Le Texas abrite plusieurs villes à croissance rapide, comme Austin dont la population a augmenté de plus d’un cinquième (21,7 %), passant de 790 390 en 2010 à 961 855 en 2020 ; San Antonio dont la population a augmenté de 8,1% sur la même période de 10 ans, passant de 1,33 million à 1,43 million ; et Houston dont la population a augmenté de 9,8 %, passant d’un peu moins de 2,1 millions en 2010 à 2,3 millions en 2020, selon le recensement décennal de 2020. En tant que tel, le Texas abrite également plusieurs marchés immobiliers qui ont explosé d’activité ces dernières années.
À l’aube du quatrième trimestre 2023 et avec l’année 2024 à l’horizon, les Américains sont confrontés à de nombreuses incertitudes, notamment la possibilité d’une récession économique, sans parler d’une élection présidentielle en novembre 2024. Nous avons analysé plusieurs marchés immobiliers en 2023. , y compris le marché immobilier d’Austin, qui peut ou non être au milieu d’une bulle. Ici, nous concentrons notre attention sur le marché immobilier de Dallas en 2023, y compris 22 autres grandes villes de la région métropolitaine de Dallas. Nous avons analysé ces marchés immobiliers en fonction de leur prix de vente médian, du nombre de ventes de maisons, du nombre de nouvelles inscriptions, des stocks disponibles, du nombre médian de jours sur le marché qu’une maison passe avant d’être achetée, du ratio ventes/inscription et du pourcentage d’annonces actives dont les prix ont baissé. Toutes ces données proviennent de Redfin, d’août 2018 à août 2023 (août 2023 étant le mois le plus récent pour lequel des données sont disponibles).
Poursuivez votre lecture pour découvrir ce qui se passe sur le marché immobilier de Dallas et les prévisions pour 2024.
Marché immobilier de Dallas 2023 : aperçu
Après avoir analysé les données sur le logement provenant de Redfin, le marché du logement de la région métropolitaine de Dallas montre des signes de normalisation des prix de l’immobilier par rapport aux tendances globales des années pandémiques et des années pré-pandémiques. Le prix de vente médian d’une maison dans la région métropolitaine de Dallas a atteint un sommet de 463 000 $ en mai 2022. Cependant, en mai 2023, ce chiffre avait chuté de 7,1 %, pour atteindre un prix de vente médian de 430 000 $. En août 2023, le prix de vente médian dans la région métropolitaine de Dallas était de 425 000 $, soit une baisse de seulement 1,1 % par rapport au prix médian de 429 900 $ d’août 2022.
Dans la ville de Dallas proprement dite, les prix des logements ont également atteint un sommet en mai 2022, lorsque le prix de vente médian de Dallas a atteint un niveau record de 488 000 $. Depuis lors, les prix ont baissé régulièrement, mais la baisse d’une année sur l’autre des prix des maisons a été légère plutôt que spectaculaire : d’un prix de vente médian de 105 000 $ en août 2022, les prix n’ont diminué que de 1,3 %, pour atteindre 399 900 $ en août 2023.
Dans l’ensemble, les prix des logements à Dallas restent nettement plus élevés que leurs niveaux d’avant la pandémie. Par exemple, en août 2018, le prix de vente médian à Dallas était de 292 250 $, et les prix des logements ont continué d’augmenter avec le début de la pandémie. En mars 2020, lorsque les États-Unis ont réellement commencé à ressentir l’impact de la pandémie de Covid-19, le prix de vente médian à Dallas s’élevait à 335 000 dollars et a même augmenté d’un mois à l’autre pour atteindre 340 000 dollars en avril 2020. Depuis mars 2020, les prix des maisons à Dallas ne sont jamais tombés en dessous de 300 000 $, même pendant les mois hors saison, comme en janvier 2021, lorsque le prix de vente médian était de 325 000 $. En effet, le prix de vente médian moyen sur 12 mois (septembre 2022-août 2023) à Dallas est de 400 410 $.
Vous trouverez ci-dessous un graphique détaillant l’évolution des prix des logements à Dallas, dans la région métropolitaine de Dallas et au Texas dans son ensemble :
Sur les 24 grandes villes du marché immobilier du Grand Dallas que nous avons analysées, 13 d’entre elles ont vu les prix des logements augmenter d’une année sur l’autre entre août 2022 et août 2023. Les neuf autres villes ont connu des baisses, avec une baisse maximale d’une année sur l’autre. étant University Park, où le prix de vente médian a chuté de 34,4 % : de 2 745 000 $ en août 2022, à 1 800 000 $ en août 2023. La plus forte augmentation, en revanche, a été la ville de Coppell, qui a vu son prix de vente médian augmenter de 23,5 %, passant de 558 000 $ en août 2022 à 689 000 $ en août 2023.
