Il existe deux types de produits qui gagnent en part dans les espaces unifamiliaux construits pour la location (« BTR »), à savoir 1) et 2) . Ce sont les deux catégories de BTR qui connaissent la croissance la plus rapide, comme en témoigne le nombre d’unités en cours d’achèvement, et également sur la base de notre livre d’études de marché. Bien sûr, les lotissements unifamiliaux traditionnels (maisons de grande taille sur des lots individuels) sortent également de terre en grand nombre, mais la croissance la plus rapide à l’heure actuelle concerne ces deux catégories « plus denses ».
Le tableau ci-dessous présente les dix principaux marchés classés selon le nombre d’appartements horizontaux livrés depuis 2016 (à la mi-2023). Ces types d’unités locatives sont généralement commercialisées sous le nom de « cottages » et offrent deux avantages principaux par rapport aux appartements traditionnels : un espace extérieur privé pour chaque unité et peu ou pas de murs communs.
Le tableau ci-dessous présente le classement des principaux marchés pour le BTR, qui constituent un autre segment de location populaire et en croissance rapide. Les maisons de ville représentent plus de 35 % de nos études de marché BTR. Ils diffèrent de l’horizontale
les appartements dans la mesure où ils ne sont pas détachés, mais ils disposent souvent de garages, ce qui séduit de nombreux locataires (et ils offrent également généralement plus d’espace intérieur).
Phoenix et Dallas-Fort Worth sont les leaders, suivis de près par Atlanta au classement des maisons de ville. Seuls quelques marchés de Floride figurent dans le Top 10, car la vague de BTR ne fait que croître dans le Sunshine State (mais beaucoup d’autres sont prévus pour les 12 à 24 prochains mois, comme l’indiquent nos études).
Vers la fin de cet article, je mentionnerai certains des marchés de taille moyenne qui commencent à connaître beaucoup d’activité, notamment Nashville, Huntsville, Orlando, Las Vegas et Greeley, Colorado.
Examinons d’abord quelques marchés BTR établis/matures.
Phoenix : là où tout a commencé
Nous commencerons par le gorille de 900 livres qui fut le berceau de BTR : à savoir Phoenix. Phoenix a connu le plus d’activité dans tout le pays avec des projets de construction à louer depuis le tout début, en particulier le type d’appartements horizontaux.
L’activité BTR a débuté à Phoenix, née de la détresse provoquée par la Grande Crise Financière. Immédiatement après la GFC, les investisseurs ont pu rassembler une grande partie de l’offre provenant des saisies, mais en 2012, ils avaient épuisé une grande partie de cette offre et ont commencé à construire de toutes nouvelles communautés de logements à louer.
La concurrence accrue a fait grimper les taux d’inoccupation dans les trois catégories de locations dont nous discutons ici, comme indiqué ci-dessous, même si la comparaison entre le deuxième trimestre et le quatrième trimestre présente certaines différences saisonnières. L’augmentation des taux d’inoccupation est assez modérée jusqu’à présent, si l’on considère que Phoenix ajoute de nouveaux projets compétitifs depuis des années maintenant. Une analyse de marché est nécessaire au cas par cas pour déterminer la faisabilité du BTR sur n’importe quel sous-marché de ce marché.
Avec l’ajout de milliers d’unités de type similaire (plus un grand nombre d’appartements traditionnels encore en construction), il est important pour les promoteurs de ce marché de considérer la qualité de leur emplacement par rapport aux locations existantes mieux situées. Cela sera crucial à l’approche de 2024. Au sein du marché de Phoenix, la West Valley a été le lieu de la plus grande part de l’activité de construction, avec de solides performances mesurées jusqu’à présent à Glendale, Peoria, Goodyear et Surprise. Selon les données de CoStar, depuis 2016, environ 35 % des nouvelles constructions multifamiliales dans la West Valley concernent des appartements horizontaux, contre environ 13 % pour l’ensemble de Phoenix.
Dallas-Fort Worth : expansion récente et rapide
Les zones nord de la région métropolitaine de Dallas, en particulier, attirent un grand nombre de projets de construction à louer (BTR). Les données de CoStar montrent que 1 056 unités multifamiliales horizontales ont été achevées depuis 2016 dans le sous-marché du nord de Dallas, ce qui en fait l’un des sous-marchés les plus fréquentés du pays pour ce créneau de produits. Même si cela peut sembler beaucoup de nouvelles résidences, mettons les choses en perspective :
1) Les régions situées au nord de Dallas connaissent une forte et constante migration depuis des années, et le flux de personnes venant de Californie n’a fait qu’ajouter à la demande ici.
2) Les 1 056 unités ont été livrées sur une période de 6 ans et demi. Si vous divisez cela en années, puis en mois, cela équivaut en moyenne à seulement 13,5 par mois, ce qui correspond à peu près au rythme d’absorption d’un ou deux projets BTR de taille typique.
