Alors que l’abordabilité du logement est devenue un point d’éclair à l’échelle nationale, les législatures des États à travers le pays ont introduit plus de 60 projets de loi liés au contrôle des loyers, s’ajoutant aux réglementations sur les loyers déjà mises en œuvre par plus de 200 gouvernements locaux, selon la National Apartment Association (NAA).
Alors que 33 États empêchent les gouvernements locaux d’adopter des lois sur la réglementation des loyers, New York, la Californie, le district de Columbia, le Maine, le Maryland, le Minnesota, le New Jersey et l’Oregon ont mis en place des politiques de contrôle des loyers au niveau de l’État ou local.
L’histoire de New York avec la réglementation des loyers remonte à l’après-Seconde Guerre mondiale. Aujourd’hui, plus d’un million des 2,27 millions d’unités locatives de la ville de New York sont à loyer stabilisé, ce qui signifie qu’elles sont régies par un ensemble complexe de réglementations restrictives avec des loyers fixés chaque année par le Rent Guidelines Board (RGB).
Les locataires et les propriétaires peuvent tous deux bénéficier de politiques de logement efficaces
Bien que les discussions sur les lois sur les loyers divisent les défenseurs et les propriétaires en deux camps, je soutiens que le débat ne porte pas sur cela. D’un point de vue macro, il s’agit de savoir si l’on croit à la « réglementation gouvernementale » ou au « marché libre » en général.
Bien qu’il puisse sembler que les locataires bénéficient de la réglementation des loyers, il existe en fait un impact négatif qui, selon certains, l’emporte sur les avantages. Les politiques qui découragent un retour sur investissement raisonnable entraînent un entretien différé des bâtiments existants et une pénurie de logements, deux facteurs qui nuisent aux locataires.
La plupart des fournisseurs de logements sont d’accord avec la position de la NAA sur la réglementation des loyers, qui stipule : « Le contrôle des loyers fausse le marché du logement en agissant comme un moyen de dissuasion et de dissuasion pour développer des logements locatifs et accélère la détérioration du parc de logements existant. Bien qu’elle soit menée sous le couvert de la préservation du logement abordable, la politique nuit à la communauté même qu’elle prétend aider en limitant l’accessibilité et l’abordabilité.
Je crois aussi que la demande de logements ne peut pas être satisfaite en adoptant plus de réglementations, mais en augmentant l’offre. On estime que 560 000 nouveaux logements seront nécessaires à New York d’ici 2030. Sans une intervention massive pour inciter les grands capitaux à investir et à réinvestir à New York, nous ne construirons jamais assez de logements pour desservir la population locale.
Là où la réglementation a échoué en tant que politique du logement à New York
La réglementation des loyers dans sa forme actuelle à New York n’a pas de critère de revenu, ce qui signifie que n’importe qui peut vivre dans une unité à loyer stabilisé. Des 1 million d’unités à loyer stabilisé de la Ville, certaines sont occupées par des personnes et des familles à faible revenu qui ont besoin d’aide, mais d’autres non. Par conséquent, la pression sur les loyers des logements du marché libre (seulement 45 % du total des logements locatifs de la Ville) est nettement plus élevée qu’elle ne le serait sans réglementation. Le plus préoccupant est la loi de 2019 sur la stabilité du logement et la protection des locataires (HSTPA), qui a introduit des réglementations supplémentaires pour les appartements à loyer stabilisé.
Voici quelques caractéristiques des lois sur le logement à loyer stabilisé de la ville de New York :
- Un revenu élevé, avec plusieurs maisons, pourrait louer indéfiniment un appartement de trois chambres à loyer stabilisé car il n’y a pas de critère de revenu, au lieu d’une famille grandissante aux moyens modestes qui a vraiment besoin d’une protection du loyer.
- Le Rent Guidelines Board (RGB) fixe les loyers annuellement. Par conséquent, les propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers et ne reçoivent pas d’argent public ni de crédits d’impôt pour compenser le coût de la fourniture de ces logements à prix réduit. Le revenu net des immeubles à loyers stabilisés a baissé de 9,1 % entre 2020 et 2021 sur les quelque 15 000 immeubles recensés. En conséquence, le RGB a proposé une augmentation de loyer comprise entre 2 et 5% pour les baux d’un an sur les appartements stabilisés et entre 4 et 7% pour les baux de deux ans, avec un vote final attendu en juin.
- Les loyers des unités stabilisées sont déprimés et, pour la plupart, ne supportent pas le coût de fonctionnement. En utilisant les données de l’enquête RGB de 2021, nous avons calculé que le loyer moyen stabilisé en 2023 dans toute la ville était de 1 555 $, avec des dépenses moyennes, hors coût de la dette, atteignant 77 % du loyer, ce qui est le plus élevé en 14 ans en raison de l’inflation. En revanche, le manque d’offre neuve a fait grimper les loyers des appartements au prix du marché. Les loyers moyens du marché libre à Manhattan ont atteint 5 379 dollars en mai, en hausse de 8,1 % par rapport à l’année précédente ; les loyers moyens de Brooklyn ont augmenté de 10 % d’une année sur l’autre pour atteindre 4 118 $ ; et les loyers moyens dans le nord-ouest du Queens ont augmenté de 11,1 % pour atteindre 3 662 $ au cours de la même période, selon le rapport Elliman.
