Le risque mondial de bulles immobilières a fortement diminué en 2023. Un rapport publié mercredi par la banque suisse UBS conclut que sur 25 villes interrogées, seules deux étaient exposées à un risque de bulle immobilière cette année, contre neuf chacune dans les deux rapports précédents. Les données montrent que même des endroits connus pour leurs prix de l’immobilier chroniquement élevés sont sortis du territoire de la bulle et étaient désormais simplement classés comme trop chers, notamment Tel Aviv, Hong Kong, Francfort et Toronto.
UBS a identifié la hausse des taux d’intérêt qui entraînerait la fin du financement bon marché dans le secteur immobilier. En raison de ces changements, les prix internationaux de l’immobilier corrigés de l’inflation ont connu la plus forte baisse depuis la crise financière mondiale de 2008. Le rapport indique que les marchés les plus inabordables, en particulier, n’ont pas pu supporter la pression supplémentaire liée à l’intérêt accru et se sont effondrés.
Deux villes les plus connues pour leurs prix immobiliers inabordables ont conservé leur risque de bulle : Zurich et Tokyo. La tête de liste, Zurich, a vu son score diminuer légèrement, tandis que Tokyo a connu une légère hausse. Le marché suisse en général ne s’est pas encore complètement adapté aux nouvelles conditions du marché, selon l’UBS. Cela se reflète également dans le score quasiment inchangé de Genève, qui lui a permis de se hisser au rang d’autres villes où le risque de bulle a considérablement diminué. Pour Tokyo, le rapport cite les qualités défensives du marché qui restent attractives pour les investisseurs étrangers.
Le risque de bulle peut prendre fin lorsque les taux d’intérêt donnent une nouvelle impulsion aux prix si les acheteurs submergés reviennent vers le marché locatif, freinant ainsi la demande et les prix de l’immobilier. Cela est particulièrement probable sur les marchés où la location est un peu moins chère que l’achat. Une correction peut également se produire lorsque les villes ont une forte activité de location, qui a perdu en rentabilité au cours de la hausse des taux d’intérêt. Cela peut libérer de la capacité sur le marché immobilier et également faire baisser les prix.
Dans certaines villes, la diminution du risque de bulle immobilière a commencé avant 2023. Hong Kong, classée depuis longtemps parmi les principales villes en termes de risque de bulle immobilière, est tombée au 5e rang en 2022 et au 6e rang cette année, sortant ainsi plus rapidement que les autres villes du territoire de la bulle. Cela est dû à une crise aggravée de pressions à la baisse qui ne se limitent pas aux taux d’intérêt élevés, en l’occurrence aux écarts de demande dus aux restrictions d’isolement liées au Covid-19, aux troubles économiques en Chine continentale ainsi qu’au vieillissement de la société.
Miami est restée la ville américaine la mieux classée en 2023, avec un score de 1,38, soit à seulement 0,13 point d’indice en dessous du territoire à risque de bulle. La ville n’a également connu que de très légers changements par rapport à 2022, contrairement à d’autres villes qui se trouvent désormais bien plus bas dans le classement. Les prix des logements à Miami ont continué à augmenter, au-dessus de la moyenne américaine. La force relative du marché immobilier de la ville peut s’expliquer par ses niveaux de revenu comparativement faibles par rapport au prix de l’immobilier et par l’afflux de population vers la ceinture solaire américaine. New York et San Francisco se retrouvent désormais dans la catégorie de la juste valeur après avoir connu des déflateurs liés au Covid-19 et à la qualité de vie en plus de la pression de l’intérêt. Los Angeles est le seul marché immobilier aux États-Unis, à part Miami, qu’UBS considère comme surévalué, mais il est également devenu plus abordable depuis l’année dernière.
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