L’une des choses les plus uniques à propos du Texas et du marché immobilier texan est que, pendant la grande bulle immobilière et le krach de la fin des années 2000, une grande partie du Lone Star State a été épargnée des pires effets. Cela était en grande partie dû au fait que les prêteurs immobiliers du Texas avaient conservé des normes de prêt plus traditionnelles et conservatrices; pendant ce temps, dans une grande partie du reste des États-Unis, les banques et les prêteurs non bancaires avaient sauté la tête la première dans la frénésie de prêt de cette époque.
Près de deux décennies plus tard, cependant, il semble que plusieurs grandes villes du Texas – en particulier Austin – aient connu une croissance furieuse de la construction de maisons, de l’activité d’achat de maisons et juste des montagnes russes que la pandémie a infligées aux marchés immobiliers américains. Avec la série de hausses de taux commençant en 2022, cependant, les effets à plus long terme d’un afflux de nouveaux résidents au Texas et les effets à plus court terme de la vague d’activité induite par la pandémie sur le marché du logement ont considérablement ralenti. Maintenant, une question courante dans l’esprit des gens est la suivante : le marché immobilier d’Austin s’effondrera-t-il ?
Lisez la suite pour découvrir les principales tendances qui se développent sur le marché du logement d’Austin en 2023 et la probabilité d’un krach du marché du logement.
Marché du logement d’Austin 2023 : aperçu
Après avoir analysé les données sur le logement provenant de Redfin
RDFN
Dans la ville d’Austin proprement dite, les prix des maisons ont culminé en mai 2022, lorsque le prix de vente médian d’Austin a atteint un sommet historique de 670 000 $. Depuis lors, les prix ont baissé régulièrement, mais la baisse d’une année sur l’autre des prix des maisons a été légère plutôt que forte : d’un prix de vente médian de 623 500 $ en juin 2022, les prix n’ont diminué que de 2,2 %, atteignant 609 500 $ en juin 2023.
Dans l’ensemble, les prix des maisons à Austin restent nettement supérieurs à leurs chiffres d’avant la pandémie. Par exemple, en juin 2018, le prix de vente médian à Austin était de 369 000 $, et les prix des maisons ont continué d’augmenter même avec le début de la pandémie, atteignant finalement 400 000 $ en février 2020. Au cours des mois d’été 2020, 2021 et 2022, il y a sont des hausses notables des prix des maisons à Austin :
- : 415 000 $
- : 590 000 $
- : 623 500 $
- : 609 500 $
Juin 2023 a marqué la première perturbation de cette tendance à la hausse des prix des maisons à Austin. Cela dit, les jours pré-pandémiques où les prix de vente médians à Austin étaient inférieurs à 400 000 $ semblent appartenir définitivement au passé. Cependant, l’examen de certaines des principales villes qui composent la région métropolitaine d’Austin révèle des fluctuations beaucoup plus importantes que celles que connaît la ville d’Austin proprement dite.
Le tableau ci-dessous détaille les prix de vente médians dans toutes les villes de la région métropolitaine d’Austin que nous avons analysées, de juin 2017 à juin 2023. La raison pour laquelle nous avons commencé nos données en juin 2017 était de permettre deux périodes d’une année sur l’autre. – juin 2017 à juin 2018 et juin 2018 à juin 2019 – pour montrer à quoi ressemblaient les prix des maisons pendant la période pré-pandémique. Le tableau est classé dans l’ordre des zones qui ont connu la plus forte baisse d’une année sur l’autre de leur prix de vente médian :
La seule ville de la région métropolitaine d’Austin à ne pas avoir connu de baisse des prix des maisons d’une année sur l’autre était San Marcos, où le prix de vente médian a augmenté de 7,5 %, passant de 372 000 $ en juin 2022 à 400 000 $ en juin 2023. Comme déjà mentionné, Austin proprement dit a connu une très légère baisse de seulement 2,2 %, tandis que le prix de vente médian pour l’ensemble de la région métropolitaine d’Austin a diminué de 9,7 %, passant de 535 000 $ en juin 2022 à 483 000 $ en juin 2023.
Deux villes de la région métropolitaine d’Austin ont connu des baisses d’une année sur l’autre de plus de 25 % : Buda, où le prix de vente médian a chuté de 25,7 %, passant de 575 000 $ à 427 000 $ ; et Lockhart, où le prix de vente médian a chuté de 25,6 %, passant de 379 950 $ à 282 500 $. Deux autres villes de la région d’Austin – Liberty Hill et Bastrop – ont connu une baisse de plus de 20 % d’une année sur l’autre.
L’inventaire sur le marché du logement d’Austin présente une image très mitigée
Une partie de ce qui détermine si Austin sera témoin d’un krach immobilier est la tendance mitigée de l’affichage des stocks. La moitié des marchés de l’habitation que nous avons analysés ont vu leur inventaire disponible à la vente augmenter d’une année sur l’autre, tandis que l’autre moitié a connu une baisse de l’inventaire. Pour l’ensemble de la région métropolitaine d’Austin, le stock de logements a augmenté de 8,3 %, passant de 9 815 maisons à vendre en juin 2022 à 10 625 maisons à vendre en juin 2023. Cependant, dans la ville d’Austin proprement dite, la croissance d’une année sur l’autre de l’inventaire disponible était plus élevé, à 23,1 %, passant de 3 077 maisons à vendre en juin 2022 à 3 788 en juin 2023. Le tableau ci-dessous détaille l’évolution de l’inventaire disponible à la vente sur le marché du logement du grand Austin :
Lockhart, qui a vu son prix de vente médian baisser de 25,6 % d’une année sur l’autre, a également connu la plus forte augmentation de l’inventaire à vendre : de 41 maisons à vendre en juin 2022, l’inventaire disponible de Lockhart a augmenté de 53,7 %, atteignant 63 maisons à vendre en juin 2023. Cependant, cette augmentation est dérisoire par rapport à la croissance d’une année sur l’autre de l’inventaire de juin 2021, alors qu’il n’y avait que 9 maisons disponibles à Lockhart, à 41 maisons à vendre en juin 2022 – une augmentation de 355,6 % en un an seulement. En effet, pour la plupart des marchés du logement que nous avons analysés dans la grande région d’Austin, en juin 2021, les stocks ont atteint des niveaux record.