Le tableau ci-dessous détaille l’évolution d’une année sur l’autre des prix de vente médians dans toutes les villes de la région métropolitaine de Dallas que nous avons analysées, d’août 2022 à août 2023. Les villes sont classées par ordre d’augmentation d’une année sur l’autre la plus élevée. le plus bas:
University Park, qui abrite la Southern Methodist University (d’où son nom), a connu la plus forte baisse d’une année sur l’autre, mais son prix de vente médian de 1,8 million de dollars en août 2023 est toujours supérieur à son prix médian d’août 2021, lorsqu’il était de 1,355 millions de dollars. University Park a atteint son prix de vente médian le plus élevé en avril 2023, lorsqu’il a atteint 2,835 millions de dollars. La seule autre ville du marché immobilier du grand Dallas à connaître une baisse à deux chiffres est Allen, où le prix de vente médian a chuté de 11,5 %, passant de 599 000 $ en août 2022 à 530 000 $ en août 2023. Cependant, le prix de vente médian d’Allen est toujours bien au-dessus de son niveau d’août 2020 – 360 000 $ – et bien au-dessus de ce qu’il était avant la pandémie, comme en août 2018, lorsque son prix de vente médian était de 341 500 $.
Les stocks sur le marché immobilier de Dallas continuent de diminuer
Contrairement à de nombreux autres marchés immobiliers aux États-Unis, le marché immobilier de Dallas n’a pas connu une accumulation majeure de son stock disponible. S’il est vrai que la ville de Dallas proprement dite a vu son stock de logements augmenter de 6,9 % d’une année sur l’autre, la région métropolitaine de Dallas a connu une baisse de 7,3 %, passant de 14 580 logements à vendre en août 2022 à 13 510 logements. en août 2023. Vous trouverez ci-dessous un tableau de la variation d’une année sur l’autre des stocks sur le marché immobilier du grand Dallas :
Comme vous pouvez le constater, l’écrasante majorité des villes du marché immobilier du grand Dallas ont connu une diminution des stocks disponibles. Bien qu’une baisse des stocks disponibles entraîne généralement une hausse des prix de l’immobilier en raison des lois de l’offre et de la demande, sur le marché immobilier de Dallas, cela n’est pas nécessairement vrai. Par exemple, à Lewisville, les stocks disponibles ont diminué le plus d’une année sur l’autre, de près des deux cinquièmes (39,3 %), mais leur prix de vente médian n’a augmenté que de 1,1 % entre août 2022 et août 2023. À Allen, les stocks disponibles ont diminué de près de deux cinquièmes (39,3 %). les stocks ont chuté de 27,4 %, mais leur prix de vente médian a également diminué, de 11,5 % d’août 2022 à août 2023.
Alors que les stocks ont diminué dans la majeure partie du marché immobilier de Dallas, le nombre de ventes mensuelles de maisons a également diminué dans toutes les villes sauf quatre. Dans l’ensemble de la région métropolitaine de Dallas, le nombre de ventes mensuelles de maisons a chuté de 10,4 %, passant de 6 141 en août 2022 à 5 501 en août 2023. À Dallas proprement dit, les ventes mensuelles de maisons ont chuté de 20,6 % sur un an, tandis qu’Euless, qui a connu une diminution de 19 % de ses stocks disponibles et a vu ses ventes mensuelles de maisons chuter de 35,1 % d’août 2022 à août 2023.
Les baisses de prix ont diminué sur le marché immobilier de Dallas
Un autre indicateur important lors de l’analyse des marchés immobiliers est le pourcentage d’inscriptions actives dont les prix ont chuté. Là encore, le marché immobilier de Dallas est différent de nombreux autres marchés immobiliers aux États-Unis, tels que le marché immobilier de Seattle ou celui de Denver, dans la mesure où la part des inscriptions actives dont les prix ont baissé a diminué d’une année sur l’autre dans tous les domaines.
L’année dernière, dans la région métropolitaine de Dallas, 40,7 % des inscriptions actives ont connu des baisses de prix en août 2022. Ce chiffre a légèrement diminué pour atteindre 39,5 % en août 2023. Dans la ville de Dallas proprement dite, le pourcentage d’inscriptions actives avec des baisses de prix a également diminué cette année. -sur un an, de 37,4 % en août 2022 à 36,1 % en août 2023. Malgré la baisse du nombre de ventes mensuelles de logements dans la majeure partie du marché immobilier de Dallas, cela n’a pas entraîné d’augmentation des baisses de prix.