3) Les projets BTR se portent très bien, généralement avec un taux d’occupation de 95 à 98 %, d’après le travail de terrain réalisé par Hunter Housing Economics.
La demande est donc là pour absorber les unités livrées. Et les loyers se situent souvent entre 2 500 et 3 000 dollars par mois, soit en moyenne 17 % au-dessus de la classe A.
appartements dans la région.
Plusieurs développements BTR ont été développés, sont en cours de construction ou sont en phase de planification. Beaucoup de ces communautés comptent des développeurs industriels bien connus, notamment : Toile, BB Living, Christopher Todd et NexMetro/Avilla. Il y aura deux unités BTR entrantes dans la communauté de Painted Tree (Avanta et Cyrene) qui devraient produire 580 unités entre les deux communautés, avec une livraison commençant au quatrième trimestre 2023.
Au total, 3 839 appartements horizontaux et 1 414 maisons en rangée locatives sont en construction dans la zone de marché de Dallas-Fort Worth.
Il existe un contraste intéressant entre DFW et Phoenix : seulement 4 % de la construction multifamiliale à DFW est de type horizontal, contre 13 % sur le marché de Phoenix. Cela tend à suggérer que Dallas a une piste potentielle plus longue que Phoenix avant de commencer à montrer des signes de sursaturation dans ce type de produit.
Pleins feux sur Atlanta : un vaste marché encore en « début de manche » pour BTR
La « vague » BTR commence tout juste à frapper les États de l’Est. À titre d’exemple, le marché d’Atlanta connaît une expansion rapide dans le segment des appartements horizontaux. Sur le marché d’Atlanta, du comté de Cherokee, de North Gwinnett et des zones périphériques
du comté de Gwinnett ont connu le plus d’activité, les comtés de Paulding et de Walton étant devenus plus actifs au cours des deux dernières années. Les promoteurs doivent être conscients que certaines zones du marché d’Atlanta sont soumises à des restrictions gouvernementales sur les projets de construction à louer, ce qui tend à concentrer la croissance sur certains autres sous-marchés. Du point de vue de la demande, nos recherches montrent qu’il existe un besoin continu de produits BTR supplémentaires sur le marché d’Atlanta, qui, selon cet auteur, n’en est qu’à sa deuxième manche de son cycle de développement BTR.
Vous trouverez ci-dessous quelques marchés de taille moyenne qui sont toujours en mode de croissance agressive et qui ont encore beaucoup de chemin à parcourir. Huntsville a connu une forte hausse et semble toujours prendre de l’ampleur, avec 1 093 unités achevées depuis 2016. Nashville a vu une vague de nouveaux projets entrer en phase de planification (lire : des études de faisabilité ont été réalisées) il y a 12 à 18 mois. Voici les chiffres CoStar pour les livraisons de 2o16 à mi-2023 :
À Orlando, le quadrant nord-ouest a vu le plus grand nombre (452) de nouveaux
appartements horizontaux, suivis du comté d’Osceola, avec 407. Nous sommes en cours (et avons récemment terminé) des études dans plusieurs sous-marchés d’Orlando, et récemment ils ont mis l’accent sur un produit de maisons en rangée plutôt que de cottages, mais ce marché est actif avec les deux types de produits. , et nous prévoyons que les deux continueront à apparaître (et à louer rapidement) au cours des deux prochaines années.
D’autres régions de Floride connaissent également une augmentation de l’activité de location de BTR. À Tampa, en additionnant les communautés de maisons en rangée locatives et les appartements horizontaux, 4 283 unités ont été mises sur le marché depuis 2016. La partie sud-est du marché de Tampa a vu une part importante de cette activité (1 715 unités livrées). Dans le sud de la Floride, où les terrains aménageables sont rares, seulement 2 000 unités de ce type ont été achevées au cours de cette période (dans les comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach réunis).
Les tendances macroéconomiques sont favorables à une croissance continue du secteur de la construction à louer de tous types. Les taux hypothécaires sont passés au-dessus de 7 % (plus élevés pour une personne ayant un crédit imparfait), ce qui incite davantage de jeunes familles, ainsi que d’autres types de ménages, à envisager de louer. Beaucoup de ces personnes veulent un jardin et ne veulent pas que quelqu’un vive au-dessus ou en dessous d’eux, ce qui alimente encore une fois la demande pour toutes les saveurs de BTR.
Le défi le plus difficile auquel sont confrontés les développeurs de tous les types de produits BTR est d’obtenir un financement. Cela est particulièrement vrai en matière de financement, mais de nombreuses entreprises sont prêtes à capitaliser un projet BTR dans le pays. Ce segment de l’immobilier devrait rester l’un des plus convoités par les sociétés d’investissement au cours des prochaines années, mais ces investisseurs scrutent plus attentivement que jamais les hypothèses de loyer et les prévisions de location de ces projets.