Pourtant, un grand nombre de villes du marché immobilier d’Austin ont vu leur stock disponible baisser, parfois de façon spectaculaire, comme à Jarrell, où le stock à vendre a chuté de 40,5 %, passant de 42 logements à vendre en juin 2022 à 25 logements à vendre en juin. 2023. Considérant que la moitié des marchés du logement que nous avons examinés ont connu des baisses plutôt que des accumulations de stocks, il semble peu probable qu’un krach du marché du logement à Austin se produise.
Tendances des prix de la vente à la liste sur le marché du logement d’Austin
Nous avons inclus une mesure clé du logement appelée le ratio prix vente-prix catalogue, car elle peut souvent révéler des tendances importantes sur les marchés du logement. Selon Redfin, le rapport moyen entre le prix de vente et le prix catalogue est « le rapport moyen du prix de vente de chaque maison divisé par leur prix catalogue couvrant toutes les maisons avec une date de vente au cours d’une période donnée. Exclut les propriétés avec un prix de vente de 50%.” Ainsi, sur les marchés du logement où le ratio vente-vente est supérieur à 100 %, la maison moyenne se vend à un prix supérieur au prix initial affiché. Si la vente à la liste est inférieure à 100 %, l’inverse est vrai et la maison moyenne sur le marché du logement se vend moins que son prix d’origine.
De juin 2017 à juin 2023, pour la plupart des villes du grand marché du logement d’Austin, le ratio vente-inscription était inférieur à 100 %. Cependant, le mois de juin 2021 a vu bon nombre, sinon la plupart, des 20 zones que nous avons examinées atteindre des ratios de prix de vente par rapport à la liste très élevés. Par exemple, à Pflugerville en juin 2021, le ratio vente/liste a atteint le chiffre surprenant de 113,9 %, ce qui signifie que la maison moyenne se vendait près de 14 % de plus que son prix initial. Un autre exemple notable est Cedar Park, qui a vu son ratio de prix de vente sur liste augmenter à 112 % en juin 2021, contre 100,2 % en juin précédent.
Cependant, de juin 2022 à juin 2023, les 20 marchés immobiliers d’Austin que nous avons analysés ont connu une baisse de leurs ratios vente/inscription. En fait, dans une seule ville – Jarell – le ratio de prix de vente sur liste était supérieur à 100% en juin 2023. Partout ailleurs, le ratio de vente sur liste était tombé en dessous de 100% et, pour de nombreuses villes de l’Austin marché du logement, c’est le premier juin depuis juin 2020 que leur ratio vente sur liste n’a pas dépassé 100%. Vous trouverez ci-dessous un tableau détaillant la baisse d’une année sur l’autre des ratios vente/liste dans tous les domaines que nous avons analysés, ainsi que les ratios vente/liste remontant à juin 2017 :
Les maisons à vendre sur le marché immobilier d’Austin restent sur le marché plus longtemps que les années précédentes
Une autre mesure très utile pour analyser l’activité du marché du logement est la durée qu’une maison à vendre passe sur le marché avant d’être achetée. Redfin fait référence à cette mesure en tant que jours sur le marché, ce qui représente les jours médians mensuels sur le marché qu’une maison à vendre se trouve avant d’être retirée du marché. Dans la région métropolitaine d’Austin, le nombre médian de jours sur le marché d’une maison à vendre est passé de 28 jours en juin 2022 à 48 jours en juin 2023, soit une augmentation annuelle d’environ 71,4 %. Cependant, dans la ville d’Austin proprement dite, l’augmentation d’une année sur l’autre du nombre médian de jours sur le marché a été plus faible – 44,8% – passant de 29 jours sur le marché en juin 2022 à 42 jours sur le marché en juin 2023.
Vous trouverez ci-dessous un tableau détaillant les tendances en jours sur le marché dans les 20 zones que nous avons analysées sur le marché du logement du grand Austin :
L’essentiel sur un krach du marché immobilier d’Austin
Sur la question de savoir si le marché immobilier d’Austin va s’effondrer, les données semblent indiquer qu’un tel événement est peu probable. Comme pour tant de marchés du logement à travers le pays, le marché du logement d’Austin a connu une modération de l’activité du marché du logement, mais un effondrement pur et simple ne semble pas se refléter dans les données. Une chose très importante à noter à propos du marché immobilier américain aujourd’hui est que la grande majorité des propriétaires actuels ont obtenu leurs hypothèques à l’époque des faibles taux des fonds fédéraux dans les années 2010, lorsque les taux d’intérêt avaient été réduits à tous les niveaux afin de stimuler la reprise après la crise financière mondiale. En tant que tel, un pourcentage beaucoup plus faible de propriétaires américains est susceptible de subir le niveau de choc de remboursement comme cela s’est produit lorsque les prêts hypothécaires à taux révisable de l’ère de la bulle immobilière ont été réinitialisés à de nouveaux taux plus élevés.