La ville de Grapevine a connu une baisse massive de son pourcentage d’annonces actives avec baisse de prix : de 61,4 % d’annonces actives avec baisse de prix en août 2022, ce chiffre a chuté de 51,9 %, pour atteindre seulement 29,6 % en août 2023. d’autre part, Denton a connu une augmentation notable, la part des inscriptions actives dont les prix ont baissé ayant augmenté de 39,5 %, passant de 36,4 % des inscriptions actives en août 2022 à 50,8 % des inscriptions actives en août 2023.
Les maisons à vendre sur le marché immobilier de Dallas restent sur le marché plus longtemps
Une autre mesure très utile pour analyser l’activité du marché immobilier est le temps qu’une maison à vendre passe sur le marché avant d’être achetée. Redfin appelle cette mesure le nombre de jours sur le marché, qui représente le nombre mensuel médian de jours sur le marché pendant lequel une maison à vendre se trouve avant d’être retirée du marché. Dans la région métropolitaine de Dallas, le nombre médian de jours de mise sur le marché d’une maison à vendre est passé de 25 jours en août 2022 à 33 jours en août 2023, ce qui équivaut à une augmentation annuelle d’environ 32 %. Dans la ville de Dallas proprement dite, l’augmentation d’une année sur l’autre du nombre médian de jours de commercialisation a été plus faible – 26,1 % – passant de 23 jours de commercialisation en août 2022 à 29 jours de commercialisation en août 2023. Dans 20 villes sur 24. analysé dans le marché immobilier du grand Dallas a connu une augmentation du nombre de jours passés sur le marché par une maison à vendre avant d’être achetée.
Sans surprise, la ville qui a connu la plus forte augmentation d’une année sur l’autre du nombre de jours sur le marché est Denton, qui a également connu la plus forte augmentation des inscriptions actives avec des baisses de prix. Le nombre médian de jours sur le marché pour une maison à Denton a augmenté de 78,9 %, passant de 19 jours en août 2022 à 34 jours en août 2023. De plus, le nombre médian de jours sur le marché à Denton dépasse désormais le nombre de jours en août 2020 et en août. 2018, lorsque la médiane était de 24 jours. À Fort Worth, la même tendance s’est produite, la ville ayant un nombre médian de jours de marché de 32 jours en août 2023, contre 30 jours en août 2018.
Le résultat d’un krach du marché immobilier à Dallas
Quant à la question de savoir si le marché immobilier de Dallas va s’effondrer, les données semblent indiquer qu’un tel événement est très improbable. Comme c’est le cas pour de nombreux marchés immobiliers aux États-Unis, le marché immobilier de Dallas a connu une modération de l’activité du marché immobilier, mais un krach pur et simple ne semble pas se refléter dans les données. Une chose très importante à noter à propos du marché immobilier américain aujourd’hui est que la grande majorité des propriétaires actuels ont obtenu leur prêt hypothécaire à l’époque des faibles taux des fonds fédéraux dans les années 2010, lorsque les taux d’intérêt avaient été réduits dans tous les domaines afin de stimuler la reprise après la crise. crise financière mondiale. Ainsi, un pourcentage beaucoup plus faible de propriétaires américains sont susceptibles de subir le niveau de choc de remboursement, comme cela s’est produit lorsque les prêts hypothécaires à taux variable de l’ère de la bulle immobilière ont été réinitialisés à de nouveaux taux plus élevés.
Les signes révélateurs d’une bulle ne peuvent pas être trouvés dans les données. Comme mentionné, la grande majorité du marché immobilier de Dallas n’a pas connu d’accumulation de stocks de logements. Alors que de nombreuses villes du marché immobilier du grand Dallas ont connu une baisse d’une année sur l’autre du nombre de ventes mensuelles de maisons, dans la plupart des cas, il s’agit d’une tendance à plus long terme, remontant aux jours précédant la pandémie en 2018. De plus, la plupart des maisons sur le marché immobilier de Dallas se vendent à des prix proches de leur prix catalogue d’origine. En règle générale, un marché immobilier confronté à une bulle connaîtra une augmentation significative du ratio ventes/liste, ce qui signifie que le prix de vente final est bien supérieur au prix catalogue initial. Sur le marché immobilier de Dallas, en août 2022, la plupart des villes avaient des ratios ventes/inscriptions qui n’étaient que légèrement supérieurs à 100 % et un an plus tard, en août 2023, ces ratios ventes/inscriptions ont peut-être baissé mais restent proches. à 100 %.
