige.
Le tribunal a également déclaré qu’il était contraire à l’ordre public qu’un locataire contribue aux taxes foncières afférentes à l’espace d’habitation dont il ne bénéficiait pas. Cette déclaration non plus n’avait aucun sens. Le locataire n’avait accepté de contribuer qu’un petit pourcentage des taxes foncières globales pour l’ensemble du bâtiment, qui comprenait à la fois des espaces résidentiels et commerciaux. Le locataire commercial a certainement bénéficié d’un certain pourcentage de l’immeuble. En reconnaissance de cet avantage partagé, la faible part du locataire dans les taxes globales sur l’immeuble – à la fois les composantes résidentielle et commerciale – avait été négociée sans lien de dépendance.
Le résultat de l’affaire semble incompatible avec les attentes ordinaires de l’industrie quant à la manière dont les augmentations d’impôts sont généralement négociées et dont elles fonctionnent généralement. Il semble étrange qu’un tribunal décide qu’une partie d’un bâtiment partiellement construit – acier et béton et pieds carrés en place conformément au bâtiment initialement envisagé par les parties – n' »existe » que s’il dispose d’un certificat d’occupation et que l’évaluation fiscale le reflète. C’est particulièrement vrai lorsque le bail en question n’établit pas une telle exigence. L’espace devait juste exister, ce qu’il a fait.
Parfois, les mots ont des significations étranges à New York. Par exemple, dans la tristement célèbre affaire Stuyvesant Town (« Roberts »), la plus haute cour de l’État a déclaré que même si un bâtiment est déjà soumis à un programme gouvernemental particulier, il peut toujours « devenir » soumis à ce même programme à la suite d’un événement ultérieur. Ce n’est pas un anglais normal. L’interprétation de « existant » dans le litige discuté ci-dessus ne l’est pas non plus. Dans chaque cas, les tribunaux de New York ont mal interprété des mots anglais ordinaires au détriment de ceux du secteur immobilier.
Enfin, maintenant que le bâtiment décrit ci-dessus est terminé, occupable et entièrement évalué, les taxes foncières moyennes sur chacun de ses appartements s’élèvent à environ 1 500 $ par mois. Un paiement mensuel de 1 500 $ couvrirait à lui seul plus que le loyer d’un appartement moyen à Houston. Ce petit fait à lui seul aide à expliquer pourquoi le nouveau développement résidentiel est si difficile et « inabordable » à New York.
Merci à Michelle Maratto Itkowitz, www.itkowitz.com, d’avoir porté ce cas à mon attention.