- On estime que 42 000 unités sont vacantes à la suite de l’adoption de la loi sur la stabilité du logement et la protection des locataires (HSTPA) de 2019. La HSTPA a supprimé les incitations à réhabiliter les logements à loyer stabilisé lorsqu’ils sont libérés par des locataires de longue durée, car la loi des augmentations de loyer suffisantes pour couvrir le coût des rénovations.
HSTPA a secoué le marché multifamilial. Les ventes d’investissements dans des logements à loyers stabilisés ont chuté de 50 %, passant de 6 milliards de dollars de ventes en 2015 à 3 milliards de dollars de ventes en 2022. Les immeubles à loyers stabilisés ne représentaient que 14 % des ventes d’investissements au premier trimestre 2023, contre 78 % pour les immeubles à prédominance du marché libre, selon Ariel Property Advisors Q1 2023 Multifamily Quarter in Review. De plus, les prix ont baissé. Le $/m² et le $/logement moyens dans les immeubles à loyers stabilisés de 10 logements ou plus sont tombés au premier trimestre 2023 à leur plus bas niveau depuis le premier trimestre 2014. Enfin, les prêts au segment des loyers stabilisés sont aujourd’hui difficiles car il y a trop d’incertitudes.
Sans plan,
Pour faire face à la crise du logement, la gouverneure Kathy Hochul et le maire Eric Adams ont présenté un menu de propositions visant à encourager le développement de nouveaux logements. Malheureusement, l’Assemblée législative de l’État de New York vient de terminer sa session sans en approuver aucune.
Dans son New York Housing Compact, la gouverneure avait préconisé ce qui suit :
- Approbation d’un successeur à l’abattement fiscal 421a, qui a expiré en juin 2022 mais qui est nécessaire pour encourager le développement de logements abordables à New York. La construction de logements est coûteuse à New York, les taxes foncières absorbant un tiers des revenus locatifs, contre 13% ailleurs dans le pays. À l’aide du programme 421-a, les promoteurs ont mobilisé des capitaux privés pour construire 68 % des appartements multifamiliaux de la ville (117 042 logements locatifs) entre 2010 et 2020, selon le NYU Furman Center. Malheureusement, il y a une idée fausse parmi les critiques de 421a selon laquelle la ville « perd » l’argent de l’impôt foncier en offrant des incitations fiscales foncières pour développer les locations résidentielles. Cependant, lorsqu’on y regarde de plus près, on s’aperçoit qu’un terrain vacant produit peu de dollars d’impôts, donc, l’abattement de taxe foncière accordé sur un immeuble locatif n’est pas une perte, c’est un gain en créant des logements abordables, des emplois et des paiements futurs de taxes foncières.
- Ressusciter une incitation fiscale de type 421g pour encourager la conversion d’immeubles de bureaux en logements. Dans les années 1990, 13% des immeubles de bureaux du Lower Manhattan ont été convertis en logements, ajoutant environ 13 000 unités avec l’incitation 421g et 17 000 unités supplémentaires sans elle, selon une analyse de la Citizens Budget Commission.
- Rezonage de plusieurs zones de New York et de l’État pour permettre le développement résidentiel. Les initiatives de rezonage pourraient constituer une stratégie rentable pour la ville pour développer les locations.
- Lever le plafond du « ratio de surface de plancher » (FAR) en modifiant la loi de l’État qui limite la densité maximale du ratio de surface de plancher résidentielle à 12,0 à New York.
En réponse à la flambée des loyers sur le marché libre causée par la faible offre de logements, un groupe central de législateurs a plutôt poussé à l’expulsion pour cause valable, une réglementation qui, en fait, imposerait un contrôle universel des loyers sur toutes les unités locatives du marché libre dans tout l’État. Cette proposition de loi aurait un effet dévastateur sur le marché du logement.
Le capital est essentiel pour répondre à l’urgence du logement
Les échanges fonciers et les prix ont diminué de manière constante, principalement parce qu’il n’est pas financièrement possible de construire des logements locatifs sans une incitation gouvernementale comme 421a. Dans le même temps, de nombreux législateurs continuent de considérer la réglementation comme la clé et ignorent la contrainte de l’offre, utilisant le mot «abordabilité» sans fournir les moyens et la voie pour développer des logements abordables. Notre vue d’ensemble en tant que ville devrait être d’équilibrer le besoin de logement en incitant les gros capitaux à venir ici et à construire, posséder et exploiter des immeubles locatifs de manière rentable par rapport aux autres États. Pour créer et maintenir plus de logements à New York, un afflux de capitaux sera nécessaire. Après tout, nous vivons dans un monde concurrentiel où le capital a des options.
